HOA τέλη: Τι πρέπει να γνωρίζετε πριν από την αγορά

Οι συνεισφορές των ιδιοκτητών σπιτιού (HOA) σας βοηθούν να μοιράζεστε το κόστος με άλλους στην κοινότητά σας. Αλλά οι πληρωμές HOA μπορούν να προσθέσουν ένα σημαντικό ποσό στα έξοδα στέγης σας. Προτού δεσμευθείτε σε μια ιδιοκτησία με HOA, εξοικειωθείτε με το πού πηγαίνουν τα χρήματά σας και τι μπορείτε να περιμένετε με τα χρέη HOA.

Επισκόπηση HOA

Ένας HOA είναι μια ομάδα ιδιοκτητών σπιτιού στην ίδια γειτονιά ή κτίριο που μοιράζονται το κόστος, θέτουν κανόνες και διαχειρίζονται κοινούς χώρους μαζί.

Για παράδειγμα, όλοι όσοι κατέχουν ένα condo στο ίδιο κτίριο είναι συνήθως μέρος ενός HOA. Το HOA λαμβάνει αποφάσεις σχετικά με (και πληρώνει) για πράγματα όπως:

• Ηλεκτρική ενέργεια για φωτισμό σε κοινόχρηστους χώρους όπως λόμπι και κοινοτικές αυλές
• Τακτικός καθαρισμός και εξωραϊσμός
• Συντήρηση χώρου στάθμευσης
• Πρόσθετες παροχές όπως πισίνα ή γυμναστήριο
• Τι γείτονες επιτρέπεται να κάνουν με την περιουσία τους, γνωστές ως διαθήκες, προϋποθέσεις και περιορισμούς (CC & R)

Διαχείριση: Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να χειριστούν τα πάντα, αλλά με περισσότερες από μια χούφτα μονάδες, είναι σύνηθες να προσλαμβάνουν μάλιστα μια εταιρεία διαχείρισης (και εργολάβους). Το συμβούλιο HOA, μαζί με άλλα μέλη, λαμβάνει αποφάσεις και αναθέτει το έργο σε άλλους.

Υποχρεώσεις HOA: Κάθε ιδιοκτήτης σπιτιού πληρώνει χρεώσεις HOA, συνήθως μηνιαία. Αυτά τα κεφάλαια πηγαίνουν προς τακτικές δαπάνες και (ιδανικά) η HOA εξοικονομεί επίσης για μελλοντικά έργα και καταστάσεις έκτακτης ανάγκης.

7 τρόποι HOA Dues επηρεάζουν τα οικονομικά σας

Μπορούν να αλλάξουν: Προτού να αγοράσετε ακίνητα, εσείς και ο δανειστής σας πιθανόν να αξιολογήσετε τα HOA τέλη για να καθορίσετε την οικονομική προσιτότητα.

Αλλά χρησιμοποιείτε ένα στιγμιαίο στιγμιότυπο και τα τέλη μπορούν να αλλάξουν στο μέλλον. Αν συμβεί κάτι τέτοιο, μπορεί να διαπιστώσετε ότι οι πληρωμές σας για κατοικίες καθίστανται ανέφικτες. Τα τέλη HOA αυξάνονται όταν τα έργα χρειάζονται χρηματοδότηση και λόγω του πληθωρισμού. Ρωτήστε για το ιστορικό αυξήσεων των χρεών του HOA και μάθετε για τυχόν προγραμματισμένες αλλαγές στα έργα.

Δεν καλύπτουν τα πάντα: Ο HOA σας καλύπτει τακτικά έξοδα και προγραμματισμένα έξοδα. Αλλά μερικές φορές σημαντικά έργα και επισκευές έκτακτης ανάγκης χρειάζονται άμεση χρηματοδότηση. Στις περιπτώσεις αυτές, μπορεί να χρειαστεί να καταβάλετε μια πρόσθετη ειδική εκτίμηση. Οι αξιολογήσεις μπορεί να είναι αρκετές εκατοντάδες ή αρκετές χιλιάδες δολάρια (ή περισσότερα).

Υπόδειξη: Τα HOA διατηρούν ένα αποθεματικό ταμείο, το οποίο μπορεί να βοηθήσει στην απορρόφηση μεγάλων δαπανών και εκπλήξεων. Αποκτήστε οικονομικές καταστάσεις και αξιολογήστε το αποθεματικό πριν αγοράσετε ένα ακίνητο με HOA. Ένα ανεπαρκές αποθεματικό είναι ένα σημάδι ότι τα τέλη ενδέχεται να αυξηθούν σύντομα και οι εκτιμήσεις είναι πιο πιθανές όταν δεν υπάρχει ταμείο βροχερών ημερών.

Μπορούν να επηρεάσουν την πίστωσή σας: Όταν αγοράζετε σε HOA, συμφωνείτε να καταβάλλετε χρεώσεις HOA. Εάν δεν πληρώσετε, οφείλετε τα χρήματα HOA και η HOA μπορεί τελικά να στείλει λογαριασμούς για παραβάσεις σε συλλογές. Το HOA μπορεί επίσης να θέσει υπόσχεση στην ιδιοκτησία σας και η παράλειψη των τελών HOA μπορεί να οδηγήσει σε αποκλεισμό σε ορισμένες περιπτώσεις. Οι λογαριασμοί συλλογής και τα δημόσια αρχεία θα εμφανίζονται στις πιστωτικές σας εκθέσεις, καθιστώντας πιο δύσκολο για εσάς να λάβετε δάνεια ή να βρείτε κατοικίες στο μέλλον.

Πληρώνετε για πράγματα που δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε: Τα τέλη HOA καλύπτουν το κόστος για κοινόχρηστους χώρους γύρω από την ιδιοκτησία σας, αλλά ίσως να μην απολαμβάνετε ή να θέλετε ό, τι πληρώνετε.

Αυτό είναι ένα εμπόριο που ζουν σε έναν κοινό χώρο. Για παράδειγμα, μπορεί να μην χρησιμοποιήσετε την πισίνα ή το αίθριο στον τελευταίο όροφο (που τείνει να αυξήσει τα HOA τέλη, σε σύγκριση με τα ακίνητα χωρίς αυτές τις ανέσεις), αλλά πρέπει να πληρώσετε για αυτά ούτως ή άλλως.

Πιθανότατα δεν θα εξοικονομήσετε φόρους: Οι χρεώσεις HOA συνήθως δεν εκπίπτουν για την προσωπική σας κατοικία. Ωστόσο, εάν διαθέτετε ένα ακίνητο ενοικίασης και πληρώνετε αμοιβές HOA, μπορεί να πάρετε ένα φορολογικό διάλειμμα, και η αφαίρεση του γραφείου στο σπίτι μπορεί επίσης να προσφέρει κάποια ανακούφιση. Ελέγξτε με έναν CPA ή έναν φορολογούμενο για να μάθετε εάν υπάρχουν διαθέσιμες οικονομίες.

Ίσως χρειαστεί να καταβάλετε τέλη κατά το κλείσιμο: Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο με χρεώσεις HOA, να είστε έτοιμοι να πληρώσετε για κάθε μέρα που έχετε στην ιδιοκτησία. Τα καλά νέα είναι ότι μπορεί να έχετε μια αναλογική πληρωμή όταν πουλάτε.

Εξακολουθείτε να χρειάζεστε ασφάλιση: Τα τέλη HOA πληρώνουν για ένα κύριο ασφαλιστήριο συμβόλαιο.

Αλλά αυτές οι πολιτικές συνήθως δεν καλύπτουν την προσωπική σας περιουσία, το σπίτι στο οποίο κατοικείτε, το εσωτερικό της μονάδας σας, τις ζημιές που προέρχονται από τη μονάδα σας ή την προσωπική σας ευθύνη. Μιλήστε με έναν πάροχο ασφάλισης για να καθορίσετε ποιος είναι ο κίνδυνος σας και ποιος τύπος πολιτικής κάνει το πιο νόημα για εσάς. Εκτιμήστε αυτές τις πολιτικές πριν αγοράσετε μια ιδιοκτησία που διαχειρίζεται το HOA.

Κανόνες, κανόνες, κανόνες

Εκτός από τη διαχείριση των οικονομικών και των καθηκόντων συντήρησης, οι ΟΑΑ είναι υπεύθυνοι για τον καθορισμό και την επιβολή κανόνων στην κοινότητά σας. Εξοικειωθείτε με τους κανόνες και τους κανονισμούς πριν αγοράσετε. Για να το κάνετε αυτό, εξετάστε τα CC & R της HOA, ζητήστε πρόσφατα λεπτά συνάντησης και ανατρέξτε στα ακίνητα της περιοχής για να καθορίσετε πόσο αυστηροί είναι οι κανόνες.

Τα καταστατικά και τα CC & R μπορούν να καλύψουν πολλά θέματα, όπως:

• Τα κατοικίδια ζώα
• Κάπνισμα
• Απαιτήσεις συντήρησης
• Αρχές και περιορισμοί τοπίου
• Στάθμευση
• Όρια θορύβου
• Είτε επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες να νοικιάζουν μονάδες
• Τροποποιήσεις και ορατά συνημμένα στην ιδιοκτησία σας
• Επαγγελματική χρήση του σπιτιού σας

Σε ορισμένες περιπτώσεις, θα εκτιμήσετε τους κανόνες. Μπορούν να σας κρατήσουν φυσικά ασφαλή, να προστατέψετε την αξία της ιδιοκτησίας σας και να σας επιτρέψουν να απολαύσετε το περιβάλλον σας. Ωστόσο, ορισμένοι κανόνες μπορεί να είναι προβληματικοί και πρέπει να ξέρετε για ενδεχόμενες συγκρούσεις προτού αγοράσετε. Τελικά, είναι η επιλογή σας να αγοράσετε ή όχι μια ιδιοκτησία και να αποφασίσετε εάν οι κανόνες λειτουργούν για εσάς ή όχι.