Τα βασικά των επιλογών μίσθωσης και των πωλήσεων αγοράς μισθώσεων

Οι πωλήσεις δικαιωμάτων μίσθωσης έγιναν για πρώτη φορά δημοφιλή μέσα χρηματοδότησης στα τέλη της δεκαετίας του 1970 και στις αρχές της δεκαετίας του 1980. Χρησιμοποιήθηκαν κυρίως ως ένας τρόπος για να παρακάμψουν τις ρήτρες αλλοτρίωσης σε υποθήκες, αλλά έχουν και κάποια άλλα πλεονεκτήματα. Οι υποστηρικτές ισχυρίστηκαν ότι η πώληση δεν ήταν πραγματικά μια πώληση επειδή ήταν μια μίσθωση, αλλά τα δικαστήρια έχουν υποστηρίξει διαφορετικά.

Σήμερα, οι επιλογές αγοράς, μίσθωσης και μίσθωσης συμβάσεων αγοράς είναι τρία διαφορετικά χρηματοδοτικά έγγραφα. Είναι πολύ παρόμοια, αλλά διαφέρουν στις λεπτότερες λεπτομέρειες.

Οι διακυμάνσεις είναι ειδικές για κάθε κράτος και δεν έχουν όλα τα κράτη πανομοιότυπα νόμους. Συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακινήτων προτού προχωρήσετε σε μια από αυτές τις συμφωνίες με έναν πωλητή, ώστε να είστε σίγουροι ότι καταλαβαίνετε τις επιπτώσεις του.

Τα βασικά μιας επιλογής

Ο αγοραστής πληρώνει την επιλογή του πωλητή χρημάτων για το δικαίωμα να αγοράσει αργότερα το ακίνητο όταν συνάπτει συμφωνία προαιρέσεως. Αυτή η επιλογή χρημάτων μπορεί να είναι σημαντική ή μπορεί να είναι μόλις $ 1.

Ο αγοραστής και ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσουν σε μια τιμή αγοράς εκείνη τη στιγμή ή ο αγοραστής μπορεί να συμφωνήσει να πληρώσει την αγοραία αξία τη στιγμή που ασκεί το δικαίωμα επιλογής του. Είναι διαπραγματεύσιμο, αλλά πολλοί αγοραστές θέλουν να κλειδώσουν την μελλοντική τιμή αγοράς στην αρχή.

Ο όρος της συμφωνίας προαιρέσεως είναι επίσης διαπραγματεύσιμος, αλλά η συνηθέστερη διάρκεια είναι γενικά από ένα έτος έως τρία χρόνια.

Τα χρήματα των επιλογών σπάνια επιστρέφονται. Κανείς άλλος δεν μπορεί να αγοράσει το ακίνητο κατά τη διάρκεια της περιόδου προαίρεσης, αλλά ο αγοραστής μπορεί να πουλήσει την επιλογή σε κάποιον άλλο.

Ο αγοραστής δεν υποχρεούται να αγοράσει το ακίνητο. Εάν ο αγοραστής δεν ασκήσει την επιλογή και αγοράσει το ακίνητο στο τέλος της επιλογής, η επιλογή απλώς λήγει.

Τα βασικά της επιλογής μίσθωσης

Μια επιλογή μίσθωσης λειτουργεί πολύ με τον ίδιο τρόπο. Ο αγοραστής πληρώνει την επιλογή πωλητή χρημάτων για το δικαίωμα να αγοράσει αργότερα το ακίνητο. Σε αυτήν την περίπτωση, ωστόσο, το χρηματικό δικαίωμα μίσθωσης μπορεί να είναι σημαντικό.

Όπως και με μια επιλογή, ο αγοραστής και ο πωλητής μπορούν να συμφωνήσουν σε μια τιμή αγοράς κατά την έναρξη της συμφωνίας ή ο αγοραστής μπορεί να συμφωνήσει να πληρώσει την αγοραία αξία τη στιγμή που ασκείται το δικαίωμα επιλογής. Είναι διαπραγματεύσιμο αλλά, πάλι, οι περισσότεροι αγοραστές θέλουν να κλειδώσουν την μελλοντική τιμή αγοράς κατά την έναρξη της σύμβασης μίσθωσης.

Ο αγοραστής συμφωνεί να μισθώσει το ακίνητο από τον πωλητή για προκαθορισμένο ποσό μίσθωσης κατά τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Ο όρος είναι επίσης διαπραγματεύσιμος, όπως μια επιλογή, είναι συνήθως από ένα έτος σε τρία χρόνια.

Η επιλογή χρημάτων γενικά δεν ισχύει για την προκαταβολή, αλλά ένα μέρος της μηνιαίας πληρωμής ενοικίου μπορεί να εφαρμοστεί στην τιμή αγοράς. Τα χρήματα των επιλογών σπάνια επιστρέφονται.

Κανείς άλλος δεν μπορεί να αγοράσει το ακίνητο κατά τη διάρκεια της περιόδου επιλογής μίσθωσης και στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής γενικά δεν μπορώ να εκχωρήσει τη δυνατότητα μίσθωσης χωρίς την έγκριση του πωλητή.

Εάν ο αγοραστής δεν ασκήσει το δικαίωμα μίσθωσης και αγοράσει το ακίνητο στο τέλος της περιόδου, το δικαίωμα λήγει. Ο αγοραστής δεν υποχρεούται να αγοράσει το ακίνητο.

Τα βασικά της αγοράς μίσθωσης

Αυτή είναι μια άλλη παραλλαγή στο ίδιο θέμα με μερικές μικρές διαφορές. Ο αγοραστής πληρώνει την επιλογή πωλητή χρημάτων για το δικαίωμα να αγοράσει αργότερα το ακίνητο. Ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν για μια τιμή αγοράς, συχνά σε ή λίγο υψηλότερη από την τρέχουσα αγοραία αξία.

Κατά τη διάρκεια της επιλογής, ο αγοραστής συμφωνεί να μισθώσει το ακίνητο από τον πωλητή για προκαθορισμένο ποσό μίσθωσης.Η διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης-αγοράς είναι διαπραγματεύσιμη, αλλά και πάλι, η κοινή διάρκεια είναι γενικά από ένα έτος έως τρία χρόνια.

Ο αγοραστής υποβάλλει αίτηση για τραπεζική χρηματοδότηση και πληρώνει πλήρως τον πωλητή στο τέλος της περιόδου. Η επιλογή χρημάτων γενικά δεν ισχύει για την προκαταβολή, αλλά ένα μέρος της μηνιαίας πληρωμής μίσθωσης πηγαίνει προς την τιμή αγοράς. Το μηνιαίο ποσό μίσθωσης είναι κατά κανόνα υψηλότερο από τη δίκαιη τιμή αγοράς για αυτό το λόγο.

Τα προαιρετικά χρήματα δεν είναι επιστρεπτέα. Κανείς άλλος δεν μπορεί να αγοράσει το ακίνητο εκτός αν ο αγοραστής αθετήσει. Ο αγοραστής τυπικά δεν μπορεί να εκχωρήσει τη σύμβαση αγοράς μίσθωσης χωρίς την έγκριση του πωλητή.

Οι αγοραστές είναι συχνά υπεύθυνοι για τη διατήρηση του ακινήτου και την καταβολή όλων των δαπανών που σχετίζονται με τη συντήρηση του κατά τη διάρκεια της περιόδου, συμπεριλαμβανομένων των φόρων και της ασφάλισης, και είναι συμβατικά υποχρεωμένοι να αγοράσουν το ακίνητο.

Κάνοντας επιλογή αγοράς / μίσθωσης

Να μισθώσετε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας για να συντάξετε τα έγγραφα και να εξηγήσετε τα δικαιώματά σας, συμπεριλαμβανομένων εκείνων της κατοχής και των συνεπαγόμενων συνεπειών, εάν αποφασίσετε να πάρετε μία από αυτές τις διαδρομές στην ιδιοκτησία του σπιτιού ή να πωλήσετε την ιδιοκτησία σας.

Το ακίνητο μπορεί να επιβαρυνθεί με υποκείμενα δάνεια που περιέχουν ρήτρες αποξενώσεως, δίνοντας στον δανειστή το δικαίωμα να επιταχύνει το δάνειο όταν ο ιδιοκτήτης συνάψει μια τέτοια συμφωνία. Θα θελήσετε να το εξετάσετε.

Μερικές φορές οι πωλητές δίνουν την επιλογή χρήματα στον κτηματομεσίτη τους ως πλήρης καταβολή της προμήθειας. Οι πράκτορες δεν εμπλέκονται πάντοτε στην άσκηση των δικαιωμάτων μίσθωσης ή στην εκπλήρωση των συμφωνιών αγοράς μίσθωσης και πιθανότατα θα χρειαστείτε ακόμα έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας, ακόμη και αν έχετε διατηρήσει την εκπροσώπηση του κτηματομεσίτη. Οι πράκτορες δεν είναι δικηγόροι και δεν μπορούν να σας δώσουν νομικές συμβουλές.

Αποκτήστε όλες τις αποκαλύψεις και κάντε τη δέουσα επιμέλεια όπως θα κάνατε με μια κανονική πώληση. Αυτό σημαίνει να πάρετε μια επιθεώρηση στο σπίτι, εξετάζοντας την πολιτική τίτλου, να πάρει μια εκτίμηση, και να διαβάσετε οποιεσδήποτε και όλες τις αποκαλύψεις πωλητή.

Εξετάστε τις επιθεωρήσεις των παρασίτων, την πιστοποίηση στέγης, το σχέδιο εγχώριας εγγύησης και την πρόσληψη άλλων εξειδικευμένων επιθεωρητών.

Μίσθωση των οφελών αγοράς τόσο για τους πωλητές όσο και για τους αγοραστές

Οι συμβάσεις αγοράς μισθώσεων προσφέρονται συνήθως από ιδιοκτήτες ακινήτων που είναι δύσκολο να πουληθούν. Σκεφτείτε το - ο ιδιοκτήτης θα το πουλούσε σε ένα συμβατικό αγοραστή που θα πληρώσει τον πωλητή σε μετρητά εάν το ακίνητο ήταν δαμάσκηνο και εύκολο να πωληθεί.

Οι πωλητές έχουν γενικά αξία στην αγορά στις σημερινές τιμές και ανακούφιση από την έξοδο από την τσέπη για την πληρωμή υποθηκών σε μια κενή ιδιοκτησία κατά τη διάρκεια της θητείας.

Αν και οι πληρωμές μίσθωσης μπορούν να υπερβούν το μίσθωμα της αγοράς, ο αγοραστής χτίζει μια προκαταβολή σε ορισμένες περιπτώσεις και είναι τραπεζικός που το ακίνητο θα εκτιμήσει πέρα ​​από την συμφωνημένη τιμή αγοράς.

Οι αγοραστές πραγματοποιούν γενικά μια μικρή προκαταβολή με ελάχιστες ή καθόλου προϋποθέσεις και αυτό κάνει μια αγορά μίσθωσης έναν ελκυστικό τρόπο να διευκολύνει τα οφέλη της ιδιοκτησίας του σπιτιού.

Οι αγοραστές συνάπτουν ένα σχέδιο αναγκαστικής εξοικονόμησης όταν μέρος της πληρωμής της μίσθωσης πιστώνεται προς την τιμή αγοράς στο τέλος της σύμβασης μίσθωσης.

Εάν ο αγοραστής αθετήσει, ο πωλητής δεν επιστρέφει κανένα μέρος των πληρωμών μίσθωσης ή το δικαίωμα προαίρεσης και μπορεί να διατηρήσει το δικαίωμα να μηνύσει για συγκεκριμένες επιδόσεις.

Φορολογικές συνέπειες

Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων μπορεί και έχει ταξινομήσει αυτές τις συναλλαγές ως πωλήσεις δόσεων, όχι μισθώσεις. Ειδικοί κανόνες μπορούν να ισχύουν για αυτούς κατά τη φορολογική τους περίοδο.

Ένα μέρος των πληρωμών μίσθωσης του αγοραστή μπορεί μερικές φορές να χαρακτηριστεί ως τόκος και συνεπώς θα είναι εκπεστέο σε φόρο.

Όσον αφορά τον πωλητή, η δυνατότητα πληρωμής μπορεί να θεωρηθεί ως προκαταβολή ή την αρχική πληρωμή της συναλλαγής.Το συνολικό ποσό των πληρωμών μπορεί τελικά να συμβάλει σε κεφαλαιουχικό κέρδος ή ζημία, οι οποίες έχουν φορολογικές επιπτώσεις. Το εισόδημα από ενοίκια συμβάλλει επίσης σε κέρδη κεφαλαίου.

Ο πωλητής δεν μπορεί πλέον να απαιτήσει απόσβεση για το ακίνητο εάν θεωρηθεί ότι δεν τον κατέχει πλέον - εισήλθε σε πώληση δόσεων.

Αρκετοί άλλοι δυνητικοί φορολογικοί κανόνες ισχύουν επίσης, επομένως ίσως θελήσετε να συμβουλευτείτε έναν λογιστή πριν από τη σύναψη μιας τέτοιας συμφωνίας.

Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε με έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας. Αυτές οι πληροφορίες είναι μια επισκόπηση και δεν προορίζονται να θεωρηθούν ως νομικές συμβουλές.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.