Τι να κάνετε όταν πωλείται η υποθήκη σας

Όταν είστε έτοιμοι να αγοράσετε ένα σπίτι, ξοδεύετε πολύ χρόνο κοιτάζοντας τις υποθήκες, τις τιμές, το κλείσιμο του κόστους και τον καθορισμό του ποσού που όλα θα καταλήξουν να σας κοστίζουν. Εσείς ψάχνετε εταιρείες υποθηκών, ανακαλύψτε τη φήμη τους και συνήθως εγκαταλείπετε ένα που έχει τους ευνοϊκότερους όρους, το χαμηλότερο ενδιαφέρον και ένα ισχυρό οικονομικό υπόβαθρο.

Και μετά, αφού το σπίτι και η πώληση έχει περάσει, παρατηρείτε ότι το όνομα του δανειστή είναι εντελώς διαφορετικό από την εταιρεία που επιλέξατε. Μετά από όλα αυτά την έρευνα και τη σύσκεψη, η υποθήκη σας έχει πωληθεί.

Μπορεί να είναι τρομακτικό και λίγο ανόητο. Εδώ είναι αυτό που μπορείτε να περιμένετε.

Μέρη υποθήκης

Όταν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, υπάρχουν τρεις πτυχές αυτής της υποθήκης:

1. Ο Δικαιούχος Δανείου
2. Η Εταιρεία δανεισμού
3. Η Εταιρεία Εξυπηρέτησης

Το άτομο με το οποίο θα ασχοληθείτε αυτοπροσώπως είναι ο εντολέας του δανείου. Κάνουν όλα τα χαρτιά και σας βοηθούν να υποβάλετε αίτηση για το δάνειο. Ο εντολέας στέλνει την αίτηση στην εταιρεία δανεισμού. Αν πληρούν τις οδηγίες τους, εγκρίνουν το δάνειο και έχετε τώρα χρήματα για να αγοράσετε το σπίτι. Η εταιρεία δανεισμού μπορεί επίσης να ενεργεί ως εταιρεία εξυπηρέτησης, αλλά πιθανότατα θα την πουλήσει σε άλλη εταιρεία. Η εταιρεία εξυπηρέτησης είναι εκείνη που γράφετε το μηνιαίο σας έλεγχο για να εξοφλήσετε το σπίτι.

Γιατί πωλούνται υποθήκες;

Ο συντάκτης του δανείου σας καταβάλλει προμήθεια για κάθε υποθήκη που τοποθετεί. Ο δανειστής και ο συντηρητής, ωστόσο, πρέπει να κάνουν τα χρήματά τους πιο αργά, συνήθως κατά τη διάρκεια των 15 έως 30 ετών.

Εάν η δανειστή εταιρεία εξυπηρετούσε κάθε δάνειο που χρηματοδότησε, θα έπρεπε να έχουν πολλά δισεκατομμύρια δολάρια στο χέρι για να εξασφαλίσουν ότι είχαν τα μετρητά διαθέσιμα για την παροχή αυτών των δανείων. Οι περισσότερες τράπεζες και θεσμικά όργανα θα γοματίστηκαν γρήγορα για μετρητά, αν θα εξυπηρετούσαν κάθε δάνειο. Αντ 'αυτού, θα τα συνδυάσουν (συνήθως μια δέσμη δανείων με παρόμοια επίπεδα κινδύνου) και θα τα πουλήσουν σε επενδυτές (συχνά κρατικές υπηρεσίες όπως η Fannie Mae ή ο Freddie Mac). Αυτές οι εταιρείες επενδύσεων τις πωλούν ως ομόλογα (μπορεί να έχετε ακόμη και μερικά από το χαρτοφυλάκιό σας να επενδύσει σε αυτά).

Με την πώληση του δανείου, η εταιρεία δανεισμού έχει τώρα χρήματα που μπορούν να δανείσουν σε έναν άλλο υποψήφιο αγοραστή.

Τι να περιμένετε με τη νέα εταιρεία εξυπηρέτησης πελατών σας

Είναι μια κοινή πρακτική για τον δανειστή να πουλήσει την υποθήκη και είναι εξ ολοκλήρου νόμιμο για αυτούς να το κάνουν χωρίς τη συγκατάθεσή σας. Αυτό που πρέπει να κάνουν όμως είναι να σας προειδοποιήσει ότι το δάνειό σας θα εξυπηρετηθεί από μια διαφορετική εταιρεία.

Τόσο ο παλιός ιδιοκτήτης του δανείου όσο και ο νέος ιδιοκτήτης του δανείου πρέπει να σας στείλουν ειδοποίηση τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από τη μεταβίβαση. Ο νέος δανειστής πρέπει να παράσχει στοιχεία επικοινωνίας εντός 30 ημερών από την ολοκλήρωση της μεταφοράς, ώστε να γνωρίζετε πού να στείλετε πληρωμή και πώς να επικοινωνήσετε εάν χρειάζεστε βοήθεια. Και μην ανησυχείτε αν στέλνετε πληρωμή στον παλιό δανειστή! Παίρνετε μια περίοδο χάριτος 60 ημερών, οπότε το δάνειό σας δεν θα είναι παράνομο εάν κάνετε κάποιο λάθος με τον πρώτο έλεγχο που πηγαίνετε στη νέα εταιρεία.

Τι γίνεται με τις λεπτομέρειες της υποθήκης; Η πληρωμή σας θα παραμείνει η ίδια (εκτός αν έχετε ένα δάνειο ARM, οπότε ο τόκος μπορεί να προσαρμοστεί). Το δάνειό σας θα συνεχίσει να λειτουργεί όπως και με τον παλιό δανειστή, οπότε αν είχατε απομείνει 19 χρόνια μέχρι να εξοφληθεί, έχετε ακόμα 19 χρόνια. Η μόνη διαφορά θα είναι το όνομα της εταιρείας που γράφετε στον επιταγή (και τη διεύθυνση όπου το στέλνετε).

Ένα πράγμα που μπορεί να έχει μεγάλη επίδραση στα οικονομικά σας είναι οι όροι για την τροποποίηση του δανείου. Υπάρχουν διαθέσιμα προγράμματα που σας επιτρέπουν να συνεργαστείτε με τον δανειστή σας για να τροποποιήσετε τους όρους του δανείου σας έτσι ώστε να είναι πιο εύκολο να πληρώσετε τους λογαριασμούς σας (το επιτόκιο μπορεί να μειωθεί, η διάρκεια του δανείου μπορεί να παραταθεί ή το δάνειο μπορεί να μετατραπεί από μεταβλητό σε σταθερό επιτόκιο). Αν το δάνειό σας πωλείται κατά τη διάρκεια της διαδικασίας τροποποίησης, πιθανόν να χρειαστεί να αρχίσετε ξανά.

Πώς να αποφύγετε την πώλησή σας

Μετά από όλα αυτά που βρίσκουν την ακριβή εταιρεία με την οποία θέλετε να συνεργαστείτε, υπάρχει κάτι που μπορείτε να κάνετε; Ποια είναι τα δικαιώματά σας ως δανειολήπτη όταν πρόκειται για την πώληση του δανείου σας;

Όταν υπογράφετε τη σύμβαση για το δάνειό σας, υπάρχει μια ρήτρα στα περισσότερα από αυτά που λένε ότι έχουν το δικαίωμα να πουλήσουν την υποθήκη σε άλλη εταιρεία εξυπηρέτησης. Εάν λαμβάνετε ειδοποίηση ότι το δάνειό σας πωλείται, βασικά έχετε δύο επιλογές: πηγαίνετε μαζί του ή αναχρηματοδοτείτε μια άλλη εταιρεία.

Εάν δεν έχετε ακόμη υπογράψει τη γραφική εργασία, υπάρχουν τρόποι με τους οποίους μπορείτε να εγγυηθείτε ότι το δάνειό σας θα ανήκει και θα εξυπηρετείται από την εταιρεία προέλευσης. Το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να ρωτήσετε. Συχνά οι μεγάλοι δανειστές στεγαστικών δανείων, όπως οι εθνικές τράπεζες, δεν θα κάνουν αυτή την υπόσχεση. Αλλά οι μικρότεροι και περισσότεροι τοπικοί δανειστές, όπως οι πιστωτικές ενώσεις, θα το κάνουν. Εάν θέλετε να αποφύγετε την πώληση της υποθήκης σας, ξεκινήστε την αναζήτησή σας με τοπικές τράπεζες και πιστωτικές ενώσεις.

Οι υποθήκες πωλούνται κάθε μέρα

Η ουσία είναι ότι η υποθήκη σας είναι πιθανό να πωληθεί. Συμβάλλει στη διατήρηση των επιτοκίων ανταγωνιστικών, ενθαρρύνει την οικονομία και σε κάθε περίπτωση δεν είναι πολύ πιθανό να υπάρξουν αρνητικές επιπτώσεις από την πώληση. Αλλά να έχετε κατά νου ότι συμβαίνουν λάθη. Η διαδικασία είναι γενικά απρόσκοπτη, αλλά εμφανίζονται σφάλματα. Αν παρατηρήσετε ότι η πληρωμή σας έχει αλλάξει, οι όροι έχουν αλλάξει ή κάτι απλά δεν φαίνεται σωστό, ξεκινήστε καλώντας τη νέα εταιρεία εξυπηρέτησης δανείων. Εάν αυτό δεν λειτουργεί για να καταστήσει τα πράγματα ευθυγραμμισμένα, μπορείτε να υποβάλετε αξίωση μέσω του Γραφείου Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών.