Μέσος όρος βραχυπρόθεσμης πώλησης χρονοδιάγραμμα - Αρχική Αγορά Οδηγός

Ερώτηση: Τι είναι το μέσο χρονικό διάστημα για μια σύντομη πώληση;

Ένας αναγνώστης ρωτά: "Ενδιαφέρομαι να κάνω μια σύντομη πώληση, αλλά ακούω ιστορίες φρίκης σχετικά με τα χρονοδιαγράμματα που εμπλέκονται. Μερικοί άνθρωποι που γνωρίζω έχουν κάνει μια σύντομη πώληση για περισσότερο από ένα χρόνο. Μου έχουν πει ότι θα μπορούσε να χρειαστούν αρκετά χρόνια για να πάρει σύντομη η πώληση είναι εγκεκριμένη, αλλά φαίνεται ότι είναι εξαιρετικά μεγάλη και δεν υπάρχει κανένας καλός λόγος.

Απάντηση: Ο τρόπος με τον οποίο οι πιο σύντομοι πράκτορες πώλησης θα προέβλεπαν ένα χρονοδιάγραμμα για τη σύντομη πώληση σας είναι πρώτα κοιτώντας ψηλά τις πληροφορίες δανείου σας. Ο τύπος του δανείου που έχετε και η ταυτότητα του δανειστή σας θα θέσει το στάδιο για το σύντομο χρονοδιάγραμμα πώλησης. Μπορεί να μην θυμάστε το είδος του δανείου που αφαιρέσατε αρχικά. Θα μπορούσατε δανείου θα μπορούσε να είναι:

• Ένα συμβατικό δάνειο
• Ένα δάνειο FHA
• Ένα δάνειο VA
• Ένα δάνειο Fannie Mae
• Ένα δάνειο Freddie Mac

Επιπλέον, ίσως πληρώνετε δύο ή τρία δάνεια; Ίσως το δάνειο σας να φέρει ασφάλιση υποθηκών; Όλες αυτές οι συνθήκες επηρεάζουν την αναμονή για έγκριση σύντομης πώλησης και προσθέτουν επικαλύψεις στη σύντομη πώληση σας.

Βασικό χρονοδιάγραμμα για τη σύντομη έγκριση πώλησης

Το πρώτο βήμα μιας σύντομης πώλησης είναι να μαζέψετε όλα για τα χαρτιά σας. Μου αρέσει να συλλέγω τα χαρτιά του πελάτη μου εκ των προτέρων. Αυτό αποτελείται από τα ακόλουθα βασικά έγγραφα:

• Τα τελευταία 2 χρόνια των φορολογικών δηλώσεων
• Τελευταία 2 W2s / 1099s
• Τελευταίες 2 τραπεζικές δηλώσεις
• Τελευταία 2 υπολείμματα μισθοδοσίας
• Οικονομικό δελτίο ή 1126
• Έντυπο 4506
• Υπογεγραμμένη και χρονολογημένη επιστολή

Οι τράπεζες ενδέχεται να ζητήσουν πρόσθετη γραφική εργασία, αλλά σχεδόν κάθε τράπεζα ζητά τα παραπάνω έγγραφα. Σαρώνω αυτά τα έγγραφα σε ένα αρχείο PDF, σημειώνοντας τον αριθμό του δανείου σε κάθε σελίδα.

Στη συνέχεια, υπογράφουμε τη συμφωνία εισαγωγής, τις αποκαλύψεις και την εξουσιοδότηση τρίτου μέρους, η οποία μου επιτρέπει να μιλήσω με την τράπεζα του πωλητή. Πυροβολώ φωτογραφίες του σπιτιού, διενεργώ οπτική επιθεώρηση του πράκτορά μου και επισυνάψω ένα κιβώτιο κλειδώματος

Στην περιοχή του Σακραμέντο, από τη στιγμή που η εγγραφή εισέρχεται στο MLS μέχρι την στιγμή που μια αποδεκτή προσφορά είναι οπουδήποτε από 2 έως 3 ημέρες έως 2 έως 3 εβδομάδες. Αν το σπίτι βρίσκεται σε μια περιοχή με υψηλό απόθεμα, θα μπορούσε να χρειαστούν επιπλέον 60 έως 90 ημέρες πριν λάβουμε μια αποδεκτή προσφορά.

Μόλις μια προσφορά παραληφθεί και υπογραφεί, την αποστέλλω στην τράπεζα, μαζί με το σύντομο πακέτο πώλησης του πωλητή και ένα προετοιμασμένο HUD. Από το σημείο αυτό μέχρι το χρόνο έγκρισης μικρής πώλησης, ο μέσος χρόνος είναι περίπου 60 έως 90 ημέρες.

Αυτό σημαίνει 30 ημέρες για πώληση + 60 ημέρες για έγκριση + 30 ημέρες για να κλείσετε μεσεγγύηση = 4 μήνες, κατά μέσο όρο.

Αιτίες για μικρές καθυστερήσεις πώλησης στη χρονολογική σειρά

Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που αντιμετωπίζουμε σήμερα στις πωλήσεις μικρών ποσοτήτων είναι οι αγοραστές που δεν δεσμεύονται στη διαδικασία σύντομης πώλησης. Επειδή ένα μεγάλο μέρος του χρονοδιαγράμματος είναι άγνωστο, μπορεί να κάνει έναν αγοραστή να αισθάνεται πολύ ανασφαλής. Ένας σύντομος πράκτορας της λιανικής πώλησης μπορεί να δώσει μια εκπαιδευμένη εικασία, αλλά αν ο πράκτορας του αγοραστή αντιλαμβάνεται πώς μια σύντομη πώληση λειτουργεί είναι μια άγρια ​​κάρτα. Εάν ο πράκτορας ενός αγοραστή δεν μπορεί να διαχειριστεί τις προσδοκίες ενός αγοραστή και δεν ξέρει πώς να εξηγήσει ένα σύντομο χρονοδιάγραμμα πώλησης σε έναν αγοραστή, αυτός ο αγοραστής μπορεί εύκολα να ξεφύγει από τον έλεγχο. Δεν είναι λάθος του αγοραστή.

Ένας αγοραστής εκτός ελέγχου και απογοητευμένος είναι αγοραστής που πρόκειται να ακυρώσει τη σύντομη συναλλαγή πώλησης. Αυτοί οι τύποι αγοραστών δεν θέλουν να περιμένουν σύντομη έγκριση πώλησης. Θα ακυρώσουν και στη συνέχεια θα εισέλθουν σε μια άλλη σύντομη συναλλαγή πώλησης, η οποία ξεκινά ξανά το ρολόι. Σας κάνει να αναρωτιέστε γιατί.

Ένα άλλο πρόβλημα είναι η αναμονή για το σύντομο χρονοδιάγραμμα πώλησης δίνει στους αγοραστές πάρα πολύ χρόνο να σκεφτούν για την αγορά της σύντομης πώλησης.Αν αγόραζαν μια παραδοσιακή πώληση, από τη στιγμή που αποφάσισαν ότι δεν τους άρεσε το σπίτι, μισούσαν τους γείτονες και ήθελαν να μην είχαν δει ποτέ τον τόπο, η συναλλαγή θα έκλεινε. Αλλά οι σύντομες πωλήσεις διαρκούν τόσο πολύ ώστε οι αγοραστές να έχουν πολύ χρόνο να εξετάσουν όλα τα αρνητικά και τα μειονεκτήματα. Μερικές φορές, αναπτύσσουν κρύα πόδια.

Είχα έναν πωλητή να ακυρώσει μια σύντομη πώληση την οποία ορκίστηκε ότι ήταν αρχικά το όνειρό της. Είχε την επιστολή έγκρισης και ο δανειστής πλησίαζε για να σχεδιάζει έγγραφα. Αλλά η εκτίμηση ήταν $ 20.000 χαμηλότερη από την τιμή πώλησης, επειδή υπήρχαν πολύ λίγες πωλήσεις σε αυτή τη γειτονιά. Ο εκτιμητής έπρεπε να κοιτάξει έξω από την περιοχή για συγκρίσιμες πωλήσεις. Χρησιμοποίησε πωλήσεις που δεν ήταν πραγματικά συγκρίσιμες πωλήσεις. Ο αγοραστής φοβόταν ότι η αξία του σπιτιού έπεσε κατά τη διάρκεια της τριήμερης περιόδου μεσεγγύησης της κατά 20.000 δολάρια, και φρίκησε.

Αντί να είναι ενθουσιασμένος που η τράπεζα αναγκάστηκε να μειώσει την τιμή του σπιτιού της κατά $ 20.000, ο αγοραστής ακύρωσε τη σύντομη πώληση. Δεν ήταν έτοιμη να αγοράσει ένα σπίτι. Δεν είναι κάθε αγοραστής έτοιμος να αγοράσει ένα σπίτι.

Όταν συμβαίνουν αυτά τα είδη συμβάντων και ο αγοραστής ακυρώνει, το χρονοδιάγραμμα σύντομης πώλησης ξεκινάει. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο το σημαντικότερο πράγμα που μπορείτε να κάνετε σε μια σύντομη πώληση είναι να κρατάτε τον αγοραστή ενημερωμένο, αφοσιωμένο και ευτυχισμένο.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}