Νέα κίνητρα οικοδόμησης κατοικιών και παραχωρήσεις πωλητών

Όταν πρόκειται για νέα κίνητρα οικοδόμων σπίτι και αναβαθμίσεις κατά την αγορά ενός ολοκαίνουργιου σπιτιού, είναι κάθε πρόσωπο για τον εαυτό της. Επίσης γνωστοί ως απελπισμένοι χρόνοι απαιτούν απελπισμένα μέτρα. Το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε όταν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι είναι να μισθώσετε το δικό σας πράκτορα. Μην σκεφτείτε το κλιμακωτό πόδι σε μια νέα υποδιαίρεση κατοικίας χωρίς τον πράκτορά σας ή πιθανώς δεν μπορείτε να τον χρησιμοποιήσετε. Ο οικοδόμος θα σας καταγράψει ως αγοραστή του οικοδόμου και αυτό θα είναι το μόνο που έγραψε. Δεν θα ξέρετε καν ότι συνέβη.

Μπορείτε να προσελκύσετε εύκολα από τα νέα κίνητρα οικοδόμων σπίτι. Στις κάτω αγορές ακινήτων, μερικοί νέοι κατασκευαστές σπιτιών προσφέρουν διακοπές φαντασίας σε πολυτελή θέρετρα της Χαβάης. Άλλοι προσελκύουν τους πιθανούς αγοραστές κατοικιών με ένα νέο αυτοκίνητο ή μια οθόνη Smart TV με μεγάλη οθόνη ή υπόσχονται δωρεάν αναβαθμίσεις όπως μετρητές γρανίτη Black Galaxy εγκατεστημένες χωρίς χρέωση σε όλη την κουζίνα και τα λουτρά. Εάν σκάβετε τα δάχτυλα των ποδιών σας στη βρωμιά, μπορεί να πετάξουν μια ελεύθερη πισίνα στο έδαφος.

Μπορεί να αναρωτιέσαι αν αξίζει τον κόπο να πηδάς σε αυτά τα δελεαστικά. Τι γίνεται με τις παραχωρήσεις πωλητές κατοικιών προσφέρουν για μεταπωλήσεις; Πολλές εκπτώσεις σαλπίγγων, προπληρωμένα έξοδα κλεισίματος, δωρεάν τέλη σύνδεσης ιδιοκτητών σπιτιού για ένα έτος ή προσφορά προπληρωμής των φόρων ιδιοκτησίας σας. Κάνουν τα πάντα δίνοντάς τους να στέκονται στα κεφάλια τους για να πείσουν τους αγοραστές να πιέσουν σκληρά επειδή το τρίτο αντίγραφο είναι δικό τους.

Αναβαθμισμένα κίνητρα για οικοδόμους

Ανεξάρτητα από το είδος της αγοράς, είτε πρόκειται για μια αγορά πωλητή είτε για μια αγορά αγοραστή, οι νέοι κατασκευαστές σπιτιών συχνά προσφέρουν κίνητρα αναβάθμισης. Οι δωρεάν αναβαθμίσεις, ωστόσο, σχεδόν πάντα έρχονται με μια αλίευση. Ο οικοδόμος μπορεί να συμφωνήσει με την αναβάθμιση σε αντάλλαγμα για να κάνετε ένα ή περισσότερα από τα παρακάτω:

• Αγοράστε αμέσως.Εάν δεν είστε έτοιμοι να κάνετε μια προσφορά, μην πιέζετε να λάβετε μια απόφαση που μπορεί αργότερα να μετανιώσετε. Θα μπορούσαν να σας πω μια συμφωνία αυτό το καλό δεν μπορεί να περιμένει, αλλά μπορεί. Εκτός αν είναι το τελευταίο διαθέσιμο σπίτι.
• Κάντε μια πολύτιμη κατάθεση χρημάτων.Διαβάστε τη σύμβασή σας. Η αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων σας δεν μπορεί να επιστραφεί για οποιονδήποτε λόγο ανά πάσα στιγμή. Ρωτήστε τον αντιπρόσωπό σας για τη δυνατότητα επιστροφής χρημάτων.
• Να μισθώσετε τον πράκτορα του οικοδόμου για να πουλήσετε το υπάρχον σπίτι σας.Ίσως να είστε καλύτερο να προσλάβετε έναν ειδικό γειτονιάς για να πουλήσετε το σπίτι σας από το να προσλάβετε έναν πράκτορα που δεν πωλεί στην περιοχή σας. Ο τοπικός πράκτοράς σας θα έχει γνώση ότι ο πράκτορας οικοδόμων δεν διαθέτει και πιθανότατα θα αγωνιστεί σκληρότερα για να μεγιστοποιήσει το κέρδος σας.

• Χρησιμοποιήστε το ίδρυμα δανεισμού του οικοδόμου.Η κυβέρνηση μπορεί να σταματήσει αυτή την πρακτική, καθώς μπορεί να παραβιάζει τους νόμους RESPA και anti-trust. Επιπλέον, μπορείτε να πληρώσετε περισσότερο σε ποσοστό και να έχετε λιγότερο ευνοϊκούς όρους. Οι οικοδόμοι θέλουν να επιμείνουν στους αγοραστές να προεπιλεγούν μέσω του δικού τους δανειστή για να βεβαιωθούν ότι μπορείτε να πάρετε δάνειο. Δεν τείνουν να έχουν εμπιστοσύνη στους μεσίτες υποθηκών οι οποίοι είναι, επίσης, οι κτηματομεσίτες.
• Τιμή καταλόγου πληρωμής.Εάν πληρώσετε 50.000 δολάρια περισσότερο για το σπίτι και κερδίζετε 10.000 δολάρια σε δωρεάν αναβαθμίσεις, είστε ακόμα έξω από την τσέπη 40.000 δολάρια? αν είναι υποθηκευμένο, πληρώνετε τόκο γι 'αυτό.

Οι αναβαθμίσεις που προσφέρει ο οικοδόμος μπορεί να σας κοστίζουν περισσότερο μακροπρόθεσμα. Οι νέοι οικοδόμοι δεν είναι στην φιλανθρωπική επιχείρηση. Θέλουν να κερδίσουν. Συνειδητοποιήστε ότι μεγάλο μέρος του προσδόκιμου του κατασκευαστή είναι σε αναβαθμίσεις, επειδή ο οικοδόμος αγοράζει υλικά και συσκευές χύδην ή χονδρικά. Λοιπόν, παίρνετε ένα λιανικό εμπόριο, και ο οικοδόμος εξακολουθεί να κερδίζει από εσάς.

Πολυτελή δώρα και εντυπώσεις

Μπορείτε να στοιχηματίσετε το χαμηλότερο δολάριο που ο νέος οικοδόμος του σπιτιού έχει πρόσβαση σε τιμολόγηση χονδρικής για αυτά τα πολυτελή freebies. Μπορεί να μπορείτε να πάρετε μια έκπτωση εάν αγοράσατε αυτά τα στοιχεία μόνοι σας.

• Δωρεάν Διακοπές.Ο οικοδόμος μπορεί να διαφημίσει, "Η ελεύθερη κρουαζιέρα στην Ταϊτή αξίζει 10.000 δολάρια." Ελέγξτε το κόστος της κρουαζιέρας μέσω άλλων ταξιδιωτικών γραφείων. Επιπλέον, ρωτήστε τον εαυτό σας αν θα αγοράζατε διαφορετικά μια κρουαζιέρα Ταϊτής. Αν η απάντηση είναι αρνητική, δεν θα ξεδιπλώσετε τα σκληρά και κρύα μετρητά για το ταξίδι και, στη συνέχεια, θα τα περάσετε. Πολλοί ταξιδιώτες περνούν στην Ταϊτή και επισκέπτονται τα υπόλοιπα νησιά, ούτως ή άλλως.
• Δωρεάν Αυτοκίνητα.Τα περισσότερα από τα δώρα ελεύθερου αυτοκινήτου που διαφημίζουν οι οικοδόμοι δεν είναι ένα καθαρό δώρο ενός νέου αυτοκινήτου. Είναι μισθώσεις. Ένα μισθωμένο όχημα πρέπει να επιστραφεί στον έμπορο στο τέλος της μίσθωσης, η οποία συνήθως είναι δύο έως τρία χρόνια. Λαμβάνετε το δικαίωμα να οδηγώ ένα όχημα, όχι τα δικά ένα όχημα και μπορείτε να πληρώσετε υψηλότερα ασφάλιστρα για το προνόμιο. Μπορεί επίσης να αντιμετωπίσετε αμοιβές κατά τη λήξη της μίσθωσης, ειδικά εάν έχετε υπερβεί τους περιορισμούς διανυθέντων χιλιομέτρων ή έχετε υποστεί ζημιά στο όχημα.
• Δωρεάν ψυχαγωγικά κέντραΕίτε πρόκειται για μια έξυπνη τηλεόραση μεγάλης οθόνης είτε για ένα περιβάλλον surround home theater, τα ηλεκτρονικά υποτιμάται γρήγορα και οι αξίες τους είναι όλο το σκάφος. Θα αγοράσατε το δικό σας; Αν ναι, μπορείτε να βρείτε μοντέλα με έκπτωση για χιλιάδες λιγότερο από την τιμή του φουσκωμένου κατασκευαστή. Υπάρχει κάποιο πρόβλημα με τη δική σας τηλεόραση;

Παραχωρήσεις πωλητή

Πάω να το πω και να το τελειώσω. Οτιδήποτε σας δίνει ο πωλητής είναι ένα στοιχείο για το οποίο πληρώνετε. Το κόστος υπολογίζεται στην τιμή πώλησης. Αν χρηματοδοτείτε την αγορά με υποθήκη, πιθανότατα θα χρηματοδοτήσετε από εσάς. Καταβάλλετε 30ετή χρέωση για το προνόμιο παραχώρησης.

Είναι ένα πράγμα αν συμφωνείτε, για παράδειγμα, να πληρώσετε 200.000 δολάρια για ένα σπίτι και, μετά από αυτό το γεγονός, ο πωλητής προσφέρει να πληρώσει το 3% του κόστους κλεισίματος. Αλλά σπάνια πώς λειτουργεί. Συνήθως, κάνετε μια προσφορά πρώτα, και σε αυτή την προσφορά σας ζητάτε παραχώρηση 3%.Αν ο πωλητής δεχθεί αυτή την προσφορά, θα μπορούσατε να αγοράσετε εξίσου εύκολα αυτό το σπίτι για 3% λιγότερο. Θέλετε πραγματικά να χρηματοδοτήσετε τα δικά σας έξοδα κλεισίματος για 30 χρόνια;

Αντ 'αυτού, συγκρίνετε το κόστος αυτών των στοιχείων. Για παράδειγμα:

• Προτιμώμενοι φόροι ακίνητης περιουσίας. Στην Καλιφόρνια, ένα σπίτι 200.000 δολαρίων μπορεί να υποβληθεί σε φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας ύψους 2.500 δολαρίων το χρόνο.
• Προπληρωμένα τέλη σύνδεσης.Εάν τα τέλη σας είναι $ 100 το μήνα, αυτό είναι $ 1.200 το χρόνο. Είναι ένα ελεύθερο έτος των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ιδιοκτητών σπιτιού που αξίζει τίποτα στο εμπόριο;
• Αγορές επιτοκίωνΕάν κάνετε buydown υποθήκη, αυτό το buy-down τέλος υπολογίζεται στο ισόποσο υποθηκών σας, και η εξαγορά μπορεί να ισχύει μόνο για λίγα χρόνια, όχι ολόκληρη η διάρκεια του δανείου σας.
• Πόντοι ΈκπτωσηςΚάθε δάνειο ισούται με το 1% του υπολοίπου του δανείου σας. Σε μια υποθήκη ύψους 200.000 δολαρίων, το ποσό είναι 2.000 δολάρια.
• Προπληρωμένα Κόστος ΚλεισίματοςΟι περισσότεροι δανειστές δεν θα επιτρέψουν σε έναν αγοραστή να λάβει περισσότερο από 3% πίστωση για το κλείσιμο του κόστους. Στις $ 200.000, το ποσό αυτό είναι $ 6.000. Είναι γενικά προς όφελός σας να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος σε μετρητά, συν μερικά εκ των οποίων είναι εκπεστέα.

Να θυμάστε ότι το παιχνίδι που οι παίκτες παίζουν με τρία κύπελλα και μπάλα; Ονομάζεται το παιχνίδι Shell. Μια μικρή μπάλα τοποθετείται κάτω από ένα κύπελλο. Ο χειριστής τότε ανακατεύει τα τρία φλιτζάνια ενώ προσπαθείτε να καταλάβετε ποιο φλυτζάνι έχει την μπάλα. Είναι ένας ελαφρύς χειρισμός. Ποτέ δεν θα κερδίσετε αυτό το παιχνίδι. Έτσι, εκτελέστε τους αριθμούς για αυτά τα ελεύθερα κίνητρα και παραχωρήσεις πριν αγοράσετε. Να είστε έξυπνος αγοραστής κατοικιών.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.