Αγορά και εγγύηση - Αγοράζοντας ένα νέο σπίτι για εγγύηση στην παλιά

Ερώτηση: Τι είναι λάθος με αγορά και εγγύηση;

Ένας αναγνώστης ρωτά: Αγοράσαμε το σπίτι μας πριν από αρκετά χρόνια χωρίς να μάθουμε πολλά για τη γειτονιά, η οποία έχει αποδειχθεί λιγότερο γειτονική και πιο κουκούλα, οπότε δεν μπορούμε να την πουλήσουμε τώρα. Η σύζυγός μου λέει ότι ο κομμωτής της είπε για ένα σχέδιο όπου θα μπορούσαμε να αγοράσουμε ένα νέο σπίτι, να προσποιούμαστε ότι ενοικιάσαμε το υπάρχον σπίτι μας και, μετά το κλείσιμο του νέου δανείου μας, να σταματήσουμε να κάνουμε πληρωμές στο παλιό μας σπίτι. Το αποκαλούσε «αγοράστε και επιστρέψτε». Αυτό ακούγεται πολύ καλό για να είναι αλήθεια. Υπάρχει κάποιο πρόβλημα με την αγορά και την εγγύηση;

Απάντηση: Αγορά και εγγύηση είναι το αποτέλεσμα της αγοράς ενός νέου σπιτιού με σκοπό την αποστολή του πρώην σπίτι σε αποκλεισμό. Θεωρείται απάτη υποθηκών. Ακόμα και ελαφρυντικές περιστάσεις δεν δίνουν στον ιδιοκτήτη σπιτιού το δικαίωμα να διαπράξει απάτη υποθηκών.

Ποιες είναι οι ελαφρυντικές περιστάσεις για αγορά και εγγύηση;

Μερικές φορές οι ιδιοκτήτες σπιτιού αισθάνονται δικαιολογημένοι επειδή πιστεύουν ότι έχουν εξαπατηθεί όταν αγόρασαν το υπάρχον σπίτι τους. Μερικοί από τους λόγους που αγοράζουν και οι εγγεγραμμένοι δανειολήπτες αισθάνονται παραπλανημένοι είναι οι εξής:

• Ο αντιπρόσωπος ενυπόθηκων δανείων δεν εξήγησε λεπτομερώς τις συνέπειες της χρηματοδότησης, όπως τα προσαρμόσιμα δάνεια επιτοκίου θα προσαρμοστούν ή μόνο τα επιτόκια πληρωμής δεν πληρώνουν τον κύριο υπόχρεο.
• Ο κτηματομεσίτης οδήγησε τον αγοραστή να πιστεύει ότι οι τιμές στο σπίτι δεν μπορούν ποτέ να πέσουν. Σε αγορές όπου οι αξίες πέφτουν και ο αγοραστής έχει επενδύσει ελάχιστα ή τίποτα προς τα ίδια κεφάλαια, το σπίτι μπορεί να αξίζει λιγότερο από το ποσό που οφείλεται στην τράπεζα.
• Η τράπεζα θα μπορούσε να έχει υποσχεθεί στον αγοραστή ότι μια αναχρηματοδότηση θα αποτελούσε πάντοτε μια επιλογή και στη συνέχεια άλλαξε κατευθυντήριες γραμμές δανεισμού, γεγονός που καθιστούσε αδύνατη τη λήψη νέου δανείου.

Κάτω από οποιαδήποτε από τα παραπάνω σενάρια, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να αισθάνεται ότι έχει κλονιστεί και πιέζεται να αφήσει το σπίτι να πάει σε αποκλεισμό, αλλά δεν θέλει να παραιτηθεί από το δικαίωμα ιδιοκτησίας σπιτιού. Στο μυαλό αυτών των ιδιοκτητών σπιτιών, αισθάνονται ότι οι περιστάσεις δικαιολογούν την εξαπάτηση επειδή εξαπατήθηκαν.

Ωστόσο, δεν αλλάζει το γεγονός ότι η αγορά και εγγύηση αποτελεί απάτη υποθηκών και είναι αντίθετη με το νόμο.

Πώς λειτουργεί η αγορά και η εγγύηση;

Αγορά και εγγύηση περιλαμβάνει ψέματα. Συνήθως περιλαμβάνει την κατάρτιση μιας ψευδούς συμφωνίας ενοικίασης και την παρουσίαση αυτών των ψευδών τεκμηρίων στον δανειστή. Ας ακολουθήσουμε τα βήματα που θα ακολουθήσει ένας μυθικός ιδιοκτήτης σπιτιού - τον αποκαλούμε Claude -

• Πρώτον, ο Claude αποφασίζει ότι - για οποιοδήποτε λόγο - το σπίτι του δεν ανταποκρίνεται πλέον στους σκοπούς του.
• Δεδομένου ότι ο Claude δεν μπορεί να λάβει νέο στεγαστικό δάνειο μετά από μια σύντομη πώληση ή αποκλεισμό, ο ίδιος θέλει να βρει ένα σπίτι για να αγοράσει πριν πάει σε αθέτηση της υφιστάμενης υποθήκης.
• Ο Claude γράφει μια προσφορά αγοράς στο νέο σπίτι και υποβάλλει αίτηση δανείου.
• Ο δανειστής ζητά από τον Claude μια σύμβαση μίσθωσης να δείξει ότι ένας μισθωτής θα μετακινηθεί στο παλιό σπίτι του Claude και θα καταβάλει εκμισθώσεις στον Claude.
• Ο Claude ζητά από τον φίλο του Clyde να υπογράψει μια συμφωνία ενοικίασης, παρόλο που ο Clyde δεν έχει καμία πρόθεση να μετακομίσει ή να νοικιάσει το παλιό σπίτι του Claude. Υποβάλλει αυτή τη ψεύτικη συμφωνία ενοικίασης στον δανειστή.
• Ο δανειστής εγκρίνει τη νέα υποθήκη του Claude και χρηματοδοτεί το δάνειο.
• Ο Claude δεν κάνει ποτέ άλλη πληρωμή στο παλιό του σπίτι. Έχει υποβληθεί μια ειδοποίηση προκαθορισμού και το σπίτι πηγαίνει σε αποκλεισμό, στη συνέχεια πηγαίνει πίσω στην τράπεζα.
• Η πίστωση του Claude καταστρέφεται, αλλά δεν τον νοιάζει γιατί έχει ήδη αγοράσει ένα νέο σπίτι και δεν έχει καμία πρόθεση να μετακομίσει για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Γιατί είναι η αγορά και η εγγύηση κατά του νόμου;

Στην περίπτωση του Claude, παραποίησε έγγραφα δανείου και σκόπιμα ψέματα στην αίτησή του δανείου. Αυτό είναι απάτη υποθηκών. Η απάτη υποθηκών συμβαίνει όταν ένας δανειολήπτης παρακρατεί πληροφορίες - όπως μια σκόπιμη πρόθεση να σταματήσει να καταβάλλει πληρωμές σε άλλο πιστωτή - ή να παραποιήσει πληροφορίες - από τις οποίες ο νέος δανειστής θα απορρίψει το δάνειο εάν ο δανειστής το γνώριζε.

Θεωρείται επίσης ότι η απάτη βρίσκεται σε μια αίτηση δανείου και παράγει ψευδή έγγραφα στον δανειστή. Το FBI ορίζει την απάτη υποθηκών ως "κάθε ουσιώδη ανακρίβεια, ψευδή δήλωση ή παράλειψη που αναλαμβάνει ένας ασφαλιστής ή δανειστής για να χρηματοδοτήσει, να αγοράσει ή να ασφαλίσει ένα δάνειο." Δεν ξέρω για εσένα, αλλά δεν θα ήθελα να χάσω με το FBI.

Ως αποτέλεσμα των πρακτικών αγοράς και εγγύησης, οι κατευθυντήριες γραμμές της Fannie Mae απαιτούν τώρα από τους αγοραστές να πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκες και στα δύο σπίτια κατά τη σύναψη δανείου, εκτός εάν το υπάρχον σπίτι έχει άφθονο κεφάλαιο. Αυτό συμβαίνει επειδή ένας ιδιοκτήτης σπιτιού με άφθονο κεφάλαιο θα ήταν ανόητο να φύγει μακριά από το σπίτι.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, άδεια # 00697006, είναι Broker-Associate στο Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.