Έσοδα και έξοδα εκμίσθωσης σε φορολογικά χρονικά διαστήματα

Το κλειδί για τον έλεγχο του IRS Schedule E για τους ιδιοκτήτες - "Supplemental Income and Loss" - είναι να οργανώσετε τα έσοδα και τις δαπάνες σας χρησιμοποιώντας ένα υπολογιστικό φύλλο ή ένα πρόγραμμα προσωπικού λογισμικού χρηματοδότησης. Οι ιδιοκτήτες που κρατούν λεπτομερείς περιλήψεις των εξόδων ενοικίασης ακινήτων είναι αυτοί που επωφελούνται περισσότερο από τη φορολογική τους περίοδο. Οι κανόνες του IRS σχετικά με το εισόδημα από ενοίκια είναι αρκετά γενναιόδωροι, ώστε να θέλετε να επωφεληθείτε από αυτά.

Πρόγραμμα Ε φορολογικές συμβουλές

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να διατηρούν άριστες πληροφορίες σχετικά με το κόστος, το εισόδημα και τα έξοδα, και ο νούμερο ένα καλύτερος τρόπος για να παρακολουθείτε όλα αυτά τα πράγματα είναι να δημιουργήσετε ένα υπολογιστικό φύλλο - ο φορολογικός σας λογιστής μπορεί να έχει ακόμη ένα πρότυπο που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε. Εδώ είναι τα πράγματα που θα θέλετε να παρακολουθήσετε:

• Τιμή αγοράς της κατοικίας, του διαμερίσματος ή του κτιρίου διαμερισμάτων που ενοικιάζετε
• Συσσωρευμένες αποσβέσεις και τρέχουσες ετήσιες αποσβέσεις στην ιδιοκτησία σας
• Έσοδα από ενοίκια
• Καταθέσεις ασφάλειας που λάβατε

Θα θέλατε επίσης να παρακολουθείτε τα διάφορα έξοδα που σχετίζονται με την ενοικίαση ακινήτου σας, συμπεριλαμβανομένων:

• Προμήθειες ή τέλη διαχείρισης ακινήτων
• Κόστος διαφήμισης
• Έξοδα καθαρισμού, συντήρησης και επισκευής
• Ασφάλειες ιδιοκτητών κατοικιών και χρεώσεις HOA
• Φόροι ακινήτων και έξοδα στεγαστικών δανείων
• Καταθέσεις ασφάλειας που επιστρέφονται στον ενοικιαστή
• και διάφορες άλλες δαπάνες, όπως υπηρεσίες κοινής ωφελείας, εξωραϊσμού και συλλογής απορριμμάτων

Αν παρακολουθείτε αυτές τις δαπάνες χρησιμοποιώντας λογισμικό προσωπικής χρηματοδότησης ή ηλεκτρονικό υπολογιστικό φύλλο, οι μηνιαίες και οι ετήσιες αναφορές σας θα είναι ακριβώς στην κορυφή των δακτύλων σας και μπορείτε εύκολα να τις εκτυπώσετε.

Περιορισμοί απώλειας παθητικής δραστηριότητας

Εδώ είναι ο γενναιόδωρος κανόνας # 1 του IRS: Εάν ένα από τα ακίνητα σας έχει καθαρή ζημιά για το έτος, η ζημιά μπορεί να συμψηφιστεί με τις απώλειες και τα κέρδη όλων των άλλων ενοικιαζόμενων ακινήτων σας.

Τώρα μπορείτε να δείτε τα ίσως και όχι καλά νέα: Εάν το συνολικό ποσό για όλες τις ιδιοκτησίες σας είναι αρνητικό - μια καθαρή ζημιά - αυτή η ζημιά μπορεί να είναι πλήρως, εν μέρει ή μη εκπεστέα ενάντια στο υπόλοιπο εισόδημά σας για το έτος, περιορισμούς απώλειας παθητικής δραστηριότητας.

Η εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας θεωρείται γενικά ως παθητική δραστηριότητα, ακόμη και αν αφιερώσετε σημαντικό χρόνο στην επιλογή των κατάλληλων ενοικιαστών, στην επισκευή της μίσθωσης και στην επιθεώρηση του ακινήτου για συνήθη συντήρηση. Οι απώλειες από παθητικές δραστηριότητες περιορίζονται στην αντιστάθμιση των παθητικών κερδών.

Εάν συμμετέχετε ενεργά στις μισθωτικές δραστηριότητες, τυχόν απώλειες μισθωμάτων μπορεί δυνητικά να αφαιρεθούν μέχρι και τα $ 25.000 ετησίως συνολικά σε όλες τις ενοικιαζόμενες σας ιδιότητες. Οι έγγαμοι που αρχειοθετούν χωριστά έχουν όριο απώλειας ενοικίου ύψους έως και $ 12.500, υπό την προϋπόθεση ότι το άτομο έζησε εκτός του / της συζύγου του καθ 'όλη τη διάρκεια της φορολογικής περιόδου. Το ποσό της απώλειας ενοικίου που επιτρέπεται στους ενεργούς συμμετέχοντες σε ένα ακίνητο διαφέρει ανάλογα με το τροποποιημένο προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημά σας (MAGI):

• Για το MAGI αξίας $ 100.000 ή λιγότερο ($ 50.000 ή λιγότερο εάν η παντρεμένη αρχειοθέτηση ξεχωριστά), οι απώλειες ενοικίων μπορούν να αφαιρεθούν πλήρως, μέχρι το όριο των $ 25.000 ($ 12.500).
• Για το MAGI μεταξύ $ 100.000 και $ 150.000 (μεταξύ 50.000 και 75.000 δολαρίων εάν η παντρεμένη αρχειοθέτηση χωριστά), οι απώλειες ενοικίων μπορούν να αφαιρεθούν μέχρι το όριο του 50% της διαφοράς μεταξύ $ 150.000 ($ 75.000 αν παντρευτεί χωριστά) και MAGI.
• Για MAGI άνω των 150.000 δολαρίων (75.000 δολάρια εάν η παντρεμένη αρχειοθέτηση χωριστά), καμία από τις απώλειες ενοικίου δεν μπορεί να αφαιρεθεί έναντι άλλων εσόδων.

Μπορείτε να προχωρήσετε σε απώλειες

Αυτό μας φέρνει σε γενναιόδωρο κανόνα αριθ. 2 του IRS: Οι απώλειες ενοικίων που περιορίζονται από τους περιορισμούς απώλειας παθητικής δραστηριότητας μπορούν να μεταφερθούν στο επόμενο φορολογικό έτος, όταν μπορούν να αντισταθμίσουν τα κέρδη ενοικίου. Οι περιορισμοί της απώλειας παθητικής δραστηριότητας εφαρμόζονται κάθε χρόνο, αλλά οι ζημίες από ενοίκια συνεχίζουν να μεταφέρονται κάθε έτος, μέχρις ότου οι ζημίες είτε εξαντληθούν από τα κέρδη ενοικίων είτε αφαιρεθούν από άλλα έσοδα.

Το Έντυπο 8582 χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των περιορισμών απώλειας παθητικής δραστηριότητας και για την παρακολούθηση των ζημιών μίσθωσης που συσσωρεύονται κάθε χρόνο για κάθε ακίνητο.

Φορολογικός σχεδιασμός για ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες περιστασιακά κάνουν ένα μικρό κέρδος όταν το εισόδημα από ενοίκια είναι επαρκές για την πληρωμή της υποθήκης, καθώς και των φόρων ιδιοκτησίας, των ασφαλίσεων και των επισκευών. Αλλά οι ιδιοκτήτες παίρνουν να υποτιμήσουν την τιμή αγοράς του ενοικιαζόμενου ακινήτου, και αυτό μπορεί συχνά να μετατρέψει ένα μικρό οικονομικό κέρδος σε μια μικρή φορολογική ζημία - τα έξοδα υπερβαίνουν το εισόδημα αφού ληφθεί υπόψη η απόσβεση.

Όσο συχνά, ωστόσο, οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν σημαντικά έξοδα, όπως η αντικατάσταση στέγης ή η εκσκαφή ενός διαμερίσματος μετά την απομάκρυνση ενός μακροχρόνιου μισθωτή. Υπό αυτές τις συνθήκες, είναι πιθανό ο ιδιοκτήτης να έχει ζημία μεγαλύτερη από 25.000 δολάρια, αλλά οι κανόνες απώλειας παθητικής δραστηριότητας περιορίζουν την απώλεια σε ακριβώς $ 25.000. Το υπόλοιπο θα μεταφερθεί στο επόμενο έτος, όταν ο ιδιοκτήτης θα ελπίζει ότι θα έχει περισσότερα κέρδη και θα είναι σε θέση να απορροφήσει τις υπερβολικές φορολογικές ζημίες.

Πώληση ακινήτων ενοικίασης

Οι απώλειες ενοικίων για ένα συγκεκριμένο ακίνητο επιτρέπονται εξ ολοκλήρου κατά το έτος κατά το οποίο ένα ακίνητο πωλείται σε πλήρη διάθεση σε έναν μη συνδεδεμένο αγοραστή.

Η πώληση κατοικίας, πολυκατοικίας ή άλλου ενοικιαζόμενου ακινήτου δεν είναι η ίδια με την πώληση της κύριας κατοικίας σας. Όπως και όταν υπολογίζετε τα κεφαλαιουχικά κέρδη, ο τύπος για τον υπολογισμό του κέρδους ή της απώλειας ενοικιαζόμενων ακινήτων συνεπάγεται την αφαίρεση του κόστους σας από την τιμή πώλησής σας.

Προσαρμοσμένη βάση κόστους για ακίνητα ενοικίασης

Ο τύπος για τον υπολογισμό της βάσης κόστους σας σε ενοικιαζόμενα ακίνητα έχει ως εξής:

• Τιμή αγοράς
• Συν τα έξοδα αγοράς (αμοιβές τίτλου και μεσεγγύησης, προμήθειες κτηματομεσίτη κ.λπ.)
• Plus βελτιώσεις (αντικατάσταση της οροφής, νέου κλιβάνου κ.λπ.)
• Συν τα έξοδα πώλησης (αμοιβές τίτλου και μεσεγγύησης, προμήθειες κτηματομεσίτη κ.λπ.)
• Συν συσσωρευμένη απόσβεση (όπως αναφέρεται στις φορολογικές σας φόρμες)
• Εξισώνεται η βάση κόστους σας

Ο υπολογισμός του κέρδους ή της ζημίας σας θα είναι:

• Τιμή πωλήσεως
• Μείον τη βάση κόστους σας
• Ισούται με κέρδος ή απώλεια

Εάν ο αριθμός που προκύπτει είναι θετικός, πραγματοποιήσατε κέρδος όταν πωλήσατε την ενοικιάσή σας. Αν ο αριθμός που προκύπτει είναι αρνητικός, έχετε υποστεί ζημιά. Τα κέρδη από την εκμίσθωση ακινήτων μπορούν να φορολογηθούν εν μέρει ως ανάκτηση αποσβέσεων με ανώτατο φορολογικό συντελεστή 25% και εν μέρει ως κεφαλαιουχικό κέρδος. Οι πωλήσεις ακινήτων ενοικίασης αναφέρονται στο Έντυπο 4797 και οι υπολογισμοί των κεφαλαιακών κερδών αναφέρονται στο Πρόγραμμα Δ.

Ακίνητα και Περιορισμένη Ευθύνη

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι αποτελούν εταιρίες, εταιρείες περιορισμένης ευθύνης ή εταιρικές σχέσεις για την ιδιοκτησία των ενοικιαζόμενων ακινήτων τους. Μια εταιρεία μπορεί να είναι μειονεκτική επειδή οι εταιρείες δεν έχουν προτιμημένο φορολογικό συντελεστή για τα μακροπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη.

Μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης θα μπορούσε να μεταβιβάσει μακροπρόθεσμα κέρδη μέσω των μελών της, έτσι ώστε τα κέρδη να εξακολουθούν να είναι επιλέξιμα για το προτιμώμενο ποσοστό 15% επί των μακροπρόθεσμων κερδών. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συζητήσουν αυτό και άλλες νομικές πτυχές της διαμόρφωσης μιας εταιρείας για ενοικιαζόμενα ακίνητα με έναν πληρεξούσιο για να κατανοήσουν όλες τις νομικές και οικονομικές επιπτώσεις μιας τέτοιας στρατηγικής.