Έλεγχος της χρήσης γης χωρίς κωδικοποίηση και αδειοδότηση

Τρία βασικά στοιχεία αφορούν τον έλεγχο της χρήσης γης. Οι δήμοι αναπτύσσουν γενικά σχέδια για τη χρήση της γης, της κυκλοφορίας, των εμπορικών και οικιστικών περιοχών, των κοινοτικών σχολείων και των πάρκων. Στη συνέχεια αναπτύσσονται κώδικες χωροταξίας, νόμοι ή διατάγματα για να διευκρινιστεί ποιες χρήσεις γης και είδη κτιρίων θα επιτραπούν σε ορισμένες περιοχές.

Τέλος, οι άδειες χωροταξίας χρησιμοποιούνται ως εργαλείο για την επιβολή αυτών των διαταγμάτων και οι άδειες πρέπει να χορηγούνται για όλες τις χρήσεις και δομές.

Χιούστον - Η πόλη χωρίς το "Z" Word

Το Χιούστον είναι η μόνη σημαντική πόλη στις Η.Π.Α. χωρίς τα διατάγματα χωροταξίας. Ποτέ δεν είχε τα διατάγματα χωρισμού. Ίσως να υποθέσετε ότι η κατάσταση θα ήταν αρκετά φρικτή εκεί ως αποτέλεσμα. Θα περίμενε κανείς ότι θα βρεθεί μια μεγάλη άνοδος σε μια μικρή γειτονιά μονοκατοικιών, ανεβαίνει πάνω τους και σβήνει τον ήλιο. Ή μπορεί να υπάρχει μια εσωτερική σειρά σκοποβολής ανάμεσα σε γηροκομείο και κέντρο ημερήσιας φροντίδας.

Αλλά καμία από αυτές τις καταστάσεις δεν μπορεί να βρεθεί στο Χιούστον. Μοιάζει πολύ με τις περισσότερες άλλες πόλεις που έχετε επισκεφτεί ποτέ.

Δεν είναι ότι υπάρχει μηδενικός έλεγχος της ανάπτυξης. Είναι απλά ότι ο έλεγχος δεν επιτυγχάνεται στο Χιούστον με τους ίδιους γεωγραφικούς τρόπους χωροταξίας άλλων πόλεων. Οι περιορισμοί της δέσμευσης χρησιμοποιούνται ως μία μέθοδος ελέγχου. Οι οικοδομικοί κώδικες που περιορίζουν τον βαθμό στενότητας ορισμένων χρήσεων δομών σε κατοικημένες περιοχές βοήθησαν να διατηρηθούν κάποιες εμπορικές χρήσεις εκτός των κατοικημένων περιοχών.

Είναι δύσκολο να υποστηρίξουμε ότι κανένας χωρισμός δεν είναι επιβλαβής για την ανάπτυξη, επειδή το Χιούστον τείνει να αποδειχθεί ακριβώς το αντίθετο. Οι προγραμματιστές έχουν πολύ μεγαλύτερο περιθώριο στο Χιούστον, παρόλο που δεν τους δίνεται ελεύθερη κυριαρχία με κανένα τρόπο. Με περιορισμούς ιδιοκτησίας, οικοδομικούς κώδικες και περιορισμούς χρήσης που σχετίζονται με τις περιβάλλουσες ιδιοκτησίες, το Χιούστον έχει το καλύτερο και των δύο κόσμων.

Οι προγραμματιστές μπορούν να δημιουργήσουν νέες ή να μετατρέψουν υπάρχουσες δομές ή εγκαταστάσεις συχνά μόνο με μικρές διαφορές κώδικα. Ένα παράδειγμα μπορεί να είναι η μετατροπή ενός κλειστού εμπορικού κέντρου σε κέντρο ηλικιωμένων ή το αντίστροφο. Η ζώνη θα καθιστούσε αυτό πρακτικά αδύνατο, αλλά το Χιούστον θα ήθελε απλώς τη νέα χρήση να συμμορφωθεί με τις διατάξεις περί ασφάλειας και χρήσης.

Μια μικρή ιστορία

Γιατί το Χιούστον στέκεται μόνο μεταξύ των μεγάλων πόλεων, χωρίς να διαθέτει ζωνών; Ο χάρτης της πόλης απαιτεί να τεθεί το ζήτημα της θέσπισης ζωνών σε λαϊκή ψηφοφορία. Δεν μπορεί απλώς να είναι αποτέλεσμα απόφασης του δημοτικού συμβουλίου.

Οι υπέρμαχοι κατάφεραν να πάρουν τη ζώνη σε ψηφοφορία το 1948, αλλά απέτυχαν. Το ίδιο συνέβη και πάλι το 1962 και το 1993. Οι άνθρωποι απλά δεν το θέλουν ή νομίζουν ότι ήταν απαραίτητο, επειδή το Χιούστον κουνούταν δεξιά χωρίς να αντιμετωπίζει σημαντικά προβλήματα.

Αυτό δεν σημαίνει ότι υπάρχουν ποτέ προβλήματα. Κάθε τώρα και τότε εμπορικοί και πολυεπίπεδες προγραμματιστές πήραν λίγο υπερβολικά πυκνή στην τοποθέτηση των δομών τους. Τα κτίρια αργότερα ήταν πολύ κοντά για να διευρύνουν τους δρόμους ή να αντιμετωπίσουν τις ανάγκες χρησιμότητας.

Σε απόκριση, περιορίστηκαν οι περιορισμοί, ο χώρος στάθμευσης και τα αποθέματα γύρω από τα μεγάλα κτίρια αντί για την τοποθέτηση ζωνών. Η διαφορά είναι ότι αυτοί οι περιορισμοί δεν σχετίζονται με τη γεωγραφία. Όλα σχετίζονται με την εγγύτητα των κτιρίων μεταξύ τους και με τις χρήσεις τους.

Χιούστον σίγουρα δεν έχει υποφέρει από τη διαφορετική προσέγγιση που χρειάζεται επειδή η ανάπτυξη ήταν πάντα ισχυρή. Η πόλη διατηρεί ένα εύχρηστο αλλά επιθετικό ρυθμό ανάπτυξης. Δεν είναι πάντα πρόβλημα να είμαστε διαφορετικοί.