Υπολογισμός της καθαρής απόδοσης ενοικίασης για επενδυτές σε ακίνητα

Η αρχή μιας επιτυχημένης στρατηγικής επένδυσης σε ακίνητα είναι μια ακριβής εκτίμηση της απόδοσης ενοικίασης για το μελλοντικό ακίνητο. Η καθαρή απόδοση ενοικίασης λαμβάνει υπόψη τα έξοδα ιδιοκτησίας, αλλά όχι την εξυπηρέτηση του χρέους, όπως οι πληρωμές υποθηκών.

Στη συνέχεια, εξετάζουμε την ίδια ιδιοκτησία με την υποθήκη που περιλαμβάνεται και χρησιμοποιώντας τα πραγματικά μετρητά που επενδύθηκαν. Αυτό μας δίνει μια απόδοση ενοικίου μετρητών.

Καθαρή απόδοση ενοικίασης

Ακολουθεί ένα παράδειγμα αν ενοικιάζετε ένα ακίνητο για $ 2.400 το μήνα και είναι άδειο 5 τοις εκατό του έτους. Η εξαργύρωση για κενές θέσεις για ετήσια μετρητά είναι $ 27.360. Τώρα υπολογίστε τα εξής:

• Ετήσιο κόστος ασφάλισης: $ 1.200
• Ετήσιοι φόροι: 1.400 δολάρια
• Ετήσιος προϋπολογισμός επισκευών: 600 €
• Τέλη διαχείρισης ενοικίασης: 6%

Αυτά τα έξοδα συνολικά ετήσια μετρητά από $ 4.842. Το εισόδημα των 27.360 δολαρίων, μείον το κόστος των $ 4.842, φθάνει τα $ 22.518 σε έσοδα από ενοίκια μετά από έξοδα.

Τώρα ας πούμε ότι σας κοστίσει $ 300.000 για να αγοράσετε το ακίνητο. $ 22.518 διαιρούμενο με την αξία ιδιοκτησίας των $ 300.000 ισούται με απόδοση ενοικίασης 7,5%.

Καθαρή απόδοση έναντι ακαθάριστης απόδοσης

Υπάρχει προφανώς μια σημαντική διάκριση μεταξύ αυτών των δύο όρων. Από μόνη της, η "απόδοση" δείχνει απλώς το ενοίκιο που παράγεται από ένα ακίνητο κατά τη διάρκεια του έτους και το ποσοστό που αντιπροσωπεύει την τιμή αγοράς. Οι αποδόσεις γενικά τείνουν να είναι υψηλότερες σε λιγότερο δαπανηρές περιοχές.

Η ακαθάριστη απόδοση δεν θεωρεί έξοδα - τι σας κοστίζει για να διατηρήσετε το εν λόγω ακίνητο σε λειτουργία, συμπεριλαμβανομένων των τόκων που ενδέχεται να πληρώνετε για δάνεια και υποθήκες. Εσείς απομένετε με ποσοστό απόδοσης ή "καθαρή απόδοση" όταν αφαιρείτε αυτές τις δαπάνες.

Παροχή μετρητών σε μετρητά

Θα χρησιμοποιήσουμε τα ίδια τεκμήρια εδώ: Το μηνιαίο ενοίκιο είναι 2.400 δολάρια και το ακίνητο είναι άδειο 5 τοις εκατό του έτους. Η εξαγορά για κενές θέσεις για ετήσια μετρητά παραμένει στα 27.360 δολάρια. Τώρα θα πούμε ότι βάζετε 60.000 δολάρια σε μετρητά στην λεπτομέρεια, έτσι δανείστηκε $ 240.000. Ο υπολογισμός θα λειτουργούσε ως εξής:

• Πληρωμή μηνιαίου κεφαλαίου και τόκου: 1.556,64 δολάρια
• Ετήσιο κόστος ασφάλισης: $ 1.200
• Ετήσιοι φόροι: 1.400 δολάρια
• Ετήσιος προϋπολογισμός επισκευών: 600 €
• Τέλη διαχείρισης ενοικίασης: 6%

Αυτά τα έξοδα ανέρχονται συνολικά σε $ 23.521,28. Το εισόδημα των 27.360 δολαρίων μείον το κόστος των 23.521 δολαρίων ισούται με 3.839 δολάρια επιστροφή μετρητών για την εξαργύρωση και 3.800 δολάρια διαιρεμένο από μια επένδυση μετρητών ύψους 60.000 δολαρίων ισοδυναμεί με απόδοση μίσθωσης μετρητών σε μετρητά 6.4%.

Γιατί έχει σημασία

Η καθαρή απόδοση ενοικίασης δεν υπάρχει σε ένα κενό, αλλά μπορεί να προχωρήσει πολύ προς το να σας πει εάν η επένδυση σε μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία είναι μια σοφή ή όχι τόσο σοφή κίνηση. Με απλά λόγια, σας λέει εάν πληρώνετε πάρα πολύ για μια ιδιοκτησία, τόσο πολύ ώστε να βρεθείτε σε ένα καλύτερο ποσοστό επιστροφής αλλού.

Κίνδυνος έναντι ανταμοιβής

Λίγοι ισχυρίζονται ότι το χρηματιστήριο μπορεί να είναι αρκετά επικίνδυνο βραχυπρόθεσμα. Τα blips συχνά διορθώνονται και επανέρχονται στην πορεία με την πάροδο του χρόνου, αλλά μπορείτε να χάσετε χρήματα εύκολα αν δεν μπορείτε να τα περιμένετε. Λίγο άσχημα νέα ή μια κακή αναφορά κερδών μπορεί να πάρει ένα απόθεμα κάτω σκληρά για λίγο.

Ένα σωστά επιλεγμένο σπίτι ενοικίασης θα παρέχει μηνιαία θετική ταμειακή ροή και θα είναι σχετικά μονωμένο από κακές οικονομικές ειδήσεις. Ο ενοικιαστής σας χρειάζεται ακόμα ένα μέρος για να ζήσει, ακόμη και αν η χρηματιστηριακή αγορά πήρε μόνο μια κατάδυση. Θα πρέπει επίσης να οικοδομήσουμε μετοχικό κεφάλαιο για τη μακρά μεταφορά μέσω της ανατίμησης αξίας και την αποπληρωμή της υποθήκης. Αυτό το μετοχικό κεφάλαιο μπορεί να χρησιμοποιηθεί για άλλες επενδύσεις.

Απόδοση των επενδύσεων

Τα ομόλογα είναι λιγότερο επικίνδυνα από τα αποθέματα, αλλά το εμπόριο είναι χαμηλές αποδόσεις. Το ενδιαφέρον των ομολόγων για ασφαλέστερα δημοτικά και κρατικά ομόλογα είναι χαμηλότερο από αυτό για τα εταιρικά ομόλογα, αλλά αυτά δεν είναι πραγματικά τόσο σπουδαία. Είναι δύσκολο να είσαι ενθουσιασμένος για αυτό το είδος επένδυσης, ειδικά αν είσαι συνταξιούχος και με σταθερό εισόδημα.

Η μηνιαία ταμειακή ροή ενός καλού ενοικιαζόμενου σπιτιού μπορεί εύκολα να προσφέρει διπλάσιες αποδόσεις των ομολόγων, ειδικά με τα φορολογικά πλεονεκτήματα που δεν λαμβάνετε με άλλους τύπους περιουσιακών στοιχείων. Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε μόχλευση με υποθήκες. Αντί να παίρνετε $ 150.000 από ομόλογα για να αγοράσετε ένα σπίτι για μετρητά, μπορείτε να πάρετε περίπου $ 30.000 για μια προκαταβολή και να παραμείνετε διαφοροποιημένοι με μια καλύτερη απόδοση της επένδυσής σας.