Οι κίνδυνοι της αγοράς Flipped σπίτια αποκλεισμού

Μην δελεάζεστε από ένα φρέσκο ​​παλτό χρώματος, λαμπερές νέες συσκευές ή πλάκες από γρανίτη στους πάγκους, ένα σπιράλ στο σπίτι μπορεί να έχει πολλά πράγματα στραβά κάτω από την επιφάνεια - πράγματα που ίσως να μην ανακαλύψετε μέχρι να είναι πολύ αργά να κάνει τίποτα γι 'αυτό.

Όταν ένας επενδυτής αναλαμβάνει μια τράπεζα που ανήκει στην τράπεζα, είτε αγοράζοντας αυτό το σπίτι σε μαζική αγορά απευθείας από την τράπεζα είτε κάνοντας προσφορά στο σπίτι σε δημοπρασία, η πρωταρχική σκέψη στο μυαλό του επενδυτή κερδίζει. Αλλά όταν βλέπετε το σπίτι προς πώληση, κοιτάτε την αισθητική του αξία και πώς αυτό το σπίτι ταιριάζει με τις παραμέτρους σας. Λόγω της συναισθηματικής του έκκλησης, μπορεί να μην παρατηρήσετε κατασκευαστικά ελαττώματα.

Καθορισμός ενός Flipper αποκλεισμού

Αυτό δεν σημαίνει ότι όλοι οι επενδυτές κόβουν τις γωνίες όταν αποκαθιστούν ένα ακίνητο. Πολλοί επενδυτές είναι ευσυνείδητοι και προσλαμβάνουν υψηλής ποιότητας κατασκευαστικά συνεργεία. Αλλά μερικοί επενδυτές - και εσείς σπάνια γνωρίζετε ποιες είναι, κοιτάζοντας τους - προσλαμβάνουν τη φθηνότερη εργασία που μπορούν να βρουν και να χρησιμοποιήσουν τα λιγότερο δαπανηρά υλικά σε μια προσπάθεια να ενισχύσουν τα περιθώρια κέρδους τους. Ακολουθούν ορισμένες ανησυχητικές πτυχές:

• Μούχλα:Ορισμένα σπίτια που ανήκουν σε τράπεζες κάθονται κενά, χωρίς θέρμανση ή κλιματισμό, για μήνες. Εάν υπάρχει διαρροή σωλήνα ή υγρασία, το καλούπι μπορεί να αναπτυχθεί και να εξαπλωθεί. Η αποκατάσταση της μούχλας κοστίζει χιλιάδες δολάρια. Θα επενδυθεί ένας επενδυτής πάνω από το καλούπι; Τι νομίζετε;
• Αναφορές παρασίτων:Οι επενδυτές αγοράζουν τραπεζικές κατοικίες σε κατάσταση "όπως είναι". Οι τράπεζες σπάνια πληρώνουν για εργασίες παρασίτων. Αφέθηκαν ακατέργαστοι, τερμίτες ή σκαθάρια σκόνες θα μπορούσαν να καταβροχθίζουν τη δομική ακεραιότητα του σπιτιού. Οι εσωτερικοί τοίχοι θα μπορούσαν να στηριχτούν από καταιγιστικά καρφιά.

• Αμίαντο:Μια γρήγορη και εύκολη λύση για την κάλυψη του δαπέδου από λινέλαιο που περιέχει αμίαντο είναι η επίστρωση πλαστικοποιημένου ή κεραμικού. Εάν το υπόστρωμα δεν είναι σταθερά στερεωμένο στο υποδάπεδο, θα μπορούσε να σπάσει ελεύθερα με την πάροδο του χρόνου. Το ίδιο ισχύει και για την εξωτερική παρακαμπτήριος. Τι είναι κάτω από το νέο πλαίσιο;
• Οικοδομικές άδειες:Μήπως ο επενδυτής πρόσθεσε ή αφαιρέθηκε ένα δωμάτιο ή έκανε κάποιο είδος βελτίωσης που απαιτούσε άδεια; Ίσως να μην γνωρίζετε γιατί είναι απίθανο ένας επενδυτής να αποκαλύψει κάθε εργασία που έχει εκτελεσθεί. Ορισμένες εργασίες θα μπορούσαν να απαιτούν άδεια, ενώ δεν έχουν ληφθεί άδειες.
• Υπό κατασκευή:Εκτός αν το flipper αποκλεισμού είναι ένα high-end σπίτι, είναι πιθανό ότι ο επενδυτής αγόρασε συσκευές κατώτερου ύψους, καμπίνες χαμηλού επιπέδου κατασκευασμένες από συμπιεσμένο χαρτόνι και φθηνά είδη υδραυλικών εγκαταστάσεων ή φτηνά διπλά παράθυρα, τα οποία μπορεί να φθαρούν γρήγορα. Δεν θα γνωρίζετε αν ο εργολάβος χρησιμοποίησε γυψοσανίδα μισής ίντσας ή τέταρτης ίντσας, εκτός εάν αφαιρέσετε τα καλύμματα των υποδοχών και μετρήσετε.
• Μη υπεργολάβοι υπεργολάβοι:Είναι πιθανόν ο ανάδοχος του επενδυτή να έχει προσλάβει εργαζομένους χωρίς άδεια ή χωρίς άδεια κάτω από τον κατώτατο μισθό για την εκτέλεση σύνθετων εργασιών για τις οποίες οι εργαζόμενοι δεν ήταν εκπαιδευμένοι. Ακόμη και μια απλή δουλειά, όπως η ύπαρξη γυψοσανίδας, η λείανση και η λείανση, μπορούν να γίνουν λανθασμένα, και δεν θα ξέρεις μέχρι να ξεκινήσουν οι βίδες από τους δρόμους.

Κανόνες περιστροφής 90 ημερών

Ο κανόνας εναλλαγής 90 ημερών ισχύει για την εποχή του τίτλου. Πολλές κατευθυντήριες γραμμές δανειστή και επικαλύψεις απαιτούν από τον επενδυτή να είναι κύριος του ακινήτου για τουλάχιστον 90 ημέρες πριν ο δανειστής του αγοραστή δανείσει αυτόν τον αγοραστή. Η ημερομηνία της σύμβασης πρέπει να είναι τουλάχιστον 90 ημέρες μετά την εγγραφή της πράξης του επενδυτή.

Η FHA ανέβαλε προσωρινά αυτόν τον κανόνα από την 1η Φεβρουαρίου 2010 έως τις 31 Ιανουαρίου 2011.Ωστόσο, υπάρχουν περιορισμοί που ισχύουν ακόμη και κατά την περίοδο αυτή, ορισμένοι από τους οποίους εξαρτώνται από την ποσοστιαία αναλογία της νέας τιμής πώλησης στην αρχική τιμή πώλησης. Η τράπεζα μπορεί να απαιτήσει αποδείξεις για να αποδείξει την ουσιαστική εργασία που ολοκληρώθηκε για να δικαιολογήσει τη νέα τιμή πώλησης.

Ο μηχανικός της Liens σχετικά με Flippers αποκλεισμού

Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, οι υπεργολάβοι έχουν 90 ημέρες για να καταθέσουν τη δέσμευση ενός μηχανικού για απλήρωτη εργασία. Αυτό σημαίνει ότι αν ένας εργολάβος δεν πληρώσει έναν υπεργολάβο ή εάν τα υλικά παραδοθούν χωρίς πληρωμή, ο αγοραστής θα μπορούσε να διαπιστώσει ότι έχει κατατεθεί ενέχυρο ενάντια στο σπίτι αφού το σπίτι κλείσει μεσεγγύηση.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}