Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του ρυθμιζόμενου ποσοστού υποθηκών

Ρυθμιζόμενες υποθήκες ποσοστού (ARMs) είναι στεγαστικά δάνεια με ένα ποσοστό που ποικίλλει. Καθώς τα επιτόκια αυξάνονται και μειώνονται σε γενικές γραμμές, ακολουθούν τα επιτόκια των ρυθμιζόμενων επιτοκίων. Αυτά μπορεί να είναι χρήσιμα δάνεια για την είσοδο σε ένα σπίτι, αλλά είναι επίσης επικίνδυνα. Αυτή η σελίδα καλύπτει τα βασικά των ρυθμιζόμενων υποθηκών ποσοστού.

Ο ρυθμός

Τα προσαρμοσμένα ενυπόθηκα επιτόκια είναι μοναδικά διότι το επιτόκιο της υποθήκης προσαρμόζεται με τα επιτόκια στην αγορά. Αυτό είναι σημαντικό επειδή τα ποσά των ενυπόθηκων δανείων καθορίζονται (εν μέρει) από το επιτόκιο του δανείου. Καθώς αυξάνεται το επιτόκιο, αυξάνονται οι μηνιαίες πληρωμές. Ομοίως, οι πληρωμές μειώνονται καθώς μειώνονται τα επιτόκια.

Το επιτόκιο του ρυθμιζόμενου επιτοκίου σας καθορίζεται από κάποιο δείκτη αγοράς. Πολλές στεγαστικές δόσεις ρυθμιζόμενου επιτοκίου συνδέονται με το δείκτη LIBOR, το βασικό επιτόκιο, το δείκτη κόστους κεφαλαίου ή άλλο δείκτη. Ο δείκτης που χρησιμοποιεί η υποθήκη σας είναι τεχνική, αλλά μπορεί να επηρεάσει τον τρόπο αλλαγής των πληρωμών σας. Ρωτήστε το δανειστή σας γιατί σας έχουν προσφέρει μια προσαρμόσιμη υποθήκη ποσοστού με βάση ένα δεδομένο δείκτη.

Προσαρμοζόμενα επιτόκια υποθηκών

Ο κύριος λόγος για να εξετάσει το ρυθμιζόμενο υποθήκες ποσοστό είναι ότι μπορείτε να καταλήξετε με ένα χαμηλότερο μηνιαίο πληρωμή. Η τράπεζα (συνήθως) σας ανταμείβει με χαμηλότερο αρχικό επιτόκιο, επειδή αναλαμβάνετε τον κίνδυνο να αυξηθούν τα επιτόκια στο μέλλον. Αντιστοιχίστε την κατάσταση με μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, όπου η τράπεζα αναλαμβάνει αυτόν τον κίνδυνο. Εξετάστε τι θα συμβεί εάν τα επιτόκια αυξάνονται: η τράπεζα έχει κολλήσει δανεισμένα σε χρήματα κάτω από το επιτόκιο της αγοράς, όταν έχετε υποθήκη με σταθερό επιτόκιο. Από την άλλη πλευρά, αν πέσουν τα επιτόκια, απλώς θα αναχρηματοδοτήσετε και θα έχετε ένα καλύτερο ποσοστό.

Παγίδες ρυθμιζόμενου υπολογισμού υποθηκών

Δυστυχώς, δεν υπάρχει δωρεάν γεύμα. Ενώ μπορείτε να επωφεληθείτε από μια χαμηλότερη πληρωμή, εξακολουθείτε να έχετε τον κίνδυνο να αυξηθούν τα ποσοστά σας. Εάν συμβεί αυτό, η μηνιαία πληρωμή σας μπορεί να αυξηθεί δραματικά. Αυτό που κάποτε ήταν μια προσιτή πληρωμή μπορεί να γίνει ένα σοβαρό βάρος όταν έχετε ένα ρυθμιζόμενο ποσοστό υποθήκη. Η πληρωμή μπορεί να πάρει τόσο υψηλό ώστε να χρεωθείτε με το χρέος.

Διαχείριση διευθετήσιμων υποθηκών ποσοστού

Για να διαχειριστείτε τους κινδύνους, θα θέλετε να επιλέξετε τον σωστό τύπο υποθηκών ρυθμιζόμενου επιτοκίου. Ο καλύτερος τρόπος για να διαχειριστείτε τον κίνδυνο σας είναι να έχετε ένα δάνειο με περιορισμούς και "ανώτατα όρια". Τα ανώτατα όρια είναι τα όρια για το πόσο μπορεί να προσαρμόζεται πραγματικά μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου.

Μπορεί να έχετε ανώτατα όρια στο επιτόκιο που εφαρμόζεται στο δάνειο σας ή ίσως να έχετε ένα ανώτατο όριο στο ποσό του μηνιαίου σας ποσού σε δολάρια. Τέλος, το δάνειό σας μπορεί να περιλαμβάνει ένα εγγυημένο αριθμό ετών που πρέπει να περάσει πριν από την έναρξη του ρυθμού προσαρμογής - τα πρώτα πέντε χρόνια, για παράδειγμα. Οι περιορισμοί αυτοί εξαλείφουν μέρος του κινδύνου των ρυθμιζόμενων υποθηκών επιτοκίου, αλλά μπορούν επίσης να δημιουργήσουν ορισμένα προβλήματα.

Τώρα έχετε επιταχύνει για το πώς δάνεια ARM εργασία. Ας δούμε πώς μερικές φορές όχι δουλεύετε υπέρ σας. (Σημειώστε ότι ο όρος ARM Mortgage είναι περιττό - το "M" είναι για υποθήκη - αλλά θα χρησιμοποιήσουμε αυτόν τον όρο για εξοικείωση.)

Διαφορετικά είδη καπέλων

Τα ανώτατα όρια υποθηκών ARM μπορούν να λειτουργήσουν με διάφορους τρόπους. Υπάρχουν περιοδικά καλύμματα και καλύμματα διάρκειας ζωής. ΕΝΑ περιοδικό καπάκι περιορίζει το ποσοστό που μπορεί να αλλάξει το επιτόκιο σας κατά τη διάρκεια μιας δεδομένης περιόδου, όπως μια περίοδο ενός έτους. Καπάκια διάρκειας ζωής περιορίστε πόσο μπορεί να αλλάξει το επιτόκιο υποθηκών ARM σας καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου.

Παραδείγματα Δανείου ARM

Υποθέστε ότι έχετε περιοδικό ανώτατο όριο 1% ετησίως.Εάν τα ποσοστά αυξάνονται κατά 3% κατά τη διάρκεια αυτού του έτους, το επιτόκιο στεγαστικών δανείων ARM θα αυξηθεί μόνο κατά 1% λόγω του ανώτατου ορίου. Τα καλύμματα διάρκειας ζωής είναι παρόμοια. Εάν έχετε ένα ανώτατο όριο ζωής 5%, το επιτόκιο του δανείου σας δεν θα προσαρμόζεται ανοδικά περισσότερο από 5%.

Λάβετε υπόψη ότι οι μεταβολές των επιτοκίων που υπερβαίνουν ένα περιοδικό ανώτατο όριο μπορούν να μεταφερθούν από έτος σε έτος. Εξετάστε το παραπάνω παράδειγμα, όπου τα επιτόκια αυξήθηκαν κατά 3%, αλλά το ανώτατο όριο υποθηκών ARM κράτησε το επιτόκιο του δανείου σας με αύξηση 1%. Εάν τα επιτόκια είναι επίπεδη το επόμενο έτος, είναι πιθανό ότι το επιτόκιο στεγαστικών δανείων ARM θα αυξηθεί άλλο 1% ούτως ή άλλως γιατί εξακολουθείτε να "χρωστάτε" μετά το προηγούμενο ανώτατο όριο.

Υπάρχουν διάφορες γεύσεις στεγαστικών δανείων ARM. Για παράδειγμα, μπορεί να βρείτε τα εξής:

• 10/1 ARM υποθήκη - το επιτόκιο είναι σταθερό για 10 χρόνια και προσαρμόζεται κάθε χρόνο (έως το ανώτατο όριο, εάν υπάρχει)
• 7/1 ARM υποθήκη - το επιτόκιο είναι σταθερό για 7 χρόνια και προσαρμόζεται κάθε χρόνο (έως το ανώτατο όριο, εάν υπάρχει)
• 1 Έτος υποθήκη ARM - το επιτόκιο είναι σταθερό για ένα έτος και στη συνέχεια ρυθμίζει ετησίως έως και τα ανώτατα όρια

Όχι όλα τα καπάκια δημιουργούνται ίσα

Σημειώστε ότι τα ανώτατα όρια ενδέχεται να διαφέρουν κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου σας. Η πρώτη ρύθμιση μπορεί να είναι μέχρι 5%, ενώ οι επακόλουθες προσαρμογές μπορεί να φθάσουν το 1%. Εάν αυτό συμβαίνει σε μια υποθήκη ARM που σκέφτεστε, να είστε προετοιμασμένοι για μια άγρια ​​κίνησή σας στις μηνιαίες πληρωμές σας όταν η πρώτη επαναφορά κυλά γύρω.

Παγίδες των Caps

Ενώ τα ανώτατα όρια και οι περιορισμοί μπορεί να σας προστατεύσουν, μπορούν να προκαλέσουν κάποια προβλήματα. Για παράδειγμα, η υποθήκη σας ARM μπορεί να έχει ένα όριο για το πόσο υψηλό θα είναι η μηνιαία πληρωμή - ανεξάρτητα από τις μεταβολές των επιτοκίων. Αν τα ποσοστά γίνονται τόσο υψηλά ώστε να χτυπάτε το ανώτατο όριο (δολάριο) στις πληρωμές σας, ίσως να μην εξοφλήσετε όλους τους τόκους που οφείλετε για ένα συγκεκριμένο μήνα. Όταν συμβεί αυτό, παίρνετε αρνητική απόσβεση, πράγμα που σημαίνει το υπόλοιπο του δανείου σας στην πραγματικότητα αυξάνεται κάθε μήνα.

Ο αγοραστής είναι ενήμερος

Η κατώτατη γραμμή με υποθήκες ARM είναι ότι πρέπει να ξέρετε τι παίρνετε. Ο δανειστής σας θα πρέπει να εξηγήσει κάποιες χειρότερες περιπτώσεις - έτσι ώστε να μην κάνετε blindsided από τις προσαρμογές πληρωμών. Οι περισσότεροι δανειολήπτες εξετάζουν αυτά τα σφάλματα και υποθέτουν ότι θα είναι σε καλύτερη θέση να απορροφήσουν τις αυξήσεις των πληρωμών στο μέλλον, είτε πρόκειται για 5 ή 10 χρόνια. Αυτό μπορεί να συμβαίνει πολύ, αλλά τα πράγματα δεν λειτουργούν πάντα όπως έχουμε προγραμματίσει.