Κερδίστε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα

Όταν πρόκειται να κερδίσετε χρήματα σε επενδύσεις σε ακίνητα, υπάρχουν μόνο λίγοι τρόποι να το κάνετε. Αν και οι έννοιες είναι απλά κατανοητές, μην ξεγελιέστε να σκέφτονται ότι μπορούν εύκολα να υλοποιηθούν και να εκτελεστούν. Πιάστε ένα σημειωματάριο και ένα μολύβι, γιατί μέσα στα επόμενα δέκα λεπτά θα σας παρουσιάσω μια σύντομη επισκόπηση που θα σας βοηθήσει να κατανοήσετε τα βασικά στοιχεία των ακινήτων και πόσο επιτυχημένοι επενδυτές ακινήτων εργάζονται για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους.

Οι τρεις πρωταρχικοί τρόποι να κερδίσετε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα

Υπάρχουν τρεις βασικοί τρόποι με τους οποίους οι επενδυτές κερδίζουν χρήματα από ακίνητα:

• Αύξηση της αξίας της περιουσίας.
• Έσοδα από μισθώματα που εισπράττονται με εκμίσθωση του ακινήτου στους ενοικιαστές
• Κέρδη που παράγονται από επιχειρηματική δραστηριότητα που εξαρτάται από την ακίνητη περιουσία.

Με λίγα λόγια, έτσι είναι. Φυσικά, υπάρχουν πάντα άλλοι τρόποι να ωφεληθούν άμεσα ή έμμεσα από ακίνητα, όπως η εκμάθηση να ειδικευτούν σε πιο εσωτερι κούς τομείς όπως τα πιστοποιητικά φορολογικών εκπτώσεων, αλλά αυτά τα τρία στοιχεία αντιπροσωπεύουν τη συντριπτική πλειοψηφία του παθητικού εισοδήματος και των τελικών περιουσιών που έχουν γίνει στον κλάδο των ακινήτων. Με την εκμάθηση του τρόπου αξιοποίησής τους για το χαρτοφυλάκιό σας, μπορείτε να προσθέσετε μια άλλη κλάση περιουσιακών στοιχείων στη συνολική κατανομή του ενεργητικού σας, αυξάνοντας ταυτόχρονα τη διαφοροποίηση και, εάν εφαρμοστεί με σύνεση, μειώνοντας τον κίνδυνο.

1. Κερδίστε χρήματα από την αύξηση της αξίας της επένδυσης σε ακίνητα

Πρώτον, είναι σημαντικό να καταλάβετε ότι οι τιμές ιδιοκτησίας δεν αυξάνονται πάντοτε. Αυτό μπορεί να γίνει οδυνηρά εμφανές σε περιόδους όπως τα τέλη της δεκαετίας του 1980 και στις αρχές της δεκαετίας του 1990 και η κατάρρευση της ακίνητης περιουσίας το 2007-2009. Στην πραγματικότητα, σε πολλές περιπτώσεις, οι τιμές των ακινήτων σπάνια έπληξαν τον πληθωρισμό. Για παράδειγμα, εάν κατέχετε ένα ακίνητο αξίας 500.000 USD και ο πληθωρισμός είναι 3%, η ιδιοκτησία σας μπορεί να πουλήσει για $ 515.000 ($ 500.000 x 1.03%), αλλά δεν είστε πλουσιότεροι από ό, τι πέρυσι. Δηλαδή, μπορείτε ακόμα να αγοράσετε την ίδια ποσότητα γάλακτος, ψωμί, τυρί, λάδι, βενζίνη και άλλα προϊόντα (αλήθεια, το τυρί μπορεί να φτάσει φέτος και η βενζίνη να σηκωθεί, αλλά το βιοτικό σας επίπεδο θα παραμείνει περίπου το ίδιο).

Ο λόγος? Το κέρδος $ 15.000 δεν ήταν πραγματικό. Ήταν ονομαστική.

Αυτό συμβαίνει επειδή η κυβέρνηση πρέπει να δημιουργήσει χρήματα όταν ξοδεύει περισσότερα από αυτά που εισπράττει μέσω των φόρων. Όλοι οι άλλοι ίσοι, με την πάροδο του χρόνου, αυτό έχει ως αποτέλεσμα κάθε υπάρχουσα αξία δολαρίου να χάνει και να αξίζει λιγότερο από ό, τι ήταν στο παρελθόν.

Ένας από τους τρόπους με τους οποίους οι κυριότεροι επενδυτές ακινήτων μπορούν να κερδίσουν χρήματα σε ακίνητα είναι να επωφεληθούν από μια κατάσταση που φαίνεται να ανέρχεται κάθε λίγες δεκαετίες: Όταν ο ρυθμός πληθωρισμού προβλέπεται να υπερβεί το τρέχον ποσοστό μακροπρόθεσμου χρέους, μπορεί να βρείτε ανθρώπους που θέλουν να παίξουν με την απόκτηση ακινήτων, δανεισμού χρημάτων για τη χρηματοδότηση της αγοράς και στη συνέχεια την αναμονή για αύξηση του πληθωρισμού. Με αυτόν τον τρόπο, μπορούν να πληρώσουν τα ενυπόθηκα δάνεια με δολάρια που αξίζουν πολύ λιγότερα. Πρόκειται για μεταφορά από αποταμιευτές σε οφειλέτες.

Είδατε πολλούς επενδυτές ακίνητων περιουσιών να κερδίζουν χρήματα με αυτόν τον τρόπο στη δεκαετία του 1970 και στις αρχές της δεκαετίας του '80, καθώς ο πληθωρισμός άρχισε να ξεφύγει από τον έλεγχο πριν ο Paul Volker βγάλει ένα 2x4 στην πλάτη του και τον έφερε υπό έλεγχο αυξάνοντας δραστικά τα επιτόκια.

Το τέχνασμα είναι να αγοράσετε όταν κυκλικά προσαρμοσμένα ανώτατα όρια είναι ελκυστικά ή όταν νομίζετε ότι υπάρχει ένας συγκεκριμένος λόγος ότι ένα συγκεκριμένο κομμάτι ακίνητης περιουσίας θα αξίζει κάποια μέρα περισσότερο από το σημερινό επιτόκιο κεφαλαίου δείχνει ότι πρέπει να είναι. Για παράδειγμα, οι ταλαντούχοι κατασκευαστές ακινήτων μπορούν να δουν το σωστό έργο, την κατάλληλη στιγμή, στη σωστή τιμή και να δημιουργήσουν κυριολεκτικά το μελλοντικό εισόδημα από ενοίκια για να υποστηρίξουν μια αποτίμηση που διαφορετικά θα μπορούσε να είναι πλούσια βάσει των σημερινών συνθηκών επειδή κατανοούν τα οικονομικά, παράγοντες της αγοράς και καταναλωτές.

Στην παλιά πατρίδα μου, παρακολούθησα ένα φοβερό παλιό ξενοδοχείο σε ένα μεγάλο κομμάτι γης να μετατραπεί σε ένα πολυσύχναστο εμπορικό κέντρο με κτίρια γραφείων που αντλούν σημαντικά ενοίκια για τον ιδιοκτήτη. Απουσία αυτών των ταμειακών ροών, παρούσα ή καθαρή παρούσα αξία. κερδοσκοπείτε σε κάποιο βαθμό ή άλλο, ανεξάρτητα από το τι λέτε στον εαυτό σας, ανεξάρτητα από το ποια τράπεζες εγκρίνουν τα δάνειά σας, και ανεξάρτητα από το τι λέει η κοινωνία γύρω σας. Θα χρειαστείτε είτε έναν ουσιαστικό πληθωρισμό στο ονομαστικό νόμισμα (εάν χρησιμοποιείτε το χρέος για να χρηματοδοτήσετε την αγορά) για να σας βγάλουν έξω είτε για κάποιο συμβάν χαμηλής πιθανότητας για να ασκηθείτε υπέρ σας.

2. Κερδίστε χρήματα από το εισόδημα ενοικίασης που παράγεται από τις επενδύσεις σας σε ακίνητα

Η απόκτηση χρημάτων από τη συλλογή των ενοικίων είναι τόσο απλή που κάθε εξάχρονο που έχει παίξει ποτέ ένα παιχνίδι του μονοπωλίου καταλαβαίνει σε ένα σπλαχνικό επίπεδο πώς λειτουργούν τα βασικά. Εάν έχετε ένα σπίτι, ένα κτίριο διαμερισμάτων, ένα κτίριο γραφείων, ένα ξενοδοχείο ή οποιαδήποτε άλλη επένδυση σε ακίνητα, μπορείτε να χρεώσετε τους μισθούς αντάλλαγμα για να τους επιτρέψετε να χρησιμοποιήσουν το ακίνητο ή την εγκατάσταση. Φυσικά, απλά και εύκολα δεν είναι το ίδιο πράγμα. Εάν διαθέτετε πολυκατοικίες ή ενοικιαζόμενα σπίτια, μπορείτε να βρείτε τον εαυτό σας να ασχολείταιτε με τα πάντα, από τις σπασμένες τουαλέτες μέχρι τους ενοικιαστές που χειρίζονταν εργαστήρια μεθ.

Εάν διαθέτετε εμπορικά κέντρα ή κτίρια γραφείων, ίσως χρειαστεί να ασχοληθείτε με μια επιχείρηση που σας μισθώνει από την πτώχευσή σας. Εάν διαθέτετε βιομηχανικές αποθήκες, ενδέχεται να βρεθείτε αντιμέτωποι με περιβαλλοντικές έρευνες για τις ενέργειες των ενοικιαστών που χρησιμοποίησαν την ιδιοκτησία σας. Αν διαθέτετε μονάδες αποθήκευσης, η κλοπή θα μπορούσε να είναι ανησυχητική. Οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν είναι ο τύπος που μπορείτε να τηλεφωνήσετε και αναμένετε ότι όλα θα πάνε καλά.

Τα καλά νέα είναι ότι υπάρχουν διαθέσιμα εργαλεία που διευκολύνουν τις συγκρίσεις μεταξύ πιθανών επενδύσεων σε ακίνητα.Ένας από αυτούς, ο οποίος θα γίνει ανεκτίμητος σε σας για την προσπάθειά σας να κερδίσετε χρήματα από την ακίνητη περιουσία, είναι μια ειδική οικονομική αναλογία που ονομάζεται ανώτατο όριο, το οποίο είναι μικρό για το "ποσοστό κεφαλαιοποίησης". Εάν μια ιδιοκτησία κερδίζει $ 100.000 ετησίως και πωλεί για $ 1.000.000, θα διαιρέσετε τα κέρδη ($ 100.000) με την τιμή ($ 1.000.000) και θα λάβετε 0.1 ή 10%. Αυτό σημαίνει ότι το ανώτατο όριο του ακινήτου είναι 10% ή ότι θα κερδίσετε το αναμενόμενο 10% της επένδυσής σας εάν πληρώσατε για το ακίνητο εξ ολοκλήρου σε μετρητά και χωρίς χρέος.

Ακριβώς όπως ένα απόθεμα τελικά αξίζει μόνο την καθαρή παρούσα αξία των προεξοφλημένων ταμειακών ροών του, ένα ακίνητο αξίζει τελικά έναν συνδυασμό 1.) το χρησιμότητας που παράγει για τον ιδιοκτήτη του και 2.) τις καθαρές παρούσες ταμειακές ροές που δημιουργεί σε σχέση με την τιμή που καταβλήθηκε για την επένδυση. Το εισόδημα από ενοίκια μπορεί να είναι ένα περιθώριο ασφαλείας που σας προστατεύει κατά τη διάρκεια της κατάρρευσης. Ορισμένοι τύποι επενδύσεων σε ακίνητα είναι πιο κατάλληλοι για το σκοπό αυτό. Για να επιστρέψουμε στην προηγούμενη συζήτησή μας για τις προκλήσεις της απόκτησης χρημάτων από ακίνητα, τα κτίρια γραφείων, για να δώσουμε ένα παράδειγμα, συνήθως περιλαμβάνουν πολυετείς πολυετείς μισθώσεις.

Αγοράστε το ένα στη σωστή τιμή, την κατάλληλη στιγμή και με το σωστό προφίλ ληξιπρόθεσμης μίσθωσης και μίσθωσης και θα μπορούσατε να πετάξετε μέσα από μια κατάρρευση ακίνητης περιουσίας που θα συγκεντρώνει πάνω από το μέσο όρο ενοικιαζόμενων επιταγών που θα πρέπει να παρέχουν οι εταιρείες leasing από εσάς (λόγω σύμβαση μίσθωσης που υπέγραψαν) ακόμη και όταν υπάρχουν χαμηλότερα ποσοστά αλλού. Να το κάνετε λάθος, όμως, και θα μπορούσατε να είστε κλειδωμένοι σε υπο-par επιστροφές πολύ καιρό μετά την ανάκτηση της αγοράς.

3. Κερδίστε χρήματα από Επιχειρήσεις Επιχειρήσεων Ακινήτων

Ο τελικός τρόπος για να κερδίσετε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνει ειδικές υπηρεσίες και επιχειρηματικές δραστηριότητες. Εάν έχετε ένα ξενοδοχείο, μπορείτε να πουλήσετε ταινίες κατά παραγγελία στους καλεσμένους σας. Εάν έχετε ένα κτίριο γραφείων, μπορείτε να κερδίσετε χρήματα από μηχανήματα αυτόματης πώλησης και γκαράζ στάθμευσης. Εάν διαθέτετε πλυντήριο αυτοκινήτων, μπορείτε να κερδίσετε χρήματα από ηλεκτρικές σκούπες που ελέγχονται από το χρόνο. Αυτού του είδους οι επενδύσεις απαιτούν σχεδόν πάντοτε τη γνώση υπο-ειδικοτήτων. π.χ., υπάρχουν άνδρες και γυναίκες που ξοδεύουν ολόκληρη την καριέρα τους με εξειδίκευση στο σχεδιασμό, την κατασκευή, την ιδιοκτησία και τη λειτουργία πλυσίματος αυτοκινήτων.

Για όσους ανεβαίνουν στην κορυφή του πεδίου τους και κατανοούν τις περιπλοκές μιας συγκεκριμένης αγοράς, η ευκαιρία να κερδίσουν χρήματα μπορεί να είναι ατελείωτη.

Περισσότερα για να κερδίσετε χρήματα στην ακίνητη περιουσία

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο μπορείτε να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα, διαβάστε τον οδηγό του Full Beginner για επενδύσεις σε ακίνητα.