Μάθετε πώς μια σύντομη πώληση ή ένας αποκλεισμός επηρεάζει την πίστωση

Οι πωλητές μπορεί να αναρωτιούνται εάν μια σύντομη πώληση θα επηρεάσει την πιστοληπτική τους ικανότητα λιγότερο από την ολοκλήρωση ενός αποκλεισμού και εάν υπάρχουν και άλλα πλεονεκτήματα μεταξύ των δύο. Ενώ στον αποκλεισμό, και ανάλογα με τους νόμους της πολιτείας, ένας πωλητής θα μπορούσε ενδεχομένως να μείνει στην ιδιοκτησία, ουσιαστικά δωρεάν μίσθωμα, για τέσσερις μήνες έως ένα χρόνο πριν αναγκαστεί να εγκαταλείψει. Αλλά αυτό το γεγονός μόνο δεν σημαίνει ότι ο αποκλεισμός είναι καλύτερο.

Ενώ μια σύντομη πώληση περιλαμβάνει την προσφορά του σπιτιού προς πώληση, που γενικά αναφέρεται μέσω MLS. Οι δυνητικοί αγοραστές σπιτιού θα κάνουν ραντεβού για να δουν το σπίτι, κάποιοι θα κάνουν προσφορές χαμηλού επιπέδου, οι πράκτορες θα κρατήσουν ανοιχτά σπίτια και, γενικά, η ζωή ενός πωλητή θα διαταραχθεί, όλα με την ελπίδα ότι ο αγοραστής θα αγοράσει το σπίτι.

Βασικά στοιχεία μιας σύντομης πώλησης

Οι βραχυπρόθεσμες πωλήσεις συμβαίνουν όταν ένας δανειστής συμφωνεί να δεχτεί λιγότερο από το οφειλόμενο ποσό στο σπίτι ή επειδή δεν υπάρχει αρκετό κεφάλαιο για να πουλήσει και να πληρώσει όλα τα έξοδα πώλησης. Όλοι οι δανειστές δεν θα διαπραγματευτούν μια σύντομη πώληση και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ένας κτηματομεσίτης ή ένας δικηγόρος μπορεί να είναι μια τεράστια βοήθεια, επικοινωνώντας με το τμήμα απώλειας του δανειστή για την εξεύρεση λύσεων.

Δεν μπορείτε μόνο να ξυπνήσετε ένα πρωί και να αποφασίσετε ότι θα πουλήσετε το σπίτι σας με ζημία ζητώντας μια σύντομη πώληση. Ήταν ότι οι δανειστές δεν θα εξετάσουν ακόμη και μια σύντομη πώληση, εάν οι πληρωμές σας είναι τρέχουσες, αλλά αυτό έχει αλλάξει. Ωστόσο, συνειδητοποιήστε ότι οι δανειστές θα είναι πιο ευχάριστη στη διαπραγμάτευση εάν οι πληρωμές σας είναι καθυστερημένες. Επιπλέον, αν έχετε ταμειακά διαθέσιμα, ο δανειστής μπορεί να προσπαθήσει να εκμεταλλευτεί αυτούς τους λογαριασμούς.

Πώς επηρεάζεται η πίστωση πωλητή μικρής πώλησης;

Η Fair Isaac δημοσίευσε μια έκθεση που λέει ότι οι βαθμολογίες πιστοληπτικής ικανότητας επηρεάζονται για το ίδιο, είτε ο πωλητής πραγματοποιεί μια σύντομη πώληση ή αποκλεισμό. Ο Fair Issac λέει ότι οι μέσοι βαθμοί που χάθηκαν με το σκορ FICO έχουν ως εξής:

• Καθυστέρηση 30 ημερών: 40 έως 110 βαθμοί
• 90 καθυστερημένες ημέρες: 70 με 135 πόντους
• Αποκλεισμός, βραχυπρόθεσμη πώληση ή πράξη: 85 έως 160
• Πτώχευση: 130 έως 240
• Αποκλεισμός ή κατάσχεση αποκλεισμού:Και οι δύο αυτές λύσεις επηρεάζουν την ίδια πίστωση, λέει ο David Steep της Vitek Mortgage. Οι πωλητές θα λάβουν ένα χτύπημα από 200 έως 300 βαθμούς, ανάλογα με τη συνολική κατάσταση της πίστωσης. Αυτό σημαίνει ότι αν το σκορ FICO ενός πωλητή πριν από τον αποκλεισμό ήταν 680, θα μπορούσε να βουτήξει τόσο χαμηλά όσο 380.
• Μικρές εκπτώσεις:Η Steep υποστηρίζει ότι η επίδραση μιας σύντομης πώλησης (η οποία παρέχει στους πωλητές καθυστέρηση άνω των 59 ημερών) στην πιστωτική έκθεση ενός πωλητή είναι ίδια με αυτή του αποκλεισμού. Το ding στην πίστωση θα εμφανιστεί ως προ-αποκλεισμός στην κατάσταση εξαγοράς, λέει η Steep, η οποία θα έχει ως αποτέλεσμα απώλεια 200 έως 300 μονάδων. Αυτό σημαίνει ότι ένας σύντομος πωλητής πώλησης με προηγούμενη FICO 720 θα μπορούσε να δει ότι πέφτει από 520 σε 420.

Η προσωπική μου εμπειρία ως πράκτορας ήταν κάπως διαφορετική. Ολοκληρώσα μια σύντομη πώληση για έναν πωλητή του Σακραμέντο ο οποίος ήταν 90 ημέρες πίσω από την υποθήκη της. Λίγους μήνες μετά την ολοκλήρωση της σύντομης πώλησης, έκλεισε την πιστωτική έκθεσή της και διαπίστωσε ότι η FICO μειώθηκε μόνο κατά 100 μονάδες σε 671. Υποψιάζομαι ότι η κατάσταση κάθε πωλητή ποικίλλει.

Η Catherine Coy, μεσίτης υποθηκών στη νότια Καλιφόρνια, συμφωνεί με τον Steep. "Η επίδραση στην πιστωτική έκθεση του καταναλωτή - αποκλεισμός έναντι απλής πώλησης - είναι η διαφορά μεταξύ του να χτυπηθεί από ένα τρένο ή ένα λεωφορείο", λέει ο Coy, μιλώντας για δανειολήπτες που είναι μερικοί μήνες καθυστερημένοι. Ωστόσο, με τα χρόνια, οι μικρές πωλήσεις τείνουν να φέρουν όλο και λιγότερο στίγμα.

Περίοδος αναμονής πριν από την αγορά ενός άλλου σπιτιού

• Αποκλεισμός ή κατάσχεση αποκλεισμού:Steep λέει ότι ένας πωλητής που θέλει να αγοράσει ένα άλλο σπίτι μετά τον αποκλεισμό θα καταλήξει να περιμένει περίπου 24 έως 72 μήνες πριν από έναν δανειστή θα προσφέρει οποιοδήποτε είδος επιτόκιο που έχει νόημα. Ο Coy λέει: "Τα καλά νέα είναι ότι μια σύντομη πώληση θα επιτρέψει στον καταναλωτή να λάβει θεσμικό δάνειο για νέο σπίτι μέσα σε δύο χρόνια".
• Μικρές εκπτώσεις:Μερικοί πράκτορες λένε ότι τα καλά νέα για τους πωλητές μικρής διάρκειας είναι ότι η αναμονή είναι πολύ μικρότερη πριν αγοράσετε άλλο σπίτι και οι κατευθυντήριες γραμμές του Fannie Mae το 2008 υιοθέτησαν νέες διαδικασίες.Μπορεί ένας πωλητής να αγοράσει και πάλι σε λιγότερο από δύο χρόνια; Δεν είναι πραγματικά, λέει ο Coy, "Είναι ένας απόλυτος μύθος ότι ο καταναλωτής μπορεί να ξαναγοράσει σε περίπου 18 μήνες με καλό επιτόκιο". Ωστόσο, οι κατευθυντήριες γραμμές της Fannie Mae απαιτούν τώρα μόνο 48 μήνες καρυκεύματος και αυτό δεν είναι τόσο καλό για τους πράκτορες που ειδικεύονται στις πωλήσεις μικρών ποσοτήτων. "
  • Η FHA ενέκρινε κατευθυντήριες γραμμές το 2010 που λέει ότι ένας πωλητής που είναι τρέχοντας και κάνει μια σύντομη πώληση μπορεί να δικαιούται να αγοράσει αμέσως άλλη κατοικία. Οι δανειστές δεν ακολουθούν τόσο γρήγορα αυτές τις οδηγίες. Ωστόσο, η Flagstar Bank έδωσε έναν πωλητή μικρής πώλησης Elk Grove ένα νέο δάνειο εντός 2 μηνών από το κλείσιμο της σύντομης πώλησης, και ότι ο πωλητής ήταν τρέχων εκείνη τη στιγμή. Η FHA μπορεί να εγκρίνει δάνειο για έναν πωλητή μικρής πώλησης που πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος Back to Work μετά από ένα έτος.
  • Σημειώστε ότι οι κατευθυντήριες γραμμές της Fannie Mae επιτρέπουν σε έναν πωλητή να υποβάλει αμέσως αίτηση για νέο δάνειο για να αγοράσει άλλη κατοικία αν αυτός ο πωλητής διατηρήσει τις τρέχουσες πληρωμές, δεν είχε καθυστέρηση άνω των 30 ημερών και δεν συμφώνησε να εξοφλήσει την ελάφρυνση του χρέους. Επιπλέον, οι καθυστερημένες πληρωμές επηρεάζουν δραματικά την πιστωτική σας έκθεση, όχι τη σύντομη πώληση.

Αποκλεισμός ή Σύντομη Απόφαση Πώλησης

Εάν είστε πωλητής που προσπαθεί να αποφασίσει αν θα αφήσει ένα σπίτι να περάσει από τον αποκλεισμό σε σχέση με την προσπάθεια μιας σύντομης πώλησης, η διάσωση της πίστωσής σας μπορεί να μην είναι ένα πλεονέκτημα για να κάνετε μια σύντομη πώληση, λέει ο Coy. Αναφέρει ότι σύμφωνα με τον "Κωδικό συντελεστή βαθμολογίας # 22, δεν υπάρχει πλεονέκτημα πιστωτικού αποτελέσματος για έναν παραβάτη δανειολήπτη σε μια σύντομη πώληση πέρα ​​από έναν αποκλεισμό."

Ωστόσο, έχω τις αμφιβολίες μου γι 'αυτό. Από ό, τι έχω δει, υπάρχει μικρότερη ζημιά σε μια πιστωτική έκθεση μετά από μια σύντομη πώληση που περιλαμβάνει καθυστερημένα πληρώνει παρά έναν αποκλεισμό. Επιπλέον, ένα άλλο πλεονέκτημα για όσους έχουν εγκληματικότητα είναι η δυνατότητα να αγοράσουν άλλη κατοικία χρησιμοποιώντας συμβατική χρηματοδότηση εντός 4 ετών για την περίοδο των 7 ετών που απαιτείται για κατασχέσεις. Μερικοί δανειστές θα κάνουν δάνειο για ένα νέο σπίτι την ημέρα μετά από μια σύντομη πώληση έχει κλείσει. Υπάρχουν και άλλα βραχυπρόθεσμα πλεονεκτήματα πώλησης σε σχέση με τον αποκλεισμό.

Ωστόσο, ζητήστε νομικές και φορολογικές συμβουλές πριν λάβετε την απόφαση αυτή.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}