Αποκλεισμός Εμπορικού Απολύματος προς Ενοικίαση

Αν έχετε έναν ενοικιαστή που ενοικιάζει εμπορικό χώρο από εσάς που δεν έχει πληρώσει το ενοίκιό του ή που έχουν παραβιάσει τους όρους της μίσθωσης, ίσως θελήσετε να εξετάσετε την εκδίωξή τους. Η έξωση πρέπει να θεωρηθεί ως ένα δευτερεύον βήμα που πρέπει να ληφθεί μετά έχουν καταβληθεί άλλες εύλογες προσπάθειες για την επίλυση προβλημάτων με τους ενοικιαστές.

Η έξωση για τη μη καταβολή του ενοικίου θα πρέπει να αποτελεί επιχειρηματική απόφαση

Όλοι οι ιδιοκτήτες επιχείρησης ενδέχεται να αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας από καιρό σε χρόνο, αλλά αν ο ενοικιαστής σας είτε δεν μπορεί να πληρώσει το ενοίκιο είτε δεν επιθυμεί να συνεργαστεί μαζί σας για να λάβετε πληρωμές ενοικίου, δεν μπορείτε απλά να αλλάξετε τις κλειδαριές στις πόρτες τους και να κρατήσετε την επιχείρησή σας όμηρο - πρέπει να περάσετε ορισμένα βήματα για να τα εκδιώξετε νομίμως.

Πριν αποφασίσετε να εκδιώξετε τον ενοικιαστή σας, εξετάστε τις επιχειρηματικές πτυχές. Πόσο καιρό θα σας πάρει να μισθώσετε ξανά το ακίνητο; Θα χρειαστεί να ξοδέψετε πολλά χρήματα για επισκευές; Είναι ο ενοικιαστής που έχει στιγμιαία οικονομικά προβλήματα ή είναι απίθανο να πάρει ποτέ και να παραμείνει τρέχουσα στο ενοίκιό του; Θα πρέπει να πάτε στο δικαστήριο;

Μόλις αποφασίσετε ότι η σωστή επιλογή είναι να εκδιώξετε έναν ενοικιαστή, όσο πιο γρήγορα ξεκινήσετε τη διαδικασία, τόσο το καλύτερο. Κάθε μέρα δεν μπορείτε να νοικιάσετε ξανά το χώρο είναι μια άλλη μέρα που χάνετε χρήματα για την ιδιοκτησία και μια άλλη νύχτα χαμένου ύπνου ανησυχώντας για τα πράγματα.

Χρειάζεστε πιθανώς έναν δικηγόρο

Για να εκδιώξετε έναν εμπορικό μισθωτή επειδή δεν πληρώνετε το ενοίκιο του, πρέπει να είστε εξοικειωμένοι με το νόμο ή να ενοικιάσετε έναν πληρεξούσιο για να σας βοηθήσουμε να καταθέσετε μια εντολή έξωσης. Ο τρόπος με τον οποίο προβαίνετε μπορεί επίσης να επηρεαστεί από το εάν η επιχείρηση είναι εταιρία ή εταιρική σχέση ή ότι η μίσθωση ήταν προσωπικά εγγυημένη από τον ιδιοκτήτη της επιχείρησης.

Ο δικηγόρος που προσλαμβάνετε θα πρέπει να ασκεί ενεργά το επιχειρηματικό δίκαιο και κατά προτίμηση να ειδικεύεται εμπορικός εμπορικές συναλλαγές. Οι μορφές, οι νόμοι και οι διαδικασίες εξώθησης ενός ενοικιαστή κατοικίας δεν είναι οι ίδιες με εκείνες για την έξοδο ενός εμπορικού μισθωτή.

Ορισμένοι δικηγόροι χρεώνουν μια κατ 'αποκοπήν αμοιβή, άλλοι μια ωριαία τιμή, αλλά οι περισσότεροι θα σας χρεώσουν επίσης για τα δικαστικά έξοδα, την καταβολή τελών και ακόμη και τον χρόνο που ξοδεύετε στο τηλέφωνο με το δικηγόρο και τα ταχυδρομικά τέλη και το κόστος αντιγραφής εγγράφων. Για να αποφύγετε κρυφές δαπάνες, φροντίστε να ρωτήσετε για όλες τις αμοιβές που μπορεί να υποβάλετε πριν διατηρήσετε έναν δικηγόρο.

Η έξοδος ενός εμπορικού ενοικιαστή απαιτεί χρόνο και είναι συχνά δαπανηρή. Θα έχετε έναν ευκολότερο χρόνο να αποδείξετε ότι ένας ενοικιαστής είναι σε καθυστέρηση (σας οφείλει χρήματα) από ό, τι θα κάνατε για κάποια άλλη παράβαση της σύμβασης μίσθωσης. Αλλά σε όλες τις περιπτώσεις, όταν εκδιώκετε έναν ενοικιαστή, το βάρος της απόδειξης είναι σε εσάς να δείξετε ότι έχετε δίκιο να ξεκινήσετε τον μισθωτή.

Ορισμένα από τα ειδικά δικαιώματα μισθωτών που προβλέπονται από το νόμο για τους ενοίκους κατοικιών δεν επεκτείνονται σε εμπορικούς μισθωτές. Οι ενοικιαστές επιχειρήσεων είναι πολύ πιο ευάλωτοι στην κατάχρηση ιδιοκτητών από ό, τι οι ενοικιαστές κατοικιών, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι ως ιδιοκτήτης ακινήτων μπορείτε να παραβιάσετε τους νόμους στην πολιτεία σας.

Εάν ο ενοικιαστής σας έχει καταδικαστεί σε πτώχευση

Αν και οι ομοσπονδιακοί νόμοι περί χρεοκοπίας μισθωτών μεταβλήθηκαν το 2005 για να ευνοήσουν τον ιδιοκτήτη, οι επιμέρους κρατικοί νόμοι ενδέχεται να επηρεάσουν ακόμη την έξωση ενός εμπορικού μισθωτή για μη καταβολή του μισθώματος.

Εάν ένας μισθωτής έχει ήδη ασκήσει πτώχευση πριν από τον ιδιοκτήτη που προσπαθεί να εκδιώξει για μη πληρωμή του μισθώματος, η αυτόματη διαμονή υπέρ του ενοικιαστή θα εμποδίσει τον ιδιοκτήτη να δώσει στον ενοικιαστή ειδοποίηση τερματισμού ή από την έναρξη της διαδικασίας έξωσης.

Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει την έξωση ζητώντας από το ομοσπονδιακό δικαστήριο πτώχευσης να άρει την παραμονή.Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο δικαστής θα άρει την παραμονή επειδή μια σύμβαση μίσθωσης δεν επηρεάζει την αξία του ακινήτου του ενοικιαστή.

Εάν ο μισθωτής αρχειοθετήσει την πτώχευση μετά τη διαδικασία έξωσης, οι ομοσπονδιακές νομικές πλευρές με τον ιδιοκτήτη. Ωστόσο, μια χούφτα κράτη επιτρέπουν στον μισθωτή 30 ημέρες από την απόφαση εκδίωξης να θεραπεύσει το χρέος.

Η έξωση ενός μισθωτή που έχει ήδη καταθέσει πτώχευση ή που αρχειοθετείται για πτώχευση μετά τη διαδικασία εκδίωξης μπορεί να είναι περίπλοκη. Μερικοί νόμοι επιτρέπουν στους εμπορικούς ενοικιαστές να σταματήσουν τη διαδικασία εκδίωξης όταν εμπλέκεται το δικαστήριο πτώχευσης, και σε τέτοιες περιπτώσεις, είναι σχεδόν πάντα καλύτερο να προσλάβετε δικηγόρο.

Βήματα που συνεπάγεται η αποζημίωση για μη καταβολή του μισθώματος

Δώστε ειδοποίηση για την προεπιλογή: Ακόμη και αν η μίσθωση σας δεν απαιτεί από εσάς να κάνετε κάτι τέτοιο, στείλτε πάντα στον ενοικιαστή μια προκαθορισμένη ειδοποίηση (Ειδοποίηση Εξόδου) που υποδεικνύει ότι το μίσθωμα είναι καθυστερημένο και θα προβείτε σε έξωση εάν το μίσθωμα δεν καταβληθεί πλήρως εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου αυτό μπορεί να είναι το χρονοδιάγραμμα που αναφέρεται στη σύμβαση μίσθωσης ή μια μακρύτερη ημερομηνία που επιλέγετε να ορίσετε ώστε να δοθεί περισσότερος χρόνος στον ενοικιαστή για να πληρώσει.)

Δεν επιτρέπεται η μερική πληρωμή: Σύμφωνα με τους δικηγόρους της Μινεσότας, ο Jacob C. Hendricks και ο Jon L. Farnsworth προειδοποιούν: "Οι ιδιοκτήτες μπορούν να συγχωρήσουν ακούσια μια παραβίαση και να αποκλειστούν από την έξοδο των ενοικιαστών εάν γίνει αποδεκτή η μερική πληρωμή του μισθώματος. μέχρι τη λήξη της μίσθωσης και χωρίς καμία άλλη γραπτή συμφωνία, να αποκλείεται η είσπραξη μελλοντικού μισθώματος από τον μισθωτή ".

Έναρξη της διαδικασίας του Συνεδρίου: Μόλις περάσει η ημερομηνία που δώσατε στον μισθωτή σας να πληρώσει στο ακέραιο, ο δικηγόρος σας θα εξυπηρετήσει τον ενοικιαστή με επίσημη ειδοποίηση εξόδου και θα καταθέσει στο δικαστήριο να προγραμματίσει μια ακρόαση έξωσης.

Ένας δικαστής μπορεί να αποφανθεί ότι ο μισθωτής πρέπει να εγκαταλείψει το ακίνητο αμέσως ή μπορεί να του δώσει λίγες μέρες. Ένας δικαστής πιθανότατα θα αποφασίσει και θα δώσει στον μισθωτή τη δυνατότητα να εξοφλήσει το χρέος του ενοικίου με την πάροδο του χρόνου. Ο μισθωτής μπορεί επίσης να είναι οικονομικά υπεύθυνος για μελλοντική απώλεια ενοικίου έως ότου το ακίνητο ενοικιασθεί και πάλι.

Σε όλες τις περιπτώσεις που αντιμετωπίζετε την έξωση ενός άλλου καλού ενοικιαστή για μη πληρωμή του ενοικίου, είναι συνετό να εξετάσετε την πιθανότητα να επιβαρυνθεί ο ενοικιαστής από το ενοίκιό του. Αν νομίζετε ότι ο ενοικιαστής μπορεί να συνεργαστεί μαζί τους. Αν είστε αβέβαιοι, ανίκανοι ή πρόθυμοι να αναλάβετε αυτόν τον κίνδυνο, ξεκινήστε αμέσως τη διαδικασία απομάκρυνσης. Θα κάνετε τον εαυτό σας μια χάρη, και ο ενοικιαστής επειδή όσο πιο γρήγορα μπορείτε να νοικιάσετε το ακίνητο σε κάποιον άλλο, κερδίζετε χρήματα και ο ενοικιαστής θα ευθύνεται για λιγότερη "απώλεια μελλοντικού ενοικίου".