Η τριπλή καθαρή μίσθωση στην εμπορική ακίνητη περιουσία

Μία τριπλή καθαρή μίσθωση - που μερικές φορές αναφέρεται ως μίσθωση NNN, μίσθωση καθαρού καθαρού δικτύου ή απόλυτη καθαρή μίσθωση - είναι μια εμπορική μίσθωση που αναφέρεται σε μια κατάσταση στην οποία ο μισθωτής πληρώνει ουσιαστικά όλα τα λειτουργικά έξοδα που συνδέονται με τη συντήρηση το ακίνητο που εκμισθώνει.

Αυτός ο τύπος μίσθωσης χρησιμοποιείται ευρέως σε εμπορικά ακίνητα. Είναι πολύ συνηθισμένο με ιδιότητες ενός μισθωτή, αλλά οι τριπλές καθαρές μισθώσεις χρησιμοποιούνται επίσης συχνά σε χώρους λιανικής πώλησης.

Ακαθάριστες έναντι καθαρών μισθώσεων

Μια ακαθάριστη μίσθωση είναι εκείνη στην οποία ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει την πλήρη ευθύνη για τα περισσότερα έξοδα που σχετίζονται με ένα ακίνητο, εξαιρουμένων των προσωπικών υπηρεσιών κοινής ωφέλειας του ενοικιαστή και της ασφάλισης. Οι περισσότερες μισθώσεις κατοικιών είναι ακαθάριστες μισθώσεις και μερικές περιλαμβάνουν ακόμη και θερμότητα και ζεστό νερό στο ενοίκιο.

Οι καθαρές μισθώσεις μπορούν να χωριστούν σε τρεις κατηγορίες: μονό καθαρό, διπλό καθαρό και τριπλό δίχτυ.

Τα καθαρά έξοδα μίσθωσης που καταβάλλονται από τον μισθωτή χωρίζονται συνήθως σε τρεις κατηγορίες: τους φόρους ακίνητης περιουσίας, την ασφάλιση και την συντήρηση της κοινής έκτασης. Ο μισθωτής θα πληρώνει ένα από αυτά τα κόστη σε μία καθαρή μίσθωση και δύο από αυτά σε μια διπλή καθαρή μίσθωση. Ο μισθωτής αναλαμβάνει την ευθύνη και για τα τρία σε μια τριπλή καθαρή μίσθωση.

Τι υπάρχει σε ένα όνομα;

Οι περισσότερες απόλυτες καθαρές μισθώσεις είναι δεν τριπλά καθαρά μισθώματα στην πραγματικότητα. Μια απόλυτη καθαρή μίσθωση μεταβιβάζεται γενικά σε κάθε φανταστική δαπάνη στους μισθωτές, συμπεριλαμβανομένων εκείνων για μεγάλες επισκευές ή ζητήματα συντήρησης που μπορεί να είναι απλά αποτέλεσμα ενός παλιού κτιρίου. Μια τριπλή καθαρή μίσθωση επιβάλλει μερικά όρια σε ό, τι πρέπει να πληρώσει ο μισθωτής.

Ένας μισθωτής σε απόλυτη καθαρή μίσθωση θα μπορούσε να βρει τον εαυτό του να πληρώνει ενοίκιο ακόμη και μετά την καταστροφή του κτιρίου ή την ακατοίκησή του μετά από πυρκαγιά ή φυσική καταστροφή. Αλλά ακόμα και μια καλή πίστη απόλυτη καθαρή μίσθωση δεν καλύπτει κάθε φανταστική δαπάνη. Τα λογιστικά και νομικά έξοδα που ωφελούνται μόνο από τον ιδιοκτήτη δεν μεταβιβάζονται συνήθως στον μισθωτή.

Triple Net Lease Έξοδα

Ο μισθωτής σε μια τριπλή καθαρή μίσθωση πληρώνει για τις τρεις κατηγορίες δαπανών πάνω από το βασικό του ενοίκιο, καθώς και τα δικά του ασφάλιστρα ασφάλισης, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και για πράγματα όπως οι υπηρεσίες εξυπηρέτησης.

Η συντήρηση της κοινής περιοχής περιλαμβάνει τα λειτουργικά έξοδα και τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας που σχετίζονται με αυτές τις περιοχές. Σε περιπτώσεις λιανικών χώρων όπου υπάρχουν αρκετοί ενοικιαστές ΝΝΝ, το κόστος αυτών των περιοχών συνήθως υπολογίζεται βάσει του ποσοστού του συνολικού κτιρίου που καταλαμβάνουν. Για παράδειγμα, ένας μισθωτής που μισθώνει μόλις 500 τετραγωνικά πόδια ενός κτιρίου 10.000 τετραγωνικών ποδών θα είναι υπεύθυνος για μόνο .05 τοις εκατό αυτών των δαπανών.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκτιμήσει ή να υπολογίσει κατά μέσο όρο αυτές τις δαπάνες και να τους χρεώσει να προχωρούν σε μηνιαία βάση, ή μπορούν να καταβληθούν καθώς πραγματοποιούνται. Μερικές φορές είναι ένας συνδυασμός και των δύο. Φόροι ιδιοκτησίας και ασφάλειες μπορούν συνήθως να αναμένονται, ενώ οι αιχμές στα έξοδα συντήρησης ή το κόστος των επισκευών μπορεί να αποτελέσουν έκπληξη. Συνεπώς, οι τριπλές καθαρές μισθώσεις μπορούν να κυμανθούν από μήνα σε μήνα.

Πόσο είναι το ενοίκιο?

Το σταθερό ενοίκιο είναι συνήθως μικρότερο με μια τριπλή καθαρή μίσθωση. Στην πραγματικότητα, αν το κτίριο είναι νεότερο, οι ενοικιαστές θα μπορούσαν να διαπιστώσουν ότι μια τριπλή δικτυακή ρύθμιση είναι προτιμότερη από άλλες επιλογές. Ο τριπλός καθαρός μισθωτής που μόλις ιδρύει την επιχείρησή του σε ένα νέο κτίριο μπορεί να απολαμβάνει χαμηλότερα ενοίκια και έξοδα κατά τα πρώτα έτη της ζωής του.

Τι είναι αυτό για τον ιδιοκτήτη;

Μια τριπλή καθαρή μίσθωση παρέχει στον ιδιοκτήτη το πλεονέκτημα να μην χρεώνει τον λογαριασμό για μισθωτές οι οποίοι είναι σπατάλη υπηρεσιών κοινής ωφέλειας ή ακατέργαστοι στους χώρους τους, γεγονός που απαιτεί περισσότερο από τον μέσο όρο για το κόστος συντήρησης και επισκευής. Οι ενοικιαστές πρέπει να είναι πιο προσεκτικοί και να παρακολουθούν τις δαπάνες τους σε αυτό το είδος μίσθωσης. Ο ιδιοκτήτης δεν έχει την επιδείνωση και το κόστος της αντιμετώπισης των επισκευών που μπορούν να γκρεμιστούν μέχρι την αμέλεια ή την κακή χρήση του ενοικιαστή.

Αυτές οι μισθώσεις τείνουν επίσης να είναι μακροπρόθεσμες, καθώς και για 10 χρόνια ή και περισσότερο, οπότε ο ιδιοκτήτης δεν θα βρεθεί να αναγκαστεί να επαναδιαπραγματευτεί τη μίσθωση ή να βρει έναν καινούργιο μισθωτή τόσο συχνά.

Οι κίνδυνοι για τους ενοικιαστές

Η άλλη πλευρά είναι ότι ο μισθωτής μπορεί να καταλήξει σε σταθερές δαπάνες που είναι υψηλότερες όταν μια παλαιότερη και λιγότερο αποδοτική δομή δεν έχει ανακαινιστεί για λίγο και χρειάζεται κάποια εργασία.

Οι μισθωτές τείνουν να είναι ανθεκτικοί στις τριπλές καθαρές μισθώσεις επειδή δεν έχουν κανένα έλεγχο στις αυξήσεις των εξόδων. Αυτό καθιστά τον προϋπολογισμό το κόστος τους πιο δύσκολο. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν πρόκειται για επισκευές και συντήρηση.