Τι είναι η επαλήθευση της κατάστασης ιδιοκτησίας;

Ένας αναγνώστης ρωτά: «Μόλις τελειώσαμε να κάνουμε την τελική διέλευση ενός σπιτιού που υποτίθεται ότι θα κλείσει την επόμενη εβδομάδα. Κατά την επιθεώρησή μας ανακαλύψαμε ότι μερικές από τις πόρτες που βρίσκονται στα υπνοδωμάτια αποθηκεύονται τώρα στο γκαράζ. ο πράκτορας μας μας έδωσε μια επαλήθευση της κατάστασης της ιδιοκτησίας να υπογράψει, γράψαμε ότι θέλουμε να εγκατασταθούν οι πόρτες Ανησυχούμε ότι οι πωλητές μπορεί να σχεδιάζουν να τρέξουν με τις πόρτες. επισκευές όπως σημειώνεται κατά την επαλήθευση της κατάστασης ιδιοκτησίας; "

Απάντηση: Αρχικά, αυτό δεν είναι ένα μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στο οποίο ο συγκεκριμένος οδηγός απάντησε, επειδή ο οδηγός αγοράς σπιτιού είναι REALTOR®. Ως REALTOR®, απαγορεύεται να παρεμβαίνει σε άλλη συναλλαγή REALTOR's®. Ως εκ τούτου, η μόνη σωστή απάντηση σε αυτό είναι να ρωτήσετε τον πράκτορά σας τι πρέπει να κάνετε για την επαλήθευση της κατάστασης ιδιοκτησίας.

Ωστόσο, τώρα που αυτή η συναλλαγή δεν είναι πλέον μια ενεργή κατάσταση, εξετάζω την ερώτηση με την ελπίδα να προσφέρει μια εξήγηση σε άλλους αγοραστές. Πρώτον, καταλάβετε ότι η επαλήθευση της κατάστασης περιουσίας δεν αποτελεί μέσο για διαπραγματεύσεις. Μια επαλήθευση της κατάστασης της ιδιοκτησίας χρησιμοποιείται για να απαλλάξει έναν κτηματομεσίτη από την ευθύνη μετά την τελική διέλευση, καθώς και να αποδείξει ότι ο αγοραστής είχε την ευκαιρία να εξετάσει το ακίνητο μία ακόμη φορά.

Ένα πρότυπο C.A.R. μορφή που χρησιμοποιείται στην πολιτεία της Καλιφόρνια λέει ότι η επαλήθευση της κατάστασης της ιδιοκτησίας δεν αποτελεί συμβάν της σύμβασης αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι δεν υπάρχουν όροι που να ικανοποιούν πριν από το κλείσιμο. Το VOP δεν μεταβάλλει τις συμβατικές υποχρεώσεις του πωλητή στους αγοραστές. Για παράδειγμα, εάν ένας πωλητής συμφώνησε να καθορίσει ένα θερμοσίφωνα, ο πωλητής είναι ακόμα υποχρεωμένος να καθορίσει το θερμαντήρα νερού, ακόμη και αν δεν έχει επισκευαστεί ακόμη ο θερμαντήρας νερού.

Επαλήθευση της Κατάστασης Περιουσίας και Τελική Διέλευση

Τα περισσότερα συμβόλαια αγοράς περιέχουν κάποιο είδος λεξιλογίου που λέει ότι ο πωλητής υπόσχεται να παραδώσει το σπίτι στο κλείσιμο στην ίδια κατάσταση με την ημερομηνία της σύμβασης αγοράς. Οι συμβάσεις αγοράς συχνά επιτρέπουν επίσης την πραγματοποίηση τελικής διαδρομής εντός ορισμένου αριθμού ημερών πριν από το κλείσιμο. Ένας αγοραστής έχει γενικά την επιλογή να παραιτηθεί από την τελική επιθεώρηση με πεζοπορία ή να πραγματοποιήσει τη διέλευση. Δεν συνιστάται ποτέ ο αγοραστής να παραιτηθεί από αυτήν την επιθεώρηση. Γιατί; Επειδή αν είχε συμβεί κάτι φρικτό και επιτρέπετε να κλείσει η μεσεγγύηση πριν την επίλυση, η κύρια προσφυγή σας κατά του πωλητή θα μπορούσε να περιλαμβάνει τη μετάβαση στο δικαστήριο.

Όταν παραβλεφθεί η επαλήθευση της κατάστασης ιδιοκτησίας

Πριν από μερικά χρόνια, πωλησα ένα condo σε αγοραστή από τη Σαουδική Αραβία. Δεν ήθελε να κάνει την τελική διαδρομή και υπέγραψε μια παραίτηση από την τελική επιθεώρηση. Είχα ρωτήσει αν η κόρη της θα μπορούσε να κάνει το walk-through γι 'αυτήν, αλλά αρνήθηκε. Λίγες μέρες μετά το κλείσιμο, συνάντησα την κόρη στο condo για να της δώσω τα κλειδιά. Όταν ανοίξαμε την πόρτα, ανακαλύψαμε δύο μεγάλα προβλήματα.

Το πρώτο πρόβλημα ήταν ότι κάποιος είχε γυρίσει το A / C κάτω πολύ χαμηλά και ο ανεμιστήρας ήταν σε πλήρη έκρηξη. Ο τόπος ήταν μια παγωμένη, αρκτικής θερμοκρασίας. Ήταν τόσο κρύο που η μονάδα κλιματισμού είχε παγώσει. Ένα τεμάχιο πάγου είχε λιώσει, και οι τάπητες ήταν μούσκεμα.

Δεύτερον, υπήρχε μια ισχυρή οσμή γατών. Δεν είχαμε παρατηρήσει μια γάτα σε κατοικία νωρίτερα. Αλλά η οσμή όταν ανοίξαμε την πόρτα ήταν αναπόφευκτη. Τα ούρα γάτας έχουν μια ξεχωριστή οσμή και είναι πολύ δύσκολο να τα ξεφορτωθείς.Εάν αυτός ο αγοραστής πραγματοποίησε την τελική διέξοδο και σημείωσε τα στοιχεία για την επαλήθευση της κατάστασης της περιουσίας, θα μπορούσαμε να έχουμε εκδώσει αίτημα για επισκευή ή να ζητήσουμε παραχώρηση πριν από το κλείσιμο. Αλλά σε αυτό το σημείο, ήταν πολύ αργά για να κρατήσει το κλείσιμο επειδή είχε κλείσει.

Μια επαλήθευση της κατάστασης της ιδιοκτησίας δεν είναι η μορφή που πρέπει να χρησιμοποιήσετε για να σταματήσετε τη δέσμευση από το κλείσιμο. Για να αποφευχθεί το κλείσιμο, ένας αγοραστής θα πρέπει να υπογράψει ένα συγκεκριμένο αίτημα. Ένας αγοραστής δεν θα έχει ποτέ την ίδια μόχλευση μετά το κλείσιμο που θα έχει ο αγοραστής πριν κλείσει.

Θα ήθελα επίσης να επισημάνω ότι ο αγοραστής που έγραψε για να ρωτήσει για τις πόρτες στο γκαράζ ήταν μάλλον ένας πρώτος αγοραστής σπιτιού και ένας πολύ νευρικός αγοραστής για πρώτη φορά στο σπίτι. Στις περισσότερες συναλλαγές ακίνητης περιουσίας, είναι ασυνήθιστο για έναν πωλητή να αφαιρέσει τα εξαρτήματα χωρίς άδεια ή εξουσιοδότηση. Η εικασία μου είναι ότι οι πόρτες στο γκαράζ ήταν πάντα στο γκαράζ και οι αγοραστές δεν τις κατάλαβαν κατά την αρχική επιθεώρηση στο σπίτι.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}