Παράγοντες που πρέπει να εξεταστούν σε μια ανάλυση επενδύσεων σε ακίνητα

Η ιδέα της επένδυσης σε μίσθωση ακίνητης περιουσίας είναι περισσότερο ενδιαφέρον από ποτέ. Ένας επιτυχημένος επενδυτής σπιτιού μπορεί να έχει δεκάδες σπίτια στο χαρτοφυλάκιο της. Αυτοί είναι αιχμηρές επενδυτές ή δεν θα κοροϊδεύουν στην ταμειακή ροή από αυτά τα πολλά σπίτια.

Διάφοροι παράγοντες οδηγούν σε οικονομική επιτυχία και είναι απαραίτητο να εξετάσουμε όλα αυτά. Η αγορά δεξιά μπορεί να οδηγήσει σε διψήφιες αποδόσεις και σταθερή ροή μετρητών για χρόνια.

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα

Κάθε ανάλυση επενδύσεων ξεκινά με την κατανόηση των καθαρών λειτουργικών εσόδων (NOI). Αυτό είναι το συνολικό εισόδημα που η ιδιοκτησία σας παράγει λιγότερα έξοδα - τι σας κοστίζει για να διατηρήσετε το ακίνητο. Απλά αφαιρέστε τα συνολικά έξοδα από το συνολικό εισόδημα για να φτάσετε στο NOI σας, αλλά υπάρχει ένα catch: Τα συνολικά σας έξοδα δεν περιλαμβάνουν τα έξοδα δανείων.

Καθορίστε το μηνιαίο NOI σας διαιρώντας τον αριθμό που προκύπτει κατά 12.

Ταμειακή ροή

Η ταμειακή σας ροή είναι αυτό που απομένει όταν κάνετε μια πρόσθετη προσαρμογή για το κόστος δανείου, συνήθως την υποθήκη σας. Έχετε μείνει με τη ροή μετρητών σας όταν αφαιρείτε την εξυπηρέτηση του χρέους από το NOI σας. Αυτό είναι το κέρδος σας.

Όσο περισσότερο δανείζεστε, τόσο λιγότερη θα είναι η ταμειακή σας ροή. Το NOI σας θα ισούται με την ταμειακή σας ροή αν πληρώνετε μετρητά για το ακίνητο.

Η ταμειακή ροή είναι βεβαίως μια συνάρτηση πολλών εισροών και κάθε μία από αυτές μπορεί να αλλάξει και να βλάψει ή να βελτιώσει μια κατάσταση. Ορισμένοι επηρεάζονται από την αγορά και την οικονομία. Η ζήτηση για ακίνητα μπορεί να πέσει κατά τη διάρκεια της νύχτας όταν ένας σημαντικός τοπικός εργοδότης κλείνει ή μετακομίζει.

Δεν μπορείτε να ελέγξετε τα πράγματα όπως αυτό, αλλά μπορείτε να αποφύγετε αυτές τις καταστάσεις κάνοντας τη δέουσα επιμέλεια για την υγεία και τα σχέδια των τοπικών εργοδοτών. Ίσως είστε σε καλή κατάσταση εάν είναι κερδοφόροι με μια μακρά μίσθωση που ανανεώθηκε πρόσφατα.

Ο συντελεστής απόσβεσης

Φυσικά, η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων θα θέλει ένα ποσοστό όλων αυτών των εσόδων από ενοίκια, αλλά η επένδυση σε ακίνητα προσφέρει αρκετές φορολογικές ελαφρύνσεις. Η έκπτωση απόσβεσης αποτελεί πολύτιμο στοιχείο στην ανάλυση περιουσιακών στοιχείων.

Μπορεί ακόμη και να μειώσει τα φορολογητέα κέρδη από άλλες επενδύσεις για εκείνους που βρίσκονται σε υψηλές φορολογικές κλίμακες. Μπορείτε συχνά να χρησιμοποιείτε τις απώλειες που έχετε απομείνει έναντι άλλων εσόδων από επενδύσεις όταν το κόστος διατήρησης και εκμίσθωσης ακινήτου συν αποσβέσεις υπερβαίνει το φορολογητέο κέρδος σας.

Δεν πρόκειται στην πραγματικότητα για απώλεια μετρητών επειδή η απόσβεση δεν βγαίνει από την τσέπη σας. Είναι ένας υπολογισμένος αριθμός που αντιμετωπίζεται ως έξοδο για φορολογικούς σκοπούς. Μπορείτε ακόμα να έχετε θετική μηνιαία ταμειακή ροή ενώ παρουσιάζετε λειτουργική ζημία για φορολογικούς σκοπούς.

Φόροι ιδιοκτησίας

Πρέπει να πληρώσετε φόρους ακίνητης περιουσίας εάν η επιχείρησή σας είναι ιδιοκτήτη ακινήτου, αλλά μπορείτε να αφαιρέσετε αυτούς τους φόρους για σκοπούς φόρου εισοδήματος. Οι επιχειρήσεις καταβάλλουν φόρο ακίνητης περιουσίας στην εκτιμώμενη αξία του ακινήτου τους με τον ίδιο τρόπο που τα άτομα καταβάλλουν φόρο ακίνητης περιουσίας στην εκτιμώμενη αξία των κατοικιών τους.

Ο φόρος για το έτος διανέμεται μεταξύ των προηγούμενων και των νέων ιδιοκτητών όταν πωλείται ακίνητη περιουσία, με βάση το πόστο χρόνο που κατείχε το ακίνητο.

1031 Αναβαλλόμενο Φόρο

Μπορείτε να πουλήσετε ένα ακίνητο με κέρδος και να μεταφέρετε τα έσοδα σε άλλο ακίνητο χωρίς να χρειάζεται να πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, αλλά ισχύουν ορισμένοι πολύ αυστηροί κανόνες. Σύμφωνα με τον Κώδικα Εσωτερικού Εισοδήματος, Τίτλος 26, Τμήμα 1031:

"Κανένα κέρδος ή ζημία δεν αναγνωρίζεται στην ανταλλαγή περιουσιακών στοιχείων που κατέχονται για παραγωγική χρήση σε ένα επάγγελμα ή σε μια επιχείρηση ή για επένδυση εάν το εν λόγω ακίνητο ανταλλάσσεται αποκλειστικά για ακίνητα παρόμοιου είδους που πρόκειται να χρησιμοποιηθούν είτε για παραγωγική χρήση σε μια επιχείρηση ή για επενδύσεις. "

Ακίνητα "σαν είδος" σημαίνει άλλη ακίνητη περιουσία. Δεν απαιτεί απαραιτήτως ανταλλαγή γης-γης ή γραφείου-γραφείου.

Λίγα κατηγορίες επενδύσεων και στρατηγικές επενδύσεων μπορούν να συγκριθούν με την ενοικίαση ακινήτων. Οι άνθρωποι χρειάζονται ένα μέρος για να ζήσουν, και η κατοχή ενός σπιτιού δεν είναι εφικτή ή επιθυμητή από όλους.