Πώς λειτουργεί η αποπληρωμή του φόρου επί των υποθηκών

Σπουδαίος: Η έκπτωση του φόρου επί των ιδίων κεφαλαίων είναι διαφορετική για τα φορολογικά έτη 2018 και επόμενα. Αυτή η σελίδα παραμένει για να περιγράψει πώς λειτουργούν τα πράγματα, αλλά είναι πιο σημαντικό από ποτέ να ελέγχετε την οικονομική σας κατάσταση και τις κρατήσεις σας με έναν φοροτεχνικό πριν λάβετε μεγάλες αποφάσεις. Για τα δάνεια αγοράς, ορισμένες κρατήσεις ενδέχεται να είναι ακόμη διαθέσιμες, αλλά οι δευτερεύουσες εκπτώσεις υποθηκών επικαιροποιήθηκαν με το νόμο περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης. Εάν χρησιμοποιείτε τα χρήματα για "ουσιαστικές βελτιώσεις" στο σπίτι σας, μπορεί να υπάρχει ακόμα περιορισμένη έκπτωση.

Για φορολογικά έτη 2017 και Πριν

Μια υποθήκη μπορεί να σας βοηθήσει να αγοράσετε ένα σπίτι (ή να δανειστείτε έναντι ενός ακινήτου που ήδη έχετε στην κατοχή σας), και μπορεί να προσφέρει κάποια φορολογικά οφέλη. Τα ενδιαφέροντα που πληρώνετε ενδέχεται να εκπέσουν, αλλά μην βιαστείτε να δανειστείτε μόνο για εξοικονόμηση πόρων στο 1040 σας - υπάρχουν ανώτατα όρια και άλλοι περιορισμοί που θα μπορούσαν να μειώσουν ή να εξαλείψουν εντελώς την ικανότητά σας να εκπέσουν τόκους.

Αυτή η σελίδα καλύπτει γενικές οδηγίες, αλλά οι φορολογικοί νόμοι είναι πολύπλοκοι και αλλάζουν συνεχώς. Επαληθεύστε τα στοιχεία και μιλήστε με έναν φορολογούμενο πριν ζητήσετε μια έκπτωση.

Αφαίρεση υποθηκών υποθηκών

Το IRS επιτρέπει την αφαίρεση των τόκων που καταβάλλονται για ένα δάνειο που εξασφαλίζεται από ένα πρώτο ή δεύτερο σπίτι. Αυτό περιλαμβάνει αρκετά κοινά χρησιμοποιούμενα δάνεια:

• Αγορά δάνεια (η κύρια υποθήκη σας όταν δανειστείτε χρήματα για να αγοράσετε ένα σπίτι)
• Τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης (επίσης γνωστό ως δεύτερη υποθήκη), τα οποία παρέχουν ένα κατ 'αποκοπή ποσό μετρητών
• Γραμμές πίστωσης στο σπίτι, οι οποίες σας επιτρέπουν να ξοδεύετε από μια πιστωτική γραμμή

Η έκπτωση μπορεί να κάνει τα δάνεια αυτά λιγότερο δαπανηρά και μπορεί να υπερκεράσει ορισμένες στρατηγικές όπως η ενοποίηση χρέους (ξαφνικά το ενδιαφέρον που πληρώνετε καθίσταται εκπιπτόμενος - όχι μόνο ένα έξοδο). Ωστόσο, υπάρχουν όρια στο ποσό που μπορείτε να αφαιρέσετε και πότε μπορείτε να το αφαιρέσετε.

Φυσικά, χρησιμοποιείτε επίσης το σπίτι σας ως ασφάλεια όταν λαμβάνετε μια δεύτερη υποθήκη, που σημαίνει ότι ο δανειστής μπορεί να αποκλείσει το σπίτι σας εάν δεν κάνετε τις πληρωμές. Χρησιμοποιώντας αυτά τα χρήματα για οτιδήποτε εκτός από τα έξοδα που σχετίζονται με το σπίτι σημαίνει ότι προσθέτετε έναν κίνδυνο όπου δεν υπήρχε προηγουμένως.

Πρώτη ή δεύτερη κατοικία: η έκπτωση δεν είναι για τους επενδυτές που κατέχουν δεκάδες σπίτια. Για να πληρούνται οι προϋποθέσεις, το δάνειο πρέπει να βρίσκεται στο "πρώτο ή δεύτερο" σπίτι σας. Εάν ενοικιάζετε ένα ακίνητο, το μοιράζεστε ή το χρησιμοποιείτε ως γραφείο, η έκπτωσή σας μπορεί να επηρεαστεί.

Κριτήρια δανείου: το δάνειό σας πρέπει να εξασφαλίζεται από το σπίτι σας. Ελέγξτε με το IRS για λεπτομέρειες, αλλά αυτό γενικά σημαίνει ότι ο δανειστής σας έχει δικαίωμα στο σπίτι σας και μπορεί να αποκλείσει εάν δεν πληρώσετε. Επιπλέον, πρέπει να πληρούν ένα από τα ακόλουθα κριτήρια:

• Το χρέος είναι από τις 13 Οκτωβρίου 1987 ή πριν (χρέη "grandfathered"), ή
• Το χρέος χρησιμοποιήθηκε για να αγοράσει, να χτίσει ή να βελτιώσει το σπίτι σας, και το συνολικό ποσό του χρέους είναι κάτω από 1 εκατομμύριο δολάρια
• Το χρέος ήταν δεν που χρησιμοποιείται για να αγοράσει, να χτίσει ή να βελτιώσει το σπίτι σας, και το συνολικό ποσό του χρέους είναι κάτω από $ 100.000

Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως όταν η παντρεμένη κατάθεση ξεχωριστά, τα ποσά μειώνονται.

Δεν υπάρχουν shams: το IRS δηλώνει ότι "Τόσο εσείς όσο και ο δανειστής πρέπει να σκοπεύετε να επιστρέψετε το δάνειο." Αυτό θα εξαλείψει τυχόν φανταχτερά συστήματα όπου προσπαθείτε να χρησιμοποιήσετε μια συναλλαγή sham για να εξοικονομήσετε φόρους. Για παράδειγμα, δεν μπορείτε να "δανειστείτε" από ένα μέλος της οικογένειας, να αφαιρέσετε το ενδιαφέρον και να ξεχάσετε το δάνειο - το δάνειο πρέπει να λειτουργεί ως αληθινή συναλλαγή.

Κατασκευαστικά δάνεια: εάν χτίζετε ένα σπίτι, αυτή η έκπτωση μπορεί να συμβάλει στη μείωση του κόστους σας σε ένα δάνειο κατασκευής. Το IRS σας επιτρέπει να αντιμετωπίζετε ένα σπίτι υπό κατασκευή ως ένα εξειδικευμένο σπίτι για διάστημα έως 24 μηνών, εφόσον πληρείτε ορισμένα κριτήρια.

Περιορισμοί

Δολάριο ποσό: όπως φαίνεται παραπάνω, η αφαίρεση τόκων από το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης δεν είναι απεριόριστη. Το όριο είναι υψηλότερο για τα χρήματα που χρησιμοποιούνται για να αγοράσετε, να χτίσετε ή να βελτιώσετε το σπίτι σας. Για τους περισσότερους ανθρώπους, αυτό λειτουργεί καλά. Ωστόσο, αν χρησιμοποιήσετε τα χρήματα για έναν άλλο σκοπό (όπως η τριτοβάθμια εκπαίδευση, η σταθεροποίηση χρέους ή κάτι άλλο), έχετε ανώτατο όριο 100.000 δολάρια. Λάβετε υπόψη ότι τα ανώτατα όρια αναφέρονται στο μέγεθος του δανείου - όχι στο ποσό των τόκων που πληρώνετε κάθε χρόνο.

Εναλλακτικός ελάχιστος φόρος (AMT): εάν υποβάλετε AMT, ενδέχεται να δείτε επιπλέον περιορισμούς. Σε γενικές γραμμές, η έκπτωση είναι πιο χρήσιμη αν χρησιμοποιείτε τα χρήματα για να αγοράσετε, να οικοδομήσετε ή να βελτιώσετε το σπίτι σας.

Αφαίρεση στοιχείων: η έκπτωση του τόκου των στεγαστικών δανείων είναι διαθέσιμη μόνο αν παραθέτετε στοιχεία και πολλούς ανθρώπους όχι καταγράφω κάθε τί χωριστά. Είναι συνήθως καλύτερο να λαμβάνετε τη μεγαλύτερη έκπτωση που είναι διαθέσιμη - εάν η τυποποιημένη σας έκπτωση είναι μεγαλύτερη από ό, τι θα λάβετε από την ταξινόμηση, το κόστος των ενυπόθηκων τόκων ενδέχεται να μην προσφέρει φορολογικά οφέλη. Εάν δεν είστε σίγουροι αν αναφέρετε τα στοιχεία, ελέγξτε αν έχετε καταθέσει το Πρόγραμμα Α. Για να υπερβείτε την κανονική σας έκπτωση, μπορεί να χρειαστείτε ένα σημαντικό δάνειο ή άλλα έξοδα για να βοηθήσετε (για παράδειγμα, υψηλά ιατρικά έξοδα, για παράδειγμα).

Μια έκπτωση δεν είναι πίστωση: Μερικοί άνθρωποι μπερδεύουν φορολογικές εκπτώσεις με φορολογικές πιστώσεις. Μια μείωση επιτρέπει να μειωθεί το ποσό του εισοδήματος που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των οφειλόμενων φόρων. Μια πίστωση είναι μια μείωση σε δολάρια για δολάρια σε αυτό που οφείλετε. Μια μείωση θα μειώσει έμμεσα τον φορολογικό σας λογαριασμό, αλλά δεν είναι σχεδόν τόσο ισχυρή όσο μια πίστωση φόρου.

Πόσο μπορείτε να ζητήσετε;

Εάν έχετε δανειστεί ενάντια στο μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας και θέλετε να ξέρετε πόσα ενδιαφέρον έχετε πληρώσει, ρωτήστε τον δανειστή σας. Θα πρέπει να λάβετε ένα Έντυπο 1098 με λεπτομέρειες σχετικά με το ενδιαφέρον για το έτος.

Κανε τα μαθηματα σου

Η αδικαιολόγητη αξίωση μιας έκπτωσης είναι προβληματική: μπορεί να οδηγήσει σε φορολογικές κυρώσεις και χρεώσεις τόκων από το IRS. Επαληθεύστε όλες τις λεπτομέρειες σχετικά με την κατάστασή σας (και τους τρέχοντες φορολογικούς νόμους) διαβάζοντας την έκδοση του IRS 936. Θυμηθείτε ότι οι φορολογικοί νόμοι είναι περίπλοκοι και τα πράγματα μπορεί να έχουν αλλάξει από τότε που γράφτηκε αυτό το άρθρο. Μιλήστε με έναν φοροτεχνικό που γνωρίζει τις λεπτομέρειες του δανείου σας για να αποφύγει οποιαδήποτε προβλήματα.

Σημείωση: Και πάλι, αυτή η έκπτωση γενικά δεν είναι διαθέσιμη μετά το φορολογικό έτος 2017. Αυτό το άρθρο είναι μόνο για ιστορική αναφορά.