Είναι δυνατόν να χρονομετρηθεί η αγορά ακινήτων;

Είναι πιθανό ότι οι μεγαλοπρεπείς μεγιστάνες των ακινήτων, όπως ο Sam Zell του Σικάγου και ο Tom Barrack της Σάντα Μπάρμπαρα, θα συμφωνούσαν συλλογικά ότι κανείς δεν μπορεί να χρονομετρήσει την αγορά ακινήτων, ούτε καν τους. Μπορεί να σας αφήσει να αναρωτιέστε: Εάν οι επαγγελματίες δεν μπορούν να χρονοτριβήσουν την αγορά, πώς μπορείτε;

Για αρχάριους, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις ίδιες τεχνικές που έχουν εργαστεί για πολλούς που ζουν από το θρήσκευμα: Αγοράστε χαμηλά και πωλούν υψηλά. Το πρώτο βήμα είναι να καθορίσετε τον τύπο της αγοράς ακινήτων που υπάρχει στην πόλη σας.

Τύποι αγορών ακινήτων

Αν και υπάρχουν πολλές παραλλαγές και ανατροπές, βασικά οι αγορές ακινήτων εμπίπτουν σε τρεις κατηγορίες:

• Αγορές αγοραστώνΟι αγοραστές αγοραστών υπάρχουν όταν υπάρχουν περισσότερα αποθέματα, δηλαδή τα σπίτια προς πώληση, από τους αγοραστές. Επειδή οι αγοραστές έχουν πολλά σπίτια για να επιλέξουν από, δεν κάθε σπίτι προς πώληση θα πουλήσει. Οι περισσότεροι ειδικοί συμφωνούν ότι αν είναι έξι μήνες ή και περισσότερο απογραφή στην αγορά, είναι μια αγορά αγοραστή. Επίσης, σημειώστε ότι στις αγορές των αγοραστών, λιγότεροι αριθμοί αγοραστών θα οδηγήσουν σε λιγότερες πωλήσεις, οι οποίες μπορούν να προκαλέσουν μεσοπρόθεσμες τιμές.
• Οι αγορές του πωλητήΑντίθετα, στις αγορές πωλητών υπάρχουν περισσότεροι αγοραστές από ό, τι διαθέσιμο απόθεμα. Επειδή υπάρχουν λιγότερα σπίτια για να επιλέξουν οι αγοραστές, σχεδόν κάθε σπίτι θα πουλήσει. Συνήθως, υπάρχει πολύ λιγότερο από έξι μήνες απογραφής στην αγορά ενός πωλητή. Στις αγορές των ακραίων πωλητών, υπάρχει αποθεματικό διάρκειας μικρότερης των δύο μηνών.

• Ουδέτερες αγορέςΟι ουδέτερες αγορές είναι ισορροπημένες. Τυπικά, τα επιτόκια είναι προσιτά και ο αριθμός των αγοραστών και πωλητών στην αγορά εξομαλύνεται. Οι κλίμακες δεν ακουμπούν προς οποιαδήποτε κατεύθυνση, πράγμα που σημαίνει ότι η αγορά είναι φυσιολογική χωρίς να βιώνει πτητικές εναλλαγές. Η απογραφή είναι γενικά περίπου τέσσερις μήνες, δίνουν ή παίρνουν. Σημειώστε ότι υπάρχουν καλές αγορές σε ουδέτερες αγορές, αλλά δεν υπάρχουν γενικές ενδείξεις που να ευνοούν τους αγοραστές έναντι των πωλητών ή το αντίστροφο.

Αγορά σε Αγορά Αγοραστή

Εάν πρόκειται να αγοράσετε ένα σπίτι και να αντέξει οικονομικά να περιμένει για primo συνθήκες, αγορά ενός αγοραστή είναι αυτό? δεν υπάρχει καλύτερος χρόνος. Εδώ είναι μερικά πλεονεκτήματα για την αγορά στην αγορά ενός αγοραστή:

• Χαμηλότερες τιμές πώλησηςΟι πωλητές είναι πιο πρόθυμοι να γυρίσουν και να ασχοληθούν, επειδή γνωρίζουν ή πρέπει να γνωρίζουν ότι εάν αρνούνται να αποδεχθούν την προσφορά αγοράς σας, ενδέχεται να μην λάβουν άλλο. Όταν πωλούνται λιγότερα σπίτια, οι τιμές συνήθως μειώνονται.
• Οι αγοραστές μπορούν να διατάξουν παραχωρήσειςΟι αγοραστές μπορούν να ζητήσουν από τους πωλητές να πληρώσουν τα έξοδα κλεισίματος, υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειστής τους θα επιτρέψει την πίστωση. Οι αγοραστές μπορούν επίσης να περιμένουν ότι οι πωλητές θα πληρώσουν για ειδικές εκθέσεις, όπως επιθεωρήσεις παρασίτων ή πιστοποιήσεις στέγης και εγγύηση οικίας.
• Οι ενδεχόμενες προσφορές είναι πιο αποδεκτέςΟι πωλητές είναι γενικά πιο ευχάριστοι στην αποδοχή μιας ενδεχόμενης προσφοράς που εξαρτάται από τον αγοραστή που πωλεί το υπάρχον σπίτι του αγοραστή. Μια προσφορά στο χέρι είναι καλύτερη από ό, τι καμία προσφορά καθόλου.
• Αίτηση για επισκευές εύκολα διαπραγματευθείΕάν το σπίτι έχει ανάγκη επισκευών ή ενημέρωσης των συστημάτων του, οι πωλητές θα πιστώσουν συχνά τον αγοραστή για τις επισκευές ή θα διορθώσουν το πρόβλημα που εντοπίστηκε από έναν εγχώριο επιθεωρητή.
• Οι αγοραστές ελέγχουν τη συναλλαγήΟι αγοραστές μπορούν να ζητήσουν μεγαλύτερες περιόδους ελέγχου, να παρατείνουν τις προθεσμίες κλεισίματος και να ζητήσουν την πρόωρη κατοχή - όροι που θα απορρίπτονται αυτόματα στην αγορά ενός πωλητή.

Αγοράζοντας στην αγορά ενός πωλητή

Εάν ένας αγοραστής δεν έχει επείγουσα ανάγκη να αγοράσει ένα σπίτι, η αγορά ενός πωλητή δεν είναι η ιδανική στιγμή για να αγοράσει. Εδώ είναι μερικά μειονεκτήματα για την αγορά ενός σπιτιού στην αγορά ενός πωλητή:

• Κορυφαία τιμήΠολλές προσφορές είναι κοινές. Οι πωλητές καθορίζουν την τιμή καταλόγου και το παίρνουν, μερικές φορές περισσότερες.
• Δεν υπάρχουν παραχωρήσειςΟι πωλητές είναι απρόθυμοι να πληρώσουν οποιοδήποτε από τα έξοδα κλεισίματος του αγοραστή ή να πληρώσουν για επιθεωρήσεις.
• Οι πιθανές προσφορές σπάνια συμβαίνουνΟ πωλητής δεν θέλει να περιμένει για το σπίτι του αγοραστή να πουλήσει.
• Αίτηση για επισκευές δεν τηρούνταιΟι πωλητές θα ενημερώνουν συνήθως τους αγοραστές να αγοράσουν το σπίτι "όπως είναι".
• Οι πωλητές ελέγχουν τη συναλλαγήΟι περισσότεροι πωλητές δεν θα λυγίσουν από την αρχική σύμβαση, ανεξάρτητα από τις περιστάσεις, επειδή υπάρχουν τρεις περισσότεροι αγοραστές γύρω από τη γωνία.

Πώληση σε Αγορά Αγοραστή

Εάν ένας πωλητής δεν χρειάζεται να πουλήσει, θα μπορούσε να υπάρξει ένα μειονέκτημα για την τοποθέτηση ενός σπιτιού στην αγορά σε μια αγορά αγοραστή. Εδώ είναι τα μειονεκτήματα της πώλησης στην αγορά ενός αγοραστή:

• Το Lowball προσφέρειΟι πωλητές σε μαλακές αγορές χάνουν ισότητα. Η μικρή ζήτηση για σπίτια ασκεί πίεση στις τιμές πώλησης, με αποτέλεσμα οι αγοραστές να κάνουν προσφορές χαμηλού βαθμού.
• Οι αγοραστές αναμένουν παραχωρήσειςΟι αγοραστές θα ζητήσουν από τους πωλητές να πληρώσουν για το κόστος κλεισίματος, μειώνοντας έτσι τα καθαρά έσοδα του πωλητή.
• Οι ενδεχόμενες προσφορές είναι πιο επικίνδυνεςΕάν η κατοικία ενός αγοραστή δεν πωλεί, ούτε ο πωλητής και μέχρι τότε, ο αριθμός των αγοραστών συνήθως μειώνεται ακόμη περισσότερο.
• Οι αγοραστές ζητούν επισκευέςΌλα αυτά τα μικρά πράγματα που οι πωλητές έχουν αναβάλει την επισκευή θα εμφανιστούν στην επιθεώρηση στο σπίτι, και οι αγοραστές περιμένουν πωλητές να τα διορθώσουν.
• Οι πωλητές δεν ελέγχουν τη συναλλαγήΟι αγοραστές τείνουν να ζητούν ρήτρες "έξω" που θα τους αφήσουν να πάνε μακριά από τη συμφωνία μέχρι το κλείσιμο.

Πώληση στην αγορά ενός πωλητή

Είναι η καλύτερη στιγμή να είστε έμπορος σπίτι. Εδώ είναι μερικά πλεονεκτήματα για την πώληση σε μια αγορά πωλητή:

• Υψηλότερη τιμή πώλησηςΟι αναλογίες των λιανικών πωλήσεων είναι χαμηλότερες στις αγορές των πωλητών, με αποτέλεσμα οι πωλητές να διοικούν υψηλότερες τιμές, μερικές φορές σε λίστα.
• Αρνητικές παραχωρήσειςΟι πωλητές αρνούνται να πληρώσουν τα έξοδα κλεισίματος του αγοραστή και συχνά απορρίπτουν προσφορές που ζητούν επιθεωρήσεις που έχουν πληρωθεί από τον πωλητή.
• Οι ενδεχόμενες προσφορές είναι σπάνιεςΟι αγοραστές βρίσκουν ευκολότερο να πουλήσουν τα σπίτια τους και να αντιληφθούν ότι οι πωλητές δεν θα συμφωνήσουν σε μια ενδεχόμενη προσφορά με 10 αγοραστές στα φτερά.
• Οι αγοραστές σπάνια ζητούν επισκευέςΟι αγοραστές εξακολουθούν να λαμβάνουν επιθεωρήσεις κατ 'οίκον, αλλά παραιτούνται από αίτημα για επισκευές, αποδεχόμενοι την ιδιοκτησία "όπως είναι".
• Οι πωλητές ελέγχουν τη συναλλαγήΕίναι σύνηθες για τους πωλητές να διαπραγματεύονται συντομότερες περιόδους ελέγχου και να περιμένουν από τους αγοραστές να παραιτηθούν από ορισμένες απρόβλεπτες περιπτώσεις, όπως η εκτίμηση ή τα ενδεχόμενα δάνεια.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}