Οι πολυπλοκότητες της πώλησης δύο σπίτια για να αγοράσει ένα σπίτι

Όταν ένα ζευγάρι στα αρχικά στάδια της πώλησης δύο σπιτιών για να αγοράσει ένα, συχνά επισυνάπτονται αρχικά σε λάθος σχέδιο παιχνιδιού, νομίζοντας ότι πρέπει να είναι τόσο απλό. Το σχέδιο παιχνιδιού είναι συνήθως να αγοράσει ένα σπίτι, ακολουθούμενη από την πώληση των άλλων δύο σπίτια. Αυτό το σχέδιο κάνει λογική λογική στους περισσότερους ανθρώπους. Δεν είναι ο τρόπος που πωλούν δύο σπίτια για να αγοράσουν ένα σπίτι λειτουργεί για τους περισσότερους από εμάς.

Επιλογή 1: Αγορά ενός σπιτιού, ακολουθούμενη από την πώληση δύο σπιτιών

Το πρώτο πρόβλημα με αυτό το είδος του σχεδίου είναι να πάρει τα προσόντα για μια υποθήκη. Προφανώς, εάν δύο πωλητές πωλούν το καθένα ένα σπίτι με σκοπό την αγορά ενός σπιτιού μαζί ως ζευγάρι και η χρηματοδότηση δεν εμπλέκεται, είναι πολύ πιο εύκολη.

Οι πωλητές με ελεύθερα και σαφή σπίτια ή σπίτια με αρκετό κεφάλαιο για να δημιουργήσουν μετρητά για να αγοράσουν ένα σπίτι εντελώς έχουν μεγαλύτερη ελευθερία να ακολουθήσουν αυτή την επιλογή. Αλλά η πραγματικότητα είναι οι περισσότεροι άνθρωποι να πάρουν μια υποθήκη για να αγοράσει ένα σπίτι. Αυτό σημαίνει ότι τα μέρη ενδέχεται να χρειαστεί να πληρούν τις προϋποθέσεις για την υποθήκη, εκτός από το αν μπορούν να αντέξουν σε υποθήκη σε άλλα δύο σπίτια.

Μετά την προσθήκη της νέας πληρωμής υποθηκών στις δύο υφιστάμενες πληρωμές στεγαστικών δανείων, ο λόγος αυτός αναλογία προς το εισόδημα θα μπορούσε να ωθήσει και τα δύο μέρη εκτός του εύρους για να πληρούν τις προϋποθέσεις. Οι δανειστές χρησιμοποιούν αναλογίες, οι οποίες είναι ποσοστιαίες ποσότητες τόσο για το μπροστινό όσο και για το πίσω μέρος.

Ο δείκτης front-end είναι ένα ποσοστό των πληρωμών υποθηκών στο συνδυασμένο μεικτό μηνιαίο εισόδημα. Ο λόγος back-end είναι το ποσοστό των πληρωμών υποθηκών σε συνδυασμό με πρόσθετο χρέος όπως οι πιστωτικές κάρτες έναντι του συνδυασμένου ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος.

Εάν οι λόγοι είναι πολύ υψηλοί, τα μέρη δεν θα μπορούν να κατέχουν και τα τρία σπίτια ταυτόχρονα. Aha, μπορείτε να πείτε, αλλά τα μέρη μπορούν να μετατρέψουν αυτά τα σπίτια σε ενοίκια και να χρησιμοποιήσουν αυτά τα έσοδα από ενοίκια για να αντισταθμίσουν τις πληρωμές υποθηκών, σωστά;

Ενώ αυτό θα αυξήσει το εισόδημα, το οποίο θα μειώσει τον λόγο, ο δανειστής πιθανότατα δεν θα επιτρέψει τα έσοδα από ενοίκια να χρησιμοποιηθούν στον υπολογισμό. Οι περισσότεροι δανειστές ακολουθούν αυστηρές κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με το χρονικό διάστημα κατά το οποίο το σπίτι πρέπει να έχει ενοικιαστεί για να δικαιούται εισόδημα από ενοίκια σε υποθήκη υπολογισμού και ένα μήνα ή δύο είναι ανεπαρκές.

Το δεύτερο πρόβλημα με την αγορά ενός σπιτιού που ακολουθείται από την πώληση δύο κατοικιών είναι το γεγονός ότι εάν η προκαταβολή για το νέο σπίτι προέρχεται από την πώληση των άλλων δύο κατοικιών, τότε οι πωλητές θα πρέπει πιθανώς να γράψουν μια ενδεχόμενη προσφορά. Μια ενδεχόμενη προσφορά τους δίνει μια διέξοδο, έναν τρόπο να ακυρώσει την αγορά και πολλοί πωλητές δεν τους αρέσουν οι ενδεχόμενες προσφορές για καλό λόγο, επειδή δεν είναι πάντα σίγουροι.

Εάν η αγορά δεν ευνοεί τις ενδεχόμενες προσφορές, αυτό θα μπορούσε να περιπλέξει περαιτέρω αυτή τη στρατηγική. Στην αγορά ενός πωλητή, για παράδειγμα, οι ενδεχόμενες προσφορές μπορεί να είναι αρκετά δύσκολο να γίνουν αποδεκτές. Εάν η προτεινόμενη αγορά είναι ένα εξαιρετικά επιθυμητό σπίτι, θα μπορούσαν να υπάρχουν πολλές προσφορές και οι πιθανές προσφορές σχεδόν ποτέ δεν κερδίζουν σε μια κατάσταση πολλαπλών προσφορών.

Επιλογή 2: Πωλήσεις κατοικιών πριν από την αγορά ενός νέου σπιτιού

Το αν ένα ζευγάρι θα πρέπει να πουλήσει και τα δύο σπίτια ή μόνο ένα σπίτι για να συνδυάσει νοικοκυριά σε ένα νέο σπίτι εξαρτάται και πάλι από τους δείκτες υποθηκών. Μπορεί να είναι δυνατή η πώληση μόνο ενός σπιτιού πριν από την αγορά ενός νέου σπιτιού. Ένας δανειστής υποθηκών μπορεί να συμβουλεύει καλύτερα σε αυτή την κατάσταση.

Ωστόσο, αν είναι απαραίτητο να πουλήσετε και τα δύο σπίτια πριν αγοράσετε ένα νέο σπίτι, τότε υπάρχουν τρεις βασικές υποεπιλογές:

• Πωλούν τα υπάρχοντα σπίτια με μια ενδεχόμενη σύμβαση που επιτρέπει στους πωλητές μια ορισμένη χρονική περίοδο να αγοράσουν μια νέα κατοικία και να συνάψουν σύμβαση αγοράς ή
• Πωλούν τα υπάρχοντα σπίτια με επιλογή ενοικίασης μετά το κλείσιμο για να δώσουν στους πωλητές χρόνο να βρουν ένα νέο σπίτι για να αγοράσουν και να μετακινηθούν.
• Πουλήστε και τα δύο σπίτια, μετακινήστε αλλού και στη συνέχεια κυνήγι για ένα νέο σπίτι, το οποίο περιλαμβάνει την κίνηση δύο φορές. Αυτή η τελευταία επιλογή είναι η καλύτερη από οικονομική άποψη, επειδή ο πωλητής δεν θα έχει απρόβλεπτα και θα είναι σε ισχυρότερη θέση για να διαπραγματευτεί την αγορά ενός νέου σπιτιού. Αλλά ρεαλιστικά, οι περισσότεροι άνθρωποι δεν θέλουν να κινηθούν δύο φορές. Η μετακίνηση μιας φορά είναι συχνά αρκετά δύσκολη.

Εάν οι πωλητές επιλέξουν να γράψουν ενδεχόμενες προσφορές, αν πωλούν σε μια αγορά πωλητή, θα είναι ευκολότερο να υπαγορεύσουν τους όρους σε έναν αγοραστή απ 'ό, τι εάν πωλούν στην αγορά ενός αγοραστή. Σε μια αγορά πωλητή, οι αγοραστές είναι συχνά πολύ πιο πρόθυμοι να περιμένουν έναν πωλητή να βρει ένα σπίτι για να αγοράσει από ό, τι άλλο. Είναι ένας ασφαλής τρόπος για τους πωλητές να σχεδιάζουν να αγοράσουν ένα νέο σπίτι επειδή δεν υπάρχει κίνδυνος για τους πωλητές αν δεν μπορούν να βρουν ένα νέο σπίτι για να αγοράσουν.

Το μειονέκτημα, βέβαια, είναι ότι οι πωλητές θα μπορούσαν να βρουν το σπίτι των ονείρων τους και στη συνέχεια να είναι σε θέση - για διάφορους λόγους που θα μπορούσαν να κυμαίνονται από την τιμή ως την κατάσταση στην τοποθεσία - να πουλήσουν τα υπάρχοντα σπίτια τους. Η απώλεια του σπιτιού των ονείρων μπορεί να είναι επώδυνη. Ένας έμπειρος κτηματομεσίτης που χειρίζεται αυτούς τους τύπους συναλλαγών θα πρέπει να μπορεί να βοηθήσει και να κάνει τη διαδικασία απρόσκοπτη.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.