Τίτλος Συμβουλές Ασφάλισης και Παγίδες

Η ασφάλεια του τίτλου ακίνητης περιουσίας είναι ένα σημαντικό μέρος των περισσότερων συναλλαγών κλεισίματος ακινήτων. Όπως υποδηλώνει το όνομα, ασφαλίζει τον τίτλο του ακινήτου προς όφελος του αγοραστή. Η ασφάλεια τίτλου είναι ένα προστατευτικό μέτρο για την ασφάλιση του ιδιοκτησιακού σας συμφέροντος στην ακίνητη περιουσία.

Ωστόσο, δεν ασφαλίζει κάθε πιθανή κατάσταση που μπορεί να απειλήσει τον τίτλο σας και υπάρχουν εκτεταμένες "εξαιρέσεις" σε κάθε πολιτική. Όταν ένας αγοραστής ασχολείται με τη διαδικασία κλεισίματος, θα λάβει κάποια στιγμή ένα "ασφαλιστικό συνδετικό τίτλο" ή "δέσμευση". Αυτό μπορεί να είναι ένα πολύ χοντρό σωρό χαρτιού και θα περιέχει πολλές πληροφορίες σχετικά με το παρελθόν ιστορικό της κυριότητας του ακινήτου.

Βεβαιωθείτε ότι έχετε διαβάσει τα πάντα

Ναι, θα υπάρχουν πολλά βαρετά πράγματα. Θα υπάρξουν επίσης κάποια πολύ παλιά πράγματα που πηγαίνουν πίσω στην ιστορία, μερικές φορές ακόμη και στις αρχικές επιχορηγήσεις γης. Υπάρχει λίγο ή τίποτα που μπορείτε να κάνετε για να αμφισβητήσετε οποιαδήποτε από αυτές τις πληροφορίες ή να κάνετε αλλαγές που έγιναν, οπότε γιατί να το διαβάσετε;

Μπορεί να υπάρχουν αναφορές για παλαιούς περιορισμούς της πράξης που μεταφέρονται προς όλους τους επόμενους ιδιοκτήτες και πρέπει να τους υπακούσετε. Σε περισσότερες αγροτικές περιοχές, υπήρξαν ιδιοκτήτες οι οποίοι έθεσαν σε ισχύ πράξεις περιορισμούς στην πώληση που περιορίζουν τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί η γη. Ένα παράδειγμα είναι ένας περιορισμός ως προς τον αριθμό των δέντρων που θα μπορούσαν να περικοπούν από μελλοντικούς ιδιοκτήτες.

Αυτό μπορεί να φαίνεται σαν ένα μικρό πράγμα, εκτός αν το σχέδιό σας είναι να καθαρίσετε ένα κομμάτι γης για καλλιέργεια. Αν το κάνετε ούτως ή άλλως, θα το ζητήσετε; Ίσως όχι, αν δεν υπάρχουν κληρονόμοι στους αρχικούς ιδιοκτήτες που εκτιμούν τη μνήμη και τις επιθυμίες τους. Ωστόσο, όταν πηγαίνετε να πουλήσετε, μπορεί να υπάρχουν ζητήματα με την παραβίαση σας και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας των νέων αγοραστών.

Οι συνηθέστεροι περιορισμοί είναι ο συνεταιρισμός και η υποδιαίρεση των ιδιοκτητών σπιτιού. Έχετε οδηγήσει στη γειτονιά και σας αρέσει. Αγαπάτε το σπίτι. Είστε ενθουσιώδεις για τη μετακίνηση και την απόλαυση του νέου σας σπιτιού. Μια από τις πρώτες σας αγορές μετά από κίνηση είναι ένα ωραίο ξύλινο κτίριο αποθήκευσης που θα φιλοξενήσει το κάμπινγκ και τα σκάφη σας. Μπορείτε να το εγκαταστήσετε όλα και στη συνέχεια να πάρετε μια επιστολή από την ένωση ιδιοκτήτη σπιτιού ότι πρέπει να αφαιρέσετε τη δομή, όπως δεν επιτρέπεται ή η οροφή είναι ορατή πάνω από την ιδιωτική περίφραξη.

Το πιστεύετε ή όχι, υπάρχουν μέλη αυτών των γειτονιών που οδηγούν γύρω και παρακολουθούν παραβιάσεις. Ένας ιδιοκτήτης που διαβάστηκε τους περιορισμούς στο έγγραφο βιβλιοδεσίας τίτλου εξακολουθεί να έχει λιγότερο από μια φιλική επιστολή. Είχε πλοίο και γνώριζε ότι δεν μπορούσε να σταθμεύσει και να το αποθηκεύσει οπουδήποτε στο ακίνητο όπου θα ήταν ορατό. Θυσίασε το αυτοκίνητό του στον καιρό για να κρατήσει το σκάφος στο γκαράζ.

Ωστόσο, όταν αποφάσισε να πουλήσει, κάλεσε ένα περιοδικό εμπορίας σκαφών για να το παραθέσει. Μία από τις υπηρεσίες τους ήταν να στείλουν ένα άτομο για να τραβήξουν φωτογραφίες του σκάφους. Συμφωνήθηκε ο ιδιοκτήτης να αφήσει ένα έλεγχο στο ντουλαπάκι της βάρκας και να σταθμεύσει το σκάφος στο δρόμο την ημέρα των φωτογραφιών.

Το μάντεψες. Η επιστολή έφτασε την επόμενη εβδομάδα, παρόλο που το σκάφος είχε βγει μόνο μια μέρα και αμέσως επέστρεψε στο γκαράζ. Ο ιδιοκτήτης δεν ήταν ευχαριστημένος με τον τόνο της επιστολής σχετικά με το πώς θα έπρεπε να συμπεριφέρονται οι "καλές γείτονες", αλλά όλα έγιναν και πραγματικά δεν υπήρχε καμία ενέργεια που έπρεπε να ληφθεί.

Αυτή η ιστορία είναι μια από τις δεκάδες χιλιάδες κάθε χρόνο, από τις καταγγελίες ψηλών χορταριών μέχρι την εξαναγκαστική αφαίρεση των εξωτερικών εξωραϊσμών ή των εγχώριων επιλογών χρωμάτων. Με αυτό το σκεπτικό, διαβάστε τα έγγραφα που επισυνάπτονται στον τίτλο ασφαλιστικής κάλυψης τίτλου, καθώς μπορεί να σας δαγκώσει αργότερα, μειώνοντας την απόλαυση της ιδιοκτησίας σας.

Παγίδα: Μη κατανοητές εξαιρέσεις

Θα υπάρχει ένα τμήμα του δεσμευτικού ή της δέσμευσης που θα δηλώνει τι δεν καλύπτεται από την πολιτική. Συχνά ο αγοραστής δεν καταλαβαίνει ότι μπορεί να υπάρχουν σοβαροί περιορισμοί ή προβλήματα που μπορεί να υπάρχουν σε αυτό το τμήμα. Πάντα θα υπάρχουν ορισμένα πράγματα εκτός από την κάλυψη, όπως:

• Δεν μπορούν να υποβληθούν αξιώσεις για κάλυψη βάσει καταπατήσεων ή δραστηριοτήτων που σχετίζονται με τη νομική άσκηση δικαιωμάτων πρόσβασης ή αποκατάστασης. Ένα παράδειγμα που υπήρξε πρόβλημα για κάποιους ιδιοκτήτες περιλαμβάνει χρηστικά βοηθήματα. Όλοι χρειαζόμαστε ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, αποχέτευση και συχνά γραμμές φυσικού αερίου που εξυπηρετούν την ιδιοκτησία μας. Αυτά τα χρηματικά ποσά που χορηγούνται στις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας τους επιτρέπουν να εισέρχονται στο ακίνητο και να σκάβουν, να κατασκευάζουν και να επισκευάζουν τις γραμμές και την υποδομή τους. Όταν έχετε μια υπηρεσία που περιλαμβάνει 10 πόδια κατά μήκος μιας γραμμής ιδιοκτησίας, αυτό σημαίνει ότι οτιδήποτε χτίζετε ή εγκαθιστάτε σε αυτό το κομμάτι γης 10 ποδιών κινδυνεύετε να υποστεί ζημιά ή περισσότερο. Εάν βάζετε ένα τσιμεντένιο αίθριο που εκτείνεται σε αυτήν την περιοχή, θα μπορούσε να διαλυθεί από ένα βοηθητικό πρόγραμμα για να φτάσετε στις γραμμές ή τις σωληνώσεις τους.
• Καμία αξίωση δεν μπορεί να υποβληθεί για δηλωμένα αντικείμενα σε έρευνες ή σε περιορισμούς πράξεων ή άλλα στοιχεία που καταγράφονται ειδικά σε νομαρχιακά αρχεία. Ένα παράδειγμα ήταν η απάτη πρόσβασης που παραχωρήθηκε σε ένα γειτονικό γείτονα για την επιδιόρθωση ενός υφιστάμενου πεδίου απόπλυσης σηπτικού συστήματος που επλήγη από την ιδιοκτησία. Ο νέος αγοραστής δεν ήταν ευχαριστημένος όταν ο επόμενος γείτονας έπρεπε να πάρει μέρος του κήπου τους για να αντικαταστήσει τις σωληνώσεις πεδίου. Ωστόσο, στις εξαιρέσεις και όχι σε αξίωση που θα μπορούσε να κατατεθεί για αποζημίωση.

Αυτά είναι μερικά παραδείγματα εξαιρέσεων στην κάλυψη. Η ανάγνωση των εξαιρέσεων είναι πολύ σημαντική. Είναι απίθανο να υπάρχει κάτι που θα σας προκαλέσει συναγερμό, αλλά θα πρέπει να ξέρετε τι είναι για να αποφύγετε προβλήματα αργότερα.

Συμβουλή: Κατανόηση της κάλυψης

Ορισμένες πτυχές της ασφάλισης τίτλου ρυθμίζονται από τα μεμονωμένα κράτη, οπότε θα θέλετε να κατανοήσετε τους κανόνες του κράτους στο οποίο βρίσκεται το ακίνητο. Ένα καλό παράδειγμα είναι η κλιμακωτή ασφάλεια τίτλου που διατίθεται στο Νέο Μεξικό. Σε μια προσπάθεια να γίνουν οι πολιτικές όσο το δυνατόν πιο προσιτές για τους πωλητές (διαπραγματεύσιμοι, αλλά οι πωλητές πληρώνουν συνήθως την πριμοδότηση για τους αγοραστές), το Νέο Μεξικό αποκλείει την κάλυψη της έρευνας από μια "βασική πολιτική".

Ένας αγοραστής που θέλει να καλύπτονται τυχόν σφάλματα που μπορεί να ανακαλυφθούν στις έρευνες εάν απειληθεί η ιδιοκτησία του αγοραστή θα πρέπει να αγοράσει επιπλέον κάλυψη. Αυτό είναι σκόπιμο, και ο κτηματομεσίτης σας πρέπει να το πω. Μερικές φορές δεν το φέρνουν επάνω, και αυτό μπορεί να είναι ένα μεγάλο πρόβλημα αργότερα, αν και σπάνια.

Ένα παράδειγμα ήταν ένα λάθος που ανακαλύφθηκε όταν ο γείτονας έκανε μια έρευνα και 12 πόδια κατά μήκος της γραμμής ιδιοκτησίας ανήκε στον γείτονα. Ο υποτιθέμενος ιδιοκτήτης που έχασε τα 12 πόδια έχασε μια ολόκληρη σειρά δένδρων που φυτεύτηκαν και νωρίτερα. Δεν καλύφθηκε, οπότε καμία αποζημίωση δεν επέστρεψε.

Παγίδα: Βασιζόμενη σε άλλους να συμβουλεύουν αντί της ανάγνωσης

ΔΙΑΒΑΣΤΕ τη δέσμευση για την ασφάλιση τίτλου και ρωτήστε όσο το δυνατόν περισσότερες ερωτήσεις για να κατανοήσετε πλήρως την κάλυψή σας, καθώς και τι δεν καλύπτεται. Η εμπιστοσύνη στην εταιρεία τίτλου ή στους κτηματομεσίτες είναι με δική σας ευθύνη.