Πώς δουλεύει η πράξη αποκλεισμού

Η πράξη αντί του αποκλεισμού (DIL) είναι μια επιλογή για την αποφυγή αποκλεισμού και την απομάκρυνση των υψηλών πληρωμών στέγασης. Αντί να περιμένετε έναν δανειστή να αποκλείσει ένα σπίτι, μπορείτε να μεταφέρετε οικειοθελώς την κυριότητα στον δανειστή. Ουσιαστικά, υπογράφετε τη πράξη και ο δανειστής σας σας απαλλάσσει από την υποχρέωση πληρωμών.

Γιατί DIL;

Όταν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις πληρωμές υποθηκών, δεν μπορείτε να λάβετε μια τροποποίηση δανείου και δεν μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας, μια συναλλαγή DIL είναι ένας τρόπος για να απαλλαγείτε από το σπίτι σας.

Πιστωτικές εκθέσεις: Το DIL φαίνεται ελαφρώς διαφορετικό στις αναφορές πίστωσης από έναν τυπικό αποκλεισμό, αλλά το αποτέλεσμα μπορεί να είναι το ίδιο. Η τράπεζά σας παίρνει το ακίνητο και το πουλάει για να εξοφλήσει το δάνειό σας, και σε πολλές περιπτώσεις, τα πιστωτικά αποτελέσματά σας θα μειωθούν σαν να περάσατε αποκλεισμό. Αλλά ίσως μπορείτε να δανειστείτε ξανά νωρίτερα και ένας άνθρωπος που αναζητά τις πιστωτικές σας εκθέσεις (σε αντίθεση με ένα μηχανογραφικό μοντέλο βαθμολόγησης) θα μπορούσε να δει το DIL πιο ευνοϊκά από τον αποκλεισμό. Αν δεν μπορείτε να κάνετε τίποτα άλλο (όπως μια σύντομη πώληση, μια τροποποίηση δανείου ή μια πώληση στην ελεύθερη αγορά), θα βγείτε καλύτερα με το DIL.

Ελλειψη: Όταν ο δανειστής σας πουλά το σπίτι σας, το σπίτι μπορεί να πουλήσει για λιγότερο από όσα χρωστάτε. Τι συμβαίνει με τα χρήματα που ακόμα χρωστάτε; Ο δανειστής σας μπορεί να προσπαθήσει να συγκεντρώσει αυτή την ανεπάρκεια, πράγμα που σημαίνει ότι το δάνειό σας δεν είναι ακόμα εντελώς πίσω σας. Αλλά, σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να έχεις εξαντληθεί η έλλειψη σε μια συναλλαγή DIL, ή μπορείς να διαπραγματευτείς για μια μικρότερη έλλειψη. Αναθεωρήστε προσεκτικά τις συμφωνίες σας με έναν τοπικό πληρεξούσιο και ζητήστε από έναν συντάκτη φόρων οποιαδήποτε ευθύνη να έχετε για το συγχωρεμένο χρέος (ή άλλες πτυχές της συμφωνίας).

Ταχύτητα: Το DIL μπορεί να είναι γρηγορότερο από άλλες επιλογές, επομένως μπορείτε να σταματήσετε να κάνετε τις μηνιαίες πληρωμές σας (και να προχωρήσετε σε πιο οικονομικά προσιτή στέγαση). Εάν έχετε ήδη σταματήσει να πραγματοποιείτε πληρωμές και περιμένετε αποκλεισμό, η οικονομική διαφορά μπορεί να μην έχει σημασία. Αλλά DIL παίρνει τα πράγματα σε κίνηση, ώστε να μπορείτε να αγοράσετε ξανά ή να ξαναχτίσουν την πίστωση σας πιο γρήγορα. Είναι σοφό να περιμένετε περίπου 90 ημέρες για το χρόνο επεξεργασίας.

Οικονομική βοήθεια: Ορισμένα προγράμματα DIL σας βοηθούν να επιστρέψετε στα πόδια σας. Μπορεί να είστε σε θέση να ζήσετε στο σπίτι σας για τρεις μήνες ενοικίασης δωρεάν ή μπορεί να λάβετε βοήθεια για τη μετεγκατάσταση (συνήθως μέχρι $ 3.000) για να διευκολύνετε τη μετάβασή σας.

Μυστικότητα: Μπορεί να μην ενδιαφέρεστε ποιος γνωρίζει τις συναλλαγές σας, αλλά το DIL είναι λιγότερο δημόσιο από τον αποκλεισμό. Το DIL είναι μια συμφωνία μεταξύ εσάς και της τράπεζάς σας - όχι μια νομική διαδικασία εξουσιοδοτημένη από το κράτος σας που καταλήγει σε δημόσια αρχεία.

Προσφυγή στους δανειστές: Οι τράπεζες επωφελούνται επίσης όταν χρησιμοποιείτε το DIL. Ο αποκλεισμός είναι δαπανηρός, χρονοβόρος και επικίνδυνος για τους δανειστές. Θα προτιμούσαν να τερματίσουν γρήγορα τα πράγματα. Τούτου λεχθέντος, οι τράπεζες δεν συμφωνούν πάντοτε να σας αφήσουν να απελευθερώσετε το σπίτι σας με αυτόν τον τρόπο. Αν έχετε άλλα δικαιώματα στο σπίτι σας (συμπεριλαμβανομένης μιας δεύτερης υποθήκης), η DIL ενδέχεται να μην είναι επιλογή.

Μειονεκτήματα και εναλλακτικές λύσεις

Πιστωτικές βαθμολογίες: Πράξη αντί του αποκλεισμού καταστρέφει την πίστωσή σας. Αλλά ίσως να μην έχετε άλλες επιλογές, και εάν πρόκειται να χάσετε μηνιαίες πληρωμές και ενδεχομένως προεπιλογή ούτως ή άλλως, αυτό μπορεί να μην έχει σημασία.

Νέα κατοικία: Με το DIL, πρέπει να μετακινηθείτε από το σπίτι σας. Σταματάτε να κάνετε πληρωμές και η τράπεζα θα είναι κύριος του ακινήτου, επομένως θα πρέπει να βρείτε εναλλακτικά καταλύματα.

Περιορισμένη ανακούφιση: Το DIL είναι μια συμφωνία μεταξύ εσάς και του πρωτοβάθμιου δανειστή υποθηκών. Αν χρωστάτε χρήματα σε άλλους (για δεύτερη υποθήκη, έξοδα HOA, φόρους κ.ο.κ.), θα οφείλετε τα χρήματα αυτά.

Εναλλακτικές λύσεις: Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια σύντομη πώληση είναι μια καλύτερη επιλογή από το DIL. Με μια σύντομη πώληση, θα εξακολουθείτε να μπορείτε να αποφύγετε τυχόν ελλείψεις (και πάλι, διαβάστε τις συμφωνίες με έναν τοπικό πληρεξούσιο) και κάνετε λιγότερες ζημίες στην πίστωσή σας. Επίσης, οι τροποποιήσεις δανείων ενδέχεται να προσφέρουν μια λιγότερο δραστική λύση και να δούμε αν η αναχρηματοδότηση εξακολουθεί να είναι μια επιλογή.

Διαδικασία DIL

Για να πάρετε μια υποθήκη απελευθέρωση, θα πρέπει να συνεργαστείτε με το δανειστή σας. Κάθε δανειστής έχει διαφορετικές απαιτήσεις, οπότε καλέστε και ρωτήστε για τη διαδικασία. Τους ενημερώστε ότι δεν μπορείτε να πραγματοποιήσετε τις πληρωμές σας και φροντίστε να συζητήσετε όλα των εναλλακτικών λύσεων (όπως τροποποίηση δανείου, σύντομη πώληση, κυβερνητικά προγράμματα όπως το HARP 2.0 κ.ο.κ.).

1. Επικοινωνήστε με τον δανειστή σας, εξηγήστε την κατάστασή σας και ζητήστε να ξεκινήσετε τη διαδικασία DIL. Θα πρέπει να συμπληρώσετε μια αίτηση και να αποδείξετε ότι δεν μπορείτε να πραγματοποιήσετε τις πληρωμές σας λόγω δυσχερειών.
2. Παρέχετε έγγραφα που δείχνουν το εισόδημά σας, τα μηνιαία έξοδα και τα υπόλοιπα τραπεζικών λογαριασμών. Ο δανειστής σας πρέπει να καταλάβει ότι αντιμετωπίζετε μια αδύνατη ταλαιπωρία και ότι δεν υπάρχει κανένας τρόπος να μπορέσετε να πληρώσετε.
3. Απαντήστε σε αιτήματα για πρόσθετες λεπτομέρειες και αφήστε το δανειστή σας να επεξεργαστεί το αίτημά σας. Αναμείνετε να περιμένετε 30 ημέρες ή περισσότερο πριν ακούσετε μια απάντηση, αλλά ποτέ δεν πονάει να καλέσετε και να ζητήσετε μια ενημέρωση κατάστασης. Τίποτα δεν θα συμβεί γρήγορα, αλλά θα πρέπει να είναι ταχύτερο από τον αποκλεισμό (ή ακόμη και από την πώληση στην ελεύθερη αγορά).
4. Αν εγκριθεί, λάβετε συμβουλές. Πριν υπογράψετε οποιαδήποτε τελική τεκμηρίωση (και κατά τη διάρκεια ολόκληρης της διαδικασίας), συμβουλευτείτε έναν τοπικό δικηγόρο ακινήτων. Αυτό θα κοστίσει αρκετές εκατοντάδες δολάρια, αλλά οποιαδήποτε "παρανόηση" θα μπορούσε εύκολα να κοστίσει δέκα φορές περισσότερο - ή πολύ περισσότερο. Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στο πώς θα αντιμετωπιστεί οποιαδήποτε ανεπάρκεια.
5. Όταν ήρθε η ώρα να μετακινηθείτε, αφήστε το ακίνητο καθαρό και σε καλή κατάσταση. Αφαιρέστε όλα τα προσωπικά αντικείμενα και τα συντρίμμια ώστε το ακίνητο να είναι έτοιμο να κυκλοφορήσει στην αγορά.