Πώς να κλείσετε το κόστος των παρασχέσεων

Πολλές συμβάσεις αγοράς που χρησιμοποιούνται στην ακίνητη περιουσία περιέχουν προβλέψεις για διανομές μεταξύ πωλητών και αγοραστών. Πριν υπογράψετε ένα συμβόλαιο αγοράς, θα πρέπει να το διαβάσετε για να μάθετε πώς αντιμετωπίζονται οι διαμαρτυρίες, διότι ίσως θελήσετε να προτείνετε μια αλλαγή στη διαφωνία σχετικά με τις παραχωρήσεις.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, αλλά όχι όλοι, οι αγοραστές χρεώνονται για παραχωρήσεις. Οι χρεώσεις εμφανίζονται ως χρέωση για την κατάσταση κλεισίματος του αγοραστή και ως πίστωση για την τελική δήλωση του πωλητή. Οι πιστώσεις αυξάνουν τα καθαρά κέρδη του πωλητή και επιστρέφουν στον πωλητή αντικείμενα που ο πωλητής έχει προπληρώσει για τη χρονική περίοδο που ο πωλητής δεν θα έχει στην ιδιοκτησία του.

Προκαταβολές υποθηκών τόκων

Σε αντίθεση με το ενοίκιο, το οποίο καταβάλλεται εκ των προτέρων, οι τόκοι στεγαστικών δανείων καταβάλλονται σε καθυστερημένες οφειλές. Όταν πληρώνετε μια υποθήκη για την 1η Ιανουαρίου, για παράδειγμα, πληρώνει τους τόκους για το Δεκέμβριο.

Σε ένα νέο ενυπόθηκο δάνειο, οι δανειστές θέλουν να εισπράξουν τους τόκους μέχρι 30 ημέρες πριν από την πληρωμή της πρώτης υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι, αν κλείσετε, ας πούμε, 15 Νοεμβρίου, η πρώτη πληρωμή υποθηκών θα σας εξοφλήσει την 1η Ιανουαρίου. Η πληρωμή υποθηκών την 1η Ιανουαρίου θα καταβάλει τους τόκους για το Δεκέμβριο.

Ως δανειολήπτης, θα χρεωθείτε 15 ημέρες ενδιαφέροντος για την τελική δήλωσή σας, από τις 15 Νοεμβρίου έως τις 1 Δεκεμβρίου. Για να υπολογίσετε την προσκόλλησή σας σε αυτό το σενάριο, εδώ είναι ο τύπος:

• Ποσό δανείου x Επιτόκιο = Ετήσιος τόκος.
• Ετήσιος τόκος χωρισμένος σε 12 μήνες = Μηνιαίο Τόκο.
• Μηνιαίο Τόκο διαιρούμενο με 30 Ημέρες = Ημερήσιο Τόκο.
• Ημερήσιο Τόκο x 15 Ημέρες (για να πληρώσετε τους τόκους μέχρι 1 Δεκ.) = Χρέωση χρεωστικών τόκων.

Ο ίδιος βασικός όρος ισχύει για τους πωλητές οι οποίοι πρέπει να καταβάλλουν τόκους σε συνδυασμό με την αποπληρωμή δανείου, σύμφωνα με τη ζήτηση του δανειστή.

Φορολογικές προκαταβολές ακινήτων

Κάθε κράτος βασίζει το ημερολογιακό έτος του φόρου ακίνητης περιουσίας διαφορετικά. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, το ημερολογιακό έτος είναι από 1 Ιουλίου έως 30 Ιουνίου. Αρχικά, μάθε πώς ο νομός σας συλλέγει φόρους. Ορισμένα κράτη συλλέγουν εκ των προτέρων τους φόρους ακίνητης περιουσίας, μερικοί εισπράττουν καθυστερημένα και ορισμένες συλλογές εξαρτώνται από την εποχή του χρόνου.

Οι φόροι πληρώνονται συνήθως σε δύο δόσεις. Το επόμενο πράγμα είναι να υπολογίσετε αν η περίοδος κατά την οποία κλείνετε περιλαμβάνει προπληρωμένους φόρους. Εάν οι φόροι προπληρωθούν και είστε ο πωλητής, θα λάβετε πίστωση. Εάν οι φόροι προπληρωθούν και είστε ο αγοραστής, θα χρεωθείτε. Το αντίθετο ισχύει αν οι φόροι δεν είναι ακόμη οφειλόμενοι και πληρωτέοι - οι πωλητές θα λάβουν χρεωστική προμήθεια και οι αγοραστές θα λάβουν πίστωση.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμα και αν οι φόροι δεν είναι ακόμη απαιτητοί και πληρωτέοι, εάν η ημερομηνία λήξης σας είναι πλησίον της ημερομηνίας λήξης των φόρων, ο πλησιέστερος σας θα πληρώσει τους φόρους από τα έσοδα του πωλητή, πιστώσει το αχρησιμοποίητο τμήμα στον πωλητή και χρεώσει αγοραστή.

Ορισμένοι αγοραστές που υπολογίζουν δεν θα ζητήσουν την καταβολή φόρου στη σύμβαση αγοράς εάν είναι προφανές ότι ο αγοραστής αναμένεται να αποζημιώσει τον πωλητή για ένα μέρος των προπληρωμένων φόρων. Εάν είστε πωλητής σε αυτήν την κατάσταση, και δεν καταλαβαίνετε τη σημασία του "δεν υπάρχουν υποτιμήσεις" θα πληρώσετε φόρους για μια περίοδο που δεν καταλάβατε το ακίνητο.

Συνδρομές Προσωπικών Συνδρομών

Εφόσον οι περισσότερες ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού συλλέγουν προκαταβολικά μηνιαία τέλη (μερικές χρεώσεις HOA τριμηνιαία ή ετησίως), αν ένας πωλητής δεν έχει ακόμη καταβάλει τα τέλη, τα τέλη θα καταβάλλονται από τα έσοδα του πωλητή. Ο πωλητής θα λάβει πίστωση για το αχρησιμοποίητο τμήμα των τελών.

Για παράδειγμα, εάν τα τέλη είναι $ 300 μηνιαίως, η ημερήσια πρόβλεψη είναι $ 10.Όταν μια συναλλαγή κλείνει την 10η ημέρα του μήνα, ο πωλητής θα χρεωθεί 10 ημέρες HOA ή $ 100. Ο αγοραστής θα πληρώσει 200 ​​δολάρια για 20 ημέρες HOA.

Ενοικίαση Προσανατολισμού

Το μίσθωμα καταβάλλεται γενικά εκ των προτέρων. Οι αγοραστές που αγοράζουν μια επένδυση σε ακίνητα αναμένουν να λάβουν πίστωση για το τμήμα του μισθώματος που καλύπτει τη χρονική περίοδο που ο αγοραστής θα κατέχει το ακίνητο.

Μια πώληση που κλείνει στις 15 Νοεμβρίου και αφορά ένα ακίνητο που μισθώνει ενοικιαστές για 1.000 δολάρια το μήνα, θα έχει ως αποτέλεσμα ο αγοραστής να λάβει πίστωση για 15 ημέρες προπληρωμένου ενοικίου ή $ 500. Ο πωλητής θα λάβει μια χρέωση των $ 500. Οι καταθέσεις ασφάλειας που κατέχει ο πωλητής μεταφέρονται επίσης στον αγοραστή ως πίστωση στον αγοραστή και χρέωση στον πωλητή.

Ασφαλιστικές εισφορές

Τα ασφάλιστρα καταβάλλονται εκ των προτέρων. Οι αγοραστές συνήθως λαμβάνουν μια νέα πολιτική ασφάλισης κινδύνου / πυρός κατά την αγορά ενός σπιτιού. Ωστόσο, εάν ο αγοραστής αναλάβει το υπάρχον δάνειο του πωλητή ή αγοράσει σε σύμβαση γης, ένας αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να μεταφέρει το υπάρχον ασφαλιστήριο συμβόλαιο.

Τα ασφαλιστήρια συμβόλαια πυρκαγιάς μεταφέρονται με ή χωρίς προμήθεια Με την αντιπαροχή σημαίνει ότι ο πωλητής θα επιστραφεί για την περίοδο αυτή ο πωλητής δεν θα είναι κύριος του ακινήτου. Χωρίς αντιπαράθεση σημαίνει ότι δεν θα υπάρξουν παραδόσεις. Οι περισσότεροι αγοραστές αποκτούν μια νέα πολιτική.

Προσαρμογές χρησιμότητας

Δεν είναι συχνά ότι οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας κατανέμονται κατά το κλείσιμο, αλλά οι προκαταβολές ισχύουν για ορισμένους δήμους. Στο Sacramento County, για παράδειγμα, αν ένας πωλητής δεν πληρώσει τις επιχειρήσεις κοινής ωφελείας του δήμου ή της πόλης (νερό, αποχέτευση, σκουπίδια), τότε οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας μεταβούν στις φορολογικές εκτιμήσεις.

Οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας αφαιρούνται από τον φόρο για τις παραχωρήσεις και ο αγοραστής πιστώνεται έναντι των μελλοντικών φορολογικών λογαριασμών. Θα δείτε αυτή την κατάσταση να συμβεί σε σύντομες πωλήσεις και κατασχέσεις επειδή, αν ο πωλητής δεν κάνει τις πληρωμές υποθηκών, ο πωλητής πιθανότατα δεν πληρώνει τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, είτε.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.