Διαφορές μεταξύ στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο

Όταν λαμβάνετε υποθήκη, πρέπει να επιλέξετε μεταξύ στεγαστικών δανείων ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARMs) και δανείων σταθερού επιτοκίου. Η επιλογή που κάνετε θα μπορούσε να έχει σημαντικό αντίκτυπο στο κόστος δανεισμού σας, γι 'αυτό είναι σημαντικό να σταθμίζετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα.

Η επιλογή ανάμεσα σε ένα ARM και ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου καταλήγει σε αυτά τα βασικά χαρακτηριστικά:

• Οπλα συνήθως έχουν χαμηλότερες αρχικές μηνιαίες πληρωμές. Αλλά οι πληρωμές μπορούν να αλλάξουν, και αν αυξηθούν, μπορεί να γίνουν απρόσιτες.
• Υποθήκες σταθερού επιτοκίου ξεκινήστε με ένα υψηλότερο επιτόκιο, αλλά το επιτόκιο και η μηνιαία πληρωμή δεν αλλάζουν καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου.

Ας δούμε πώς λειτουργούν αυτά τα δάνεια και πώς να καθορίσετε ποια είναι η καλύτερη για εσάς.

Υποθήκες σταθερού επιτοκίου: εύκολο να κατανοήσουμε

Είναι πιο εύκολο να ξεκινήσετε με τα σταθερά δάνεια σταθερού επιτοκίου και, στη συνέχεια, να εξετάσετε με ποιον τρόπο τα διευθετήσιμα δάνεια λειτουργούν διαφορετικά.

• Πλεονεκτήματα: Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια είναι ασφαλή. Ξέρεις πόσα θα πληρώσεις και δεν κινδυνεύεις από πληρωμές.
• Πιθανά μειονεκτήματα: Η τιμή σας είναι συνήθως υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης σε ένα ARM, επομένως η μηνιαία σας πληρωμή είναι επίσης υψηλότερη. Εάν οι τιμές δεν αλλάξουν ποτέ (ή αν πέσουν), πληρώνετε περισσότερα με ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου.

Προβλεψιμότητα: Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου διατηρούν το ίδιο επιτόκιο στη διάρκεια του δανείου. Ως αποτέλεσμα, διατηρείτε επίσης την ίδια μηνιαία πληρωμή (δείτε πώς μπορείτε να υπολογίσετε τις πληρωμές για περισσότερες λεπτομέρειες). Εάν γνωρίζετε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την πληρωμή με δάνειο σταθερού επιτοκίου, δεν θα υπάρξουν εκπλήξεις, ανεξάρτητα από τα επιτόκια.

Επιτόκιο: Πληρώνετε μια τιμή για την προβλεψιμότητα. Τα συστήματα ARM ξεκινούν με ένα ελαφρώς χαμηλότερο επιτόκιο από ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου, ενώ όλα τα υπόλοιπα είναι ίσα. Χρησιμοποιώντας τα ποσοστά από την Ένωση Mortgage Bankers (MBA), το αρχικό επιτόκιο για 5ετή ARM ήταν 4%, έναντι 4,81% για τα μέσα δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών και 4,25% για τα δάνεια 15 ετών.

Πλεονεκτήματα: Κίνδυνος Μετοχών Με τον Δανειστή σας

Κανείς δεν ξέρει ακριβώς τι θα συμβεί με τα επιτόκια. Ακόμα κι αν υποθέσετε σωστά ποια ποσοστά κατεύθυνσης θα μετακινηθούν (υψηλότερα ή χαμηλότερα), είναι δύσκολο να προβλέψετε το χρονοδιάγραμμα και την ταχύτητα των αλλαγών του επιτοκίου. Τα συστήματα ARM σας επιτρέπουν να μοιραστείτε τον κίνδυνο αυτής της αβεβαιότητας με τον δανειστή σας. Σε αντάλλαγμα, πληρώνετε λιγότερα τουλάχιστον στα πρώτα χρόνια.

• Πλεονεκτήματα: Τα συστήματα ARM συνήθως ξεκινούν με χαμηλότερο επιτόκιο από τα δάνεια σταθερού επιτοκίου. Μία χαμηλότερη ισοτιμία οδηγεί σε χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή, καθιστώντας τις ταμειακές ροές πιο εύχρηστες. Εάν μειωθούν τα ποσοστά, το επιτόκιο σας ενδέχεται να μειωθεί.
• Πιθανά μειονεκτήματα: Εάν αυξηθούν τα επιτόκια, η μηνιαία σας πληρωμή ενδέχεται να αυξηθεί. Εάν συμβεί αυτό, ενδέχεται να μην είστε σε θέση να πληρώσετε τις απαιτούμενες πληρωμές σας ή μπορεί να καταλήξετε να πληρώσετε συνολικά περισσότερο από ό, τι θα πληρώσατε με υποθήκη με σταθερό επιτόκιο.
• Ένα ποσοστό που αλλάζει: Τα ARM διαθέτουν ένα επιτόκιο που μπορεί να αλλάξει καθώς τα ποσοστά στην οικονομία αλλάζουν.
• Όταν αλλάζουν οι τιμές: Το επιτόκιο σας μπορεί να καθοριστεί για ένα έτος, τρία έτη, πέντε έτη, επτά χρόνια ή και περισσότερο. Μετά από αυτό, είναι δυνατές αλλαγές. Για παράδειγμα, με ένα ARM 5/1, το ποσοστό είναι σταθερό για πέντε χρόνια (ο πρώτος αριθμός που αναφέρεται) και μπορεί να αλλάζει ετησίως (ο δεύτερος αριθμός) μετά από αυτό.
• Πόσο? Οι δανειστές συνήθως βασίζουν το επιτόκιο σας σε ένα δημοφιλές σημείο αναφοράς όπως το LIBOR. Καθώς αυτή η τιμή κινείται, το δάνειό σας ακολουθεί. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το επιτόκιο σας είναι το επιτόκιο αναφοράς και ένα περιθώριο (ή ένα πρόσθετο ποσό πάνω από το σημείο αναφοράς).Εάν το LIBOR είναι σήμερα 2,5% και η διαφορά στο δάνειό σας είναι 2,25%, το νέο σας επιτόκιο θα προσαρμοστεί στο 2,75%.
• Προσαρμογές ορίων caps: Οι τιμές ενδέχεται να μην αλλάξουν όσο το υποκείμενο σημείο αναφοράς, εάν το δάνειό σας έχει ανώτατα όρια. Για παράδειγμα, εάν το δάνειό σας έχει ανώτατο όριο 2%, αλλά ο δείκτης αυξάνεται κατά 3%, θα έχετε μόνο μια αύξηση 2% στο επιτόκιό σας. Τα δάνεια μπορούν να χρησιμοποιούν αρχικά ανώτατα όρια για τα πρώτα έτη, περιοδικά ανώτατα όρια (για κάθε ετήσια προσαρμογή) και μέγιστα διάρκειας ζωής.

ARM έναντι σταθερού επιτοκίου: Ποιο είναι το καλύτερο;

Αξιολογήστε τις ανάγκες σας και επιλέξτε το δάνειο που ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας. Και οι δύο τύποι δανείων έχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, αλλά ανάλογα με την κατάστασή σας, η επιλογή μπορεί να είναι σαφής.

Ανάγκη για βεβαιότητα: Αν έχετε έναν σφιχτό προϋπολογισμό και οι αλλαγές θα ήταν καταστροφικές, ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου είναι μια ασφαλέστερη επιλογή. Παρόλο που πληρώνετε περισσότερο από μια αρχική πληρωμή ARM, δεν θα σας πιάσει έκπληξη.

Προβλέψεις επιτοκίων: Και πάλι, είναι δύσκολο να προβλέψουμε την κατεύθυνση, το χρονοδιάγραμμα και την ταχύτητα των κινήσεων των επιτοκίων (αλλά ίσως μαντέψετε ένα ή δύο από αυτά τα τρία σωστά). Τούτου λεχθέντος, εάν πιστεύετε ότι τα επιτόκια είναι χαμηλά και είναι πιθανό να αυξηθούν, μπορεί να είναι λογικό να κλειδώνετε σε χαμηλό επιτόκιο με δάνειο σταθερού επιτοκίου. Εάν τα ποσοστά είναι υψηλά και θα πέσουν, ένα ARM επιτρέπει την πτώση του επιτοκίου σας χωρίς την ανάγκη αναχρηματοδότησης.

Επιθετική προπληρωμή: Αν δεν υπάρξει απότομη αύξηση των επιτοκίων, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια σχετικά χαμηλή μηνιαία πληρωμή του ARM για προπληρωμή της υποθήκης σας και μείωση του υπολοίπου του δανείου σας. Σημαντικές προπληρωμές μπορεί να διαχειριστούν τον κίνδυνο αύξησης του μελλοντικού επιτοκίου, με μικρότερο υπόλοιπο δανείου, ο συντελεστής ίσως να μην έχει σημασία.

Πόσο καιρό θα δανειστείς; Ένα σύντομο χρονοδιάγραμμα μπορεί επίσης να κάνει τα ARM πιο ελκυστικά. Για παράδειγμα, εάν γνωρίζετε ότι κρατάτε το δάνειό σας μόνο για έξι χρόνια, ίσως να είστε άνετοι χρησιμοποιώντας ένα ARM που προσαρμόζεται μετά από πέντε ή επτά χρόνια.

Δανείου σταθερού επιτοκίου έναντι ARM

Τα ποσοστά μπορεί να αυξηθούν ή να μειωθούν, αλλά είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τον πιθανό κίνδυνο χρήσης ενός ARM. Η χαμηλότερη πληρωμή είναι ελκυστική, αλλά η στρατηγική μπορεί να αντισταθμιστεί αν τα ποσοστά αυξηθούν αρκετά.

Ας υποθέσουμε ότι δανείζετε $ 200.000 και επιλέγετε μεταξύ 5/1 ARM ή 30ετούς υποθήκης σταθερού επιτοκίου. Σε αυτό το παράδειγμα, υποθέτουμε ότι τα ποσοστά αυξάνονται και ο ρυθμός ARM αυξάνεται κατά 2% στην πρώτη σας προσαρμογή (στο Έτος 5). Οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται κατά 1% ετησίως για τα επόμενα δύο χρόνια.