Προετοιμαστείτε για τα έξοδα κλεισίματος: Τι να περιμένετε όταν αγοράζετε ένα σπίτι

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, είναι σημαντικό να υπολογίζετε όλο το σχετικό κόστος στον προϋπολογισμό σας. Μία σημαντική κατηγορία δαπανών που πρέπει να θυμάστε είναι τα έξοδα κλεισίματος.

Τα κόστη κλεισίματος είναι τα κεφάλαια, εκτός από ένα προκαταβολικό δάνειο, το οποίο καταβάλλεται σε διακανονισμό. Σύμφωνα με τον Zillow, το κόστος αυτό αντιπροσωπεύει συνήθως το 2 με 5 τοις εκατό της τιμής αγοράς του σπιτιού. Οι δαπάνες ποικίλλουν μεταξύ των κρατών, αλλά οι συναλλαγές σε μετρητά μπορεί να έχουν λιγότερες δαπάνες από τις χρηματοδοτούμενες αγορές.

Ποια είναι τα έξοδα κλεισίματος και ποιος τους πληρώνει;

Αν και πολλά από τα έξοδα συνδέονται με τη χρηματοδότηση, άλλα είναι ανεξάρτητα από το ενυπόθηκο δάνειο. Ορισμένες χρεώσεις συνδέονται συνήθως με τον αγοραστή ή τον πωλητή, αλλά οτιδήποτε είναι διαπραγματεύσιμο. Σε μια αγορά αγοραστή, όταν οι ιδιότητες πωλούνται αργά, οι ανήσυχοι πωλητές συχνά συμφωνούν να πληρώσουν μέρος του κόστους κλεισίματος του αγοραστή. Αυτό είναι λιγότερο πιθανό να συμβεί σε μια αγορά πωλητή, όταν τα ακίνητα πωλούν γρήγορα.

Ορισμένες δαπάνες είναι σαφώς ευθύνη του πωλητή. Για παράδειγμα, ο πωλητής πληρώνει συνήθως την συνολική προμήθεια ακινήτων. αυτό είναι το κόστος κλεισίματος για τον πωλητή. Το ποσό αφαιρείται από τα έσοδα από την πώληση, και ο πράκτορας κλεισίματος γράφει μια επιταγή για την εισαγωγή και την πώληση ακινήτων εταιρειών. Ομοίως, ο πωλητής πληρώνει για τον δικό του πληρεξούσιο ακίνητης περιουσίας, εάν έχει διατηρήσει ένα. Εάν ο πωλητής δεν έχει πληρώσει ακόμη τους ετήσιους φόρους ακίνητης περιουσίας, ο πωλητής πιστώνει τον αγοραστή για τον αριθμό των ημερών που ο πωλητής ανήκε στο σπίτι εκείνου του έτους.

Αυτή η πίστωση μειώνει το χρηματικό ποσό που χρειάζεται ο αγοραστής κατά το κλείσιμο.

Ο αγοραστής πληρώνει συνήθως τα τέλη υποθηκών - αίτηση, σημεία προέλευσης, σημεία έκπτωσης, ασφάλιση υποθηκών, πιστωτική έκθεση, τέλη μεσίτη υποθηκών. Οι δανειστές δεν χρεώνουν κανονικά όλα αυτά τα τέλη για κάθε συναλλαγή. Ένα σημείο προέλευσης αντισταθμίζει τον δανειστή ή τον μεσίτη υποθηκών για το έργο τους. ένα σημείο έκπτωσης μειώνει το επιτόκιο. Κάθε σημείο κοστίζει 1 τοις εκατό του ποσού του δανείου. Μιλήστε στο αξιωματικό δανείου σας σχετικά με τη δυνατότητα αποπληρωμής - συμπεριλαμβανομένου του δανείου - μερικών από αυτές τις αμοιβές.

Αυτό θα αυξήσει την μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας, αλλά θα μειώσει το χρηματικό ποσό που χρειάζεστε για να φέρετε στο τραπέζι κλεισίματος.

Άλλα έξοδα κλεισίματος για να συμπεριληφθούν σε προϋπολογισμό αγοράς

Τα έξοδα κλεισίματος καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα των τελών. Για παράδειγμα, η ασφάλιση τίτλου προστατεύει από παλαιές ατέλειες στον τίτλο, όπως πλαστά έγγραφα, κληρονόμους που δεν έχουν αποκαλυφθεί ή εμπράγματα βάρη. Υπάρχουν δύο διαφορετικές πολιτικές που συνήθως εκδίδονται ταυτόχρονα. Το ένα είναι πολιτική του δανειστή που είναι υποχρεωτική εάν λαμβάνετε υποθήκη. Η δεύτερη είναι η προαιρετική, αλλά ιδιαίτερα συνιστώμενη πολιτική ιδιοκτητών σπιτιού. Τοπικές τελωνειακές επιπτώσεις επηρεάζουν ποιος πληρώνει, αλλά οι αγοραστές και οι πωλητές συχνά διαπραγματεύονται πληρωμή ασφάλισης τίτλου. Η πολιτική συνήθως κοστίζει λιγότερο από το 1% της τιμής αγοράς του σπιτιού.

Τα τέλη καταγραφής εγγράφων χρεώνονται για την πράξη και την υποθήκη ή την πράξη εμπιστοσύνης. Το κράτος μπορεί επίσης να υπολογίσει τα τέλη μεταβίβασης για νέες και υποτιθέμενες υποθήκες - που συνήθως πληρώνονται από τον δανειολήπτη - και για την πράξη που καταβάλλει ο πωλητής.

Οι δανειστές απαιτούν την ασφάλεια κινδύνου ιδιοκτητών σπιτιού. Πρόσθετη κάλυψη από πλημμύρες, άνεμους ή σεισμούς μπορεί επίσης να είναι υποχρεωτική, ανάλογα με τη θέση του ακινήτου. Αυτές οι ετήσιες πολιτικές είναι αποτελεσματικές την ημέρα κλεισίματος, αλλά ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να πληρώσει για αυτούς μπροστά από το χρόνο.Τα έξοδα ποικίλλουν σημαντικά μεταξύ των παρόχων, επομένως επισκεφτείτε την καλύτερη τιμολόγηση που ανταποκρίνεται στις ανάγκες σας. Η πριμοδότηση ολόκληρου του έτους αναμένεται να κλείσει.

Οι δανειστές απαιτούν την εκτίμηση περιουσίας που ο αγοραστής κανονικά πληρώνει κατά το χρόνο της επιθεώρησης. Τα έξοδα ποικίλλουν ανάλογα με το μέγεθος του σπιτιού και οι εκτιμήσεις του FHA κοστίζουν περισσότερο από τις συμβατικές εκτιμήσεις.

Οι δανειστές εισπράττουν επίσης ένα διμηνιαίο επίδομα πληρωμής για τα στοιχεία μεσεγγύησης που περιλαμβάνονται στην πληρωμή υποθηκών σας, όπως η ασφάλεια κινδύνου και οι φόροι ιδιοκτησίας. Αυτά τα έξοδα θα πρέπει επίσης να καταβληθούν κατά το κλείσιμο.

Κατανόηση της εκτίμησης της καλής πίστης σας

Ακολουθεί μια αρκετά ολοκληρωμένη λίστα με το τυπικό κόστος κλεισίματος, το οποίο πρέπει να επισημανθεί σε μια εκτίμηση καλής πίστης:

• Προμήθεια προέλευσης δανείου (1% του ποσού που δανείστηκε ή 100 δολάρια για κάθε δανεισμένο ποσό των 10.000 δολαρίων)
• Προμήθεια έκπτωσης δανείου
• Τέλος αίτησης δανείου ($ 75 έως $ 400)
• Σημεία (για να "αγοράσει" το επιτόκιο: μεταξύ $ 100 και $ 300 για κάθε 10.000 δολάρια που δανείστηκε)
• Δικαιώματα δικηγόρου του δανειστή
• Αμοιβές δικηγόρου αγοραστή
• Τέλος αξιολόγησης
• Πιστωτική έκθεση
• Δίδακτρα επιθεώρησης του δανειστή
• Προμήθεια μεσίτη υποθηκών ή τέλος
• Τέλος φορολογικής υπηρεσίας
• Αμοιβή επεξεργασίας
• Τέλος αναδοχής
• Τέλη μεταφοράς καλωδίων
• Τόκοι από την ημέρα διακανονισμού έως την ημερομηνία της πρώτης πληρωμής υποθηκών
• Προσωπικά ασφάλιστρα για την προστασία του δανειστή σας ($ 750 έως $ 1750)
• Ασφάλιστρα κινδύνου κινδύνου
• Φόροι ιδιοκτησίας από την ημέρα διακανονισμού μέχρι το τέλος του φορολογικού έτους
• Τέλος διακανονισμού ή κλεισίματος / μεσεγγύησης
• Τέλος προετοιμασίας εγγράφων
• Συμβολαιογραφικό τέλος
• Αναζήτηση τίτλου και ασφάλιση τίτλου για την προστασία του δανειστή σας ($ 400 έως $ 600)
• Ασφάλιση τίτλου για να σας προστατεύσει
• Τέλη εγγραφής
• Φορολογικές σφραγίδες
• Έλεγχος παρασίτων

Ο νόμος για τις διαδικασίες διακανονισμού ακινήτων απαιτεί οι υπάλληλοι δανείου να αποστέλλουν στους αιτούντες μια εκτίμηση καλής πίστης (GFE) για τα αναμενόμενα έξοδα κλεισίματος εντός τριών εργάσιμων ημερών από την υπογραφή της αίτησης δανείου. Αυτές οι εκτιμήσεις θα είναι πολύ κοντά στις τελικές χρεώσεις και συνήθως φθάνουν περίπου 30 ημέρες πριν κλείσουν. Εάν χρειάζεστε περισσότερο χρόνο για να προετοιμάσετε, ζητήστε από έναν υπάλληλο δανείου να σας προεπιλογή για ένα δάνειο πριν αρχίσετε να κοιτάτε στα σπίτια. Ζητήστε GFE των εκτιμώμενων χρεώσεων. Τα δάνεια FHA επιτρέπουν το κόστος κλεισίματος να πληρώνεται με χρήματα δώρων και το κράτος ή η πόλη σας μπορεί να έχουν διαθέσιμα προγράμματα First Time Homebuyer που βοηθούν με το κλείσιμο των κεφαλαίων κόστους.

Συζητήστε τις δυνατότητες με έναν τοπικό αξιωματικό δανείου ή με μεσίτη ακινήτων.