Η τροποποιημένη καθαρή μίσθωση στην εμπορική ακίνητη περιουσία

Η τροποποιημένη καθαρή μίσθωση αποτελεί συμβιβασμό μεταξύ της ακαθάριστης μίσθωσης και του τριπλού δικτύου. Ο ιδιοκτήτης και ο μισθωτής συνήθως διαχωρίζουν τα έξοδα συντήρησης, ενώ ο μισθωτής συμφωνεί να πληρώσει φόρους και ασφάλιση. Οι εταιρείες κοινής ωφέλειας πιθανώς θα διαπραγματευτούν στην τροποποιημένη καθαρή μίσθωση.

Αυτός ο τύπος μίσθωσης μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε βιομηχανικές, λιανικές ή πολυκατοικίες. Η αντίσταση του ενοικιαστή στις τριπλές καθαρές μισθώσεις, ειδικά σε παλαιότερες ιδιότητες, καθιστά την τροποποιημένη καθαρή μίσθωση πιο δημοφιλής. Επιτρέπει μια συμβιβαστική κατάσταση που μοιράζεται το κόστος λειτουργίας και συντήρησης του κτιρίου.

Οι όροι μιας τροποποιημένης καθαρής μίσθωσης ποικίλλουν όπως και οι τύποι των επιχειρήσεων κτιρίων και μισθωτών. Η ευελιξία αυτού του τύπου μίσθωσης καθιστά ευκολότερη τη συμφωνία μεταξύ μισθωτή και ιδιοκτήτη. Πολλές μίσθωση έχει συγκεντρωθεί λόγω δημιουργικών τροποποιημένων καθαρών όρων μίσθωσης.

Γιατί είναι αυτός ο τύπος μίσθωσης δημοφιλής;

Για να απαντήσουμε σε αυτήν την ερώτηση, ας σκεφτούμε τις πολλές ποικίλες χρήσεις για χώρο εμπορικής μίσθωσης. Η επιχείρηση απαιτεί να εξακολουθήσει να υπάρχει κέρδος (σε αντίθεση με την κυβέρνηση). Ο ιδιοκτήτης της επιχείρησης ξοδεύει πολύ χρόνο και προσπάθεια στην ανάλυση των εσόδων και εξόδων, καθώς και της τιμολόγησης προϊόντων ή υπηρεσιών για να διαχειριστεί αυτό το απαραίτητο κέρδος.

• Κατάστημα ρούχων:Αυτός ο ιδιοκτήτης επιχείρησης ανησυχεί για το φωτισμό και τις οθόνες, και ότι ο φωτισμός είναι σημαντικός καταναλωτής ηλεκτρικής ενέργειας. Ενδεχομένως ο ιδιοκτήτης θα ήθελε να διαπραγματευτεί επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας με την επιχείρηση. Ενώ υπάρχει μια εποχική συνιστώσα για τα ρούχα, το απόθεμα προσαρμόζεται ακριβώς για την εποχή. Έτσι, αυτός ο ιδιοκτήτης επιχείρησης μπορεί να θέλει να διαπραγματευτεί μια μίσθωση που έχει καθοριστεί σε ποσό κάθε μήνα, αλλά μερίδιο στα έξοδα επισκευής, καθώς δεν υπάρχει τίποτα στον τρόπο των επισκευών σε ένα χώρο κατάστημα ρούχων.
• Καταστήματα τροφίμων ή εστιατόρια:Όταν υπάρχουν πολλοί ψυκτικοί εξοπλισμοί, ιδιαίτερα ενσωματωμένοι ψύκτες, οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας θα είναι πιθανώς κάτι που θα διαπραγματευτεί μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή. Οι επισκευές θα γίνουν και στον κατάλογο διαπραγμάτευσης, καθώς ο ενοικιαστής μπορεί να θέλει να μοιραστεί τα έξοδα για να πάρει κάποιο έλεγχο. Η κατανομή σε βάρος θα επέτρεπε στον μισθωτή να προγραμματίσει την προληπτική συντήρηση για να αποφύγει τις απώλειες τροφίμων όταν υπάρχουν αποτυχίες ψύξης.

• Κατασκευή ή συναρμολόγηση φωτός:Συχνά ο εξοπλισμός σε αυτές τις επιχειρήσεις ανήκει στην επιχείρηση, όχι στον ιδιοκτήτη, έτσι οι επισκευές και η συντήρηση θα πέσουν στον ενοικιαστή. Ωστόσο, ανάλογα με την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος ή αερίου του εξοπλισμού, μπορεί να υπάρξει κάποια διαπραγμάτευση των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας.
• Αξιολόγηση κινδύνου χρήσης:Ας υποθέσουμε ότι ένα κτίριο έχει χρησιμοποιηθεί ιστορικά ως αποθήκη και ο νέος ενοικιαστής πρόκειται να κάνει κάποια ελαφρά κατασκευή ή συναρμολόγηση εξαρτημάτων. Εάν αλλάξει το προφίλ ασφάλισης ασφάλισης για τη δομή, η ασφάλιση θα ανέβαινε και ο ιδιοκτήτης θα ήθελε πιθανώς να το φροντίσει με μια τροποποιημένη καθαρή σύμβαση μίσθωσης με διαπραγμάτευση.
• Χρήση αλλαγής ζωνών:Ας χρησιμοποιήσουμε ξανά αυτό το προηγούμενο παράδειγμα. Η αλλαγή στη χρήση απαιτεί αλλαγή ζώνης ή παραίτηση. Για να γίνει αυτό εγκριθεί, ο συντελεστής φορολογίας ακινήτων για τη δομή αλλάζει. Αν ανεβαίνει (συνήθως πιθανό με τους φόρους), ο ιδιοκτήτης θα αναζητήσει πιθανώς κάποια ανακούφιση.
• Σποραδική χρήση ή χρήση:Ένας μισθωτής ενοικιάζει μια αποθήκη / κτίριο γραφείων, αλλά δεν θα είναι εκεί μεγάλο μέρος του χρόνου. Πρέπει να είναι μια δομή αποθήκευσης χωρίς θέρμανση ή άλλη σημαντική χρησιμότητα χρήσης όταν ο ενοικιαστής είναι μακριά. Μπορεί να είναι προς το συμφέρον τους να διαπραγματευτούν και να πληρώσουν τις υπηρεσίες κοινής ωφελείας ως συμβιβασμό για χαμηλότερο ενοίκιο.

Αυτά είναι μερικά παραδείγματα και υπάρχουν πολλά περισσότερα είδη επιχειρήσεων που θα μπορούσαν να επωφεληθούν από την τροποποιημένη καθαρή μίσθωση. Τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο μισθωτής εργάζονται για να κερδίσουν κέρδη. Ένας καλός ενοικιαστής είναι πολύτιμος, όπως και ένας υπεύθυνος ιδιοκτήτης. Μερικές φορές η προσαρμογή της διάρκειας της μίσθωσης για περισσότερο χρόνο θα είναι επιθυμητή από τον ιδιοκτήτη και μπορεί να κάνει παραχωρήσεις σε άλλους τομείς της μίσθωσης σε αντάλλαγμα. Επιχειρήσεις είναι μια σειρά διαπραγματεύσεων, με πελάτες, πωλητές, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.