Κεφάλαια από λειτουργίες: Ορισμός, Υπολογισμός, REITs

Τα κεφάλαια από εργασίες (FFO) είναι ένας λογιστικός όρος που αναφέρεται στις ταμειακές ροές που δημιουργούνται από τις δραστηριότητες μιας επιχείρησης. Στην επενδυτική κοινότητα, η FFO χρησιμοποιείται συνήθως σε σχέση με τις ταμειακές ροές από ένα trust trust (REIT). Ο υπολογισμός των κεφαλαίων από τη λειτουργία ενός REIT μπορεί να βοηθήσει έναν επενδυτή να αποφασίσει εάν θα πρέπει να επενδύσει σε αυτό ή όχι.

Φόρμουλα για τον υπολογισμό των κεφαλαίων από τις πράξεις

Οι εταιρείες ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούν τα κεφάλαια από λειτουργίες (FFO) ως σημείο αναφοράς επιδόσεων, για το λόγο αυτό οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν το FFO για τον ίδιο σκοπό όταν εξετάζουν το ενδεχόμενο μιας επένδυσης σε REIT.

Όλοι οι παράγοντες της φόρμουλας FOF βρίσκονται στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων της εταιρείας. Αυτοί οι παράγοντες περιλαμβάνουν τα καθαρά έσοδα, τις αποσβέσεις, τις αποσβέσεις και τα κέρδη από πωλήσεις ακινήτων.

Εδώ είναι ο τύπος για τα κεφάλαια από τις λειτουργίες:

FFO = Καθαρό εισόδημα + Απόσβεση + Απόσβεση - Κέρδη από πωλήσεις ακινήτων

Οι κανόνες σύμφωνα με τις λογιστικές αρχές των Γενικά αποδεκτών λογιστικών αρχών (GAAP) απαιτούν οι εταιρείες REIT να υποτιμούν τις επενδυτικές τους ιδιότητες με την πάροδο του χρόνου χρησιμοποιώντας μία από τις συνήθεις μεθόδους απόσβεσης. Δεδομένου ότι τα ακίνητα επενδύσεων σε ακίνητα συνήθως αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου, η απόσβεση μπορεί να προκαλέσει στρέβλωση της πραγματικής αξίας. Συνεπώς, οι αποσβέσεις και οι αποσβέσεις πρέπει να προστεθούν στο καθαρό εισόδημα για να συμβιβαστεί αυτή η διαφορά.

Πώς να επιλέξετε τα καλύτερα REITs με κεφάλαια από λειτουργίες

Ενώ οι επενδυτές σε μετοχές μπορούν να εξετάζουν το δείκτη κερδών ανά μετοχή (EPS) ή το δείκτη κερδών (P / E) κατά την ανάλυση των αποθεμάτων, οι επενδυτές της REIT εξετάζουν πόρους από λειτουργίες (FFO).

Και στις δύο περιπτώσεις, δεν υπάρχει μαγικός αριθμός που ψάχνετε, αλλά θέλετε να δείτε ένα ιστορικό αύξησης των FFO για REITs, ακριβώς όπως θα θέλατε να βλέπετε αύξηση των EPS για τα αποθέματα, σε τριμηνιαία βάση. Επίσης, θέλετε να αναζητήσετε REIT που έχουν ένα FFO που χτυπά τις εκτιμήσεις κερδών από τους αναλυτές.

Οι αναλυτές και οι επενδυτές της REIT εξετάζουν όλο και περισσότερο τα προσαρμοσμένα κεφάλαια από λειτουργίες (AFFO), τα οποία είναι αναμφισβήτητα ένα καλύτερο σημείο δεδομένων για την πρόβλεψη της υγείας ενός REIT, ειδικότερα ως μέτρο για την ικανότητα της REIT να παράγει μετρητά και να πληρώνει μερίσματα.

Ο υπολογισμός για την AFFO αφαιρεί από την FFO τυχόν επαναλαμβανόμενες δαπάνες που κεφαλαιοποιήθηκαν, όπως έργα για βελτιώσεις κτιρίων.

Ευτυχώς, δεν χρειάζεται να είστε ειδικός αναλυτής REIT ή να κοιτάξετε τις δηλώσεις εισοδήματος για να πάρετε το FFO ή το AFFO για τα REIT που είναι δημόσια διαπραγματεύσιμα. Μπορείτε να αφήσετε τους εμπειρογνώμονες να κάνουν τη δουλειά για σας και απλά να κοιτάξετε τους υπολογισμούς μόνοι σας online. Έτσι, αν ήθελες να βρεις λεπτομέρειες για ένα μεγάλο REIT όπως το Prologis (PLD) ή το Simon Realty Group (SPG), θα μπορούσες απλώς να κάνεις αναζήτηση Google για "prologis FFO" ή "simon realty AFFO" και να πάρεις όλους τους αριθμούς που χρειάζεσαι .

Κοιτάζοντας πέρα ​​από τα κεφάλαια από τις πράξεις

Πριν από την αγορά μετοχών μιας REIT που βασίζεται αποκλειστικά σε FFO ή AFFO, φροντίστε να δώσετε προσοχή στην τιμή. Παρόλο που το FFO, η AFFO και η απόδοση είναι βασικοί αριθμοί για τους επενδυτές της REIT, δεν θέλετε να πηδήσετε σε ένα REIT υψηλής απόδοσης που φαίνεται καλό στην επιφάνεια και στη συνέχεια να δείτε μια μεγάλη πτώση της τιμής επειδή πολλοί επενδυτές αγόρασαν μετοχές, τιμή υπερβολικά υψηλή, μόνο για να προηγηθεί μια μεγάλη διόρθωση.

Με αυτό το λόγο, η τιμή-προς-κέρδος (λόγος P / E) ενός REIT θα πρέπει να θεωρείται μια απομακρυσμένη δεύτερη μέτρηση στην αξιολόγηση ενός REIT. Τα κέρδη ανά μετοχή (EPS) για ένα REIT θα είναι φυσικά χαμηλά ή και αρνητικά σε σύγκριση με τα συμβατικά αποθέματα.

Για παράδειγμα, ένα απόθεμα μεγάλης κεφαλαιοποίησης μπορεί να αρχίσει να φαίνεται ακριβό με P / E 17, ενώ ένα REIT μπορεί να μην φαίνεται ακριβό μέχρι να ξεπεράσει τα 40 ή 50.

Κατώτατη γραμμή REITs και ταμεία από λειτουργίες

Πρώτα απ 'όλα, μην επενδύετε ποτέ σε κάτι που δεν καταλαβαίνετε. Η αξιολόγηση των REITs μπορεί να είναι απλή στην κατανόηση μόλις μάθετε τις μετρήσεις μαθηματικών και αποτίμησης. Ωστόσο, υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί τύποι REIT, όπως τα REITs υποθηκών, τα REITs εμπορικής ιδιοκτησίας και τα REITs οικιστικών ακινήτων, και το καθένα έχει τις δικές του μοναδικές ιδιότητες που διαφοροποιούνται από τις άλλες.

Ένας καλός τρόπος για πολλούς επενδυτές να αποκτήσουν πρόσβαση στην αγορά REIT είναι η αγορά χρηματιστηριακών συναλλαγών (ETFs) όπως η iShares Cohen & Steers REIT (ICF) και η Vanguard REIT (VNQ). Αυτά τα ETF παρέχουν διαφοροποιημένη έκθεση σε REIT και προσφέρουν το εισόδημα και την ανάπτυξη που αναζητάτε, εξαλείφοντας την ανάγκη για έρευνα και ανάλυση.

Αποποίηση ευθυνών: Οι πληροφορίες σε αυτόν τον ιστότοπο παρέχονται μόνο για λόγους συζήτησης και δεν πρέπει να ερμηνεύονται ως επενδυτικές συμβουλές. Σε καμία περίπτωση οι πληροφορίες αυτές δεν αποτελούν σύσταση για αγορά ή πώληση τίτλων.