Γράφοντας τις απώλειες στο σπίτι σε μια προσωπική πώληση κατοικίας

Από τον Julian Block, δικηγόρο

Οι περισσότεροι άνθρωποι θα σας πουν ότι η απάλειψη των ζημιών στο σπίτι σε μια προσωπική πώληση κατοικίας είναι αδύνατη ή δεν επιτρέπεται, αλλά θα ήταν εσφαλμένη. Γενικά, ο φορολογικός κώδικας IRS απαγορεύει οποιαδήποτε έκπτωση για απώλεια από την πώληση κύριας κατοικίας. Εντούτοις, επιτρέπει αρκετές εξαιρέσεις για τη διαγραφή των ζημιών στο σπίτι σε μια προσωπική κατοικία.

Για παράδειγμα, ο νόμος επιτρέπει την αφαίρεση για απώλεια από την πώληση προσωπικής κατοικίας που έχει μετατραπεί σε μισθωμένο ακίνητο. Αλλά περιορίζει το ποσό της διαγραφής. Καμία παρακράτηση για οποιαδήποτε πτώση της αξίας πριν αρχίσετε να νοικιάσετε.

Το σημείο εκκίνησης είναι η (1) προσαρμοσμένη βάση της περιουσίας κατά τη στιγμή της μετατροπής ή (2) η δίκαιη αγοραία αξία κατά τη στιγμή της μετατροπής, όποιο από τα δύο είναι χαμηλότερο. Αφού καθορίσετε το χαμηλότερο από (1) ή (2), αυξήστε το ποσό αυτό ώστε να αντικατοπτρίζει βελτιώσεις κεφαλαίου περιόδου ενοικίασης που αυξάνουν την αξία του. Στη συνέχεια, αφαιρέστε τις εκπτώσεις ενοικίασης περιόδου για απόσβεση. Αυτό που φτάνετε τελικά είναι η προσαρμοσμένη βάση του ακινήτου κατά τη στιγμή της πώλησης. Όταν πουλάτε, το ανώτατο όριο για την έκπτωση της απώλειας είναι το ποσό με το οποίο η βάση του χρόνου πώλησης υπερβαίνει την τιμή πώλησης.

Σε μια ακμάζουσα αγορά ακινήτων, η προσαρμοσμένη βάση του ακινήτου κατά τη στιγμή της πώλησης θα μπορούσε να είναι σημαντικά χαμηλότερη από το αρχικό κόστος. Κατά γενικό κανόνα, η βάση ξεκινάει ως το αρχικό κόστος, συμπεριλαμβανομένου οποιουδήποτε χρέους όπως πρώτης ή δεύτερης υποθήκης, καθώς και προσαρμογές προς τα επάνω ή προς τα κάτω.

Ρυθμίστε προς τα πάνω για να αντικατοπτρίσετε τις δαπάνες για ορισμένα έξοδα διακανονισμού ή κλεισίματος που σχετίζονται με την αγορά, όπως νομικές αμοιβές ή / και βελτιώσεις. Προσαρμόστε προς τα κάτω το ποσό κέρδους από την πώληση πριν από τις 7 Μαΐου 1997, μιας παλαιάς ιδιοκτησίας στην οποία αναβλήθηκε ο φόρος. Όλες αυτές οι προσαρμογές του αρχικού σας κόστους οδηγούν στην προσαρμοσμένη βάση σας.

Παράδειγμα: Το 2001, αγοράζετε την πρώτη προσωπική σας κατοικία για $ 200.000. Το 2003, απομακρύνεστε από το σπίτι και ενοικιάστε το. Εκείνη την εποχή, διαπιστώνετε ότι η δίκαιη αξία της αγοράς είναι $ 180.000. Στη συνέχεια, παίρνετε τις αποσβέσεις απόσβεσης των $ 20.000 και πουλάτε το ακίνητο για $ 150.000.

Ίσως πιστεύετε ότι η ζημιά σας είναι $ 50.000 - η διαφορά μεταξύ του αρχικού κόστους των 200.000 $ και της τιμής πώλησης των $ 150.000. Αλλά το IRS περιορίζει την απώλειά σας σε μόλις 10.000 δολάρια - το ποσό με το οποίο η τιμή ρύθμισης ύψους 160.000 δολαρίων κατά τη στιγμή της πώλησης (δίκαιη αγοραία αξία 180.000 δολαρίων κατά τη διάρκεια της μετατροπής μείον την απόσβεση περιόδου ενοικίασης 20.000 δολαρίων) υπερβαίνει τις πωλήσεις των 150.000 δολαρίων τιμή.

Όταν η περίοδος μίσθωσης είναι μικρότερη του ενός έτους, το IRS μπορεί να υποστηρίξει ότι η ζημία πρέπει να απαγορευθεί με το επιχείρημα ότι η μετατροπή της κατοικίας σε ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία από τον πωλητή ήταν προσωρινή και όχι μόνιμη. Οι οδηγίες του για τους πωλητές σπιτιών προειδοποιούν ότι "δεν έχετε αλλάξει το σπίτι σας σε ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία εάν ενοικιάσετε προσωρινά το παλιό σας σπίτι πριν το πουλήσετε". Ωστόσο, οι κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με το προσωρινό και το μόνιμο δεν είναι καθόλου η τελευταία λέξη. Απλώς αντανακλούν την επίσημη θέση του IRS σε ένα ζήτημα και δεν δεσμεύουν τα δικαστήρια.

Επίσης, σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές, το IRS θεωρεί ότι μια προσωπική κατοικία έχει μετατραπεί σε ακίνητο "εάν τοποθετήσετε το σπίτι σας σε έναν κτηματομεσίτη για ενοικίαση ή πώληση και δεν ενοικιάζεται". Μετάφραση: Πρέπει να νοικιάσετε το σπίτι, προτού μπορέσετε να πάρετε μια μείωση της απώλειας. Ο περιορισμός αυτός έγινε δεκτός από τα δικαστήρια.

Σε περίπτωση αμφιβολίας, ελέγξτε πάντα με επαγγελματία φορολογικού λογιστή ή CPA πριν ζητήσετε απώλειες στο σπίτι σε μια προσωπική κατοικία. Επίσης, συμβουλευτείτε το IRS για να βεβαιωθείτε ότι συμμορφώνεστε με τους νέους φορολογικούς νόμους, οι οποίοι αλλάζουν κάθε χρόνο. Οι φόροι ακίνητης περιουσίας σε ορισμένες πολιτείες όπως η Καλιφόρνια περιορίζονται πλέον σε μια μέγιστη αφαίρεση των 10.000 δολαρίων σύμφωνα με τον φορολογικό νόμο του 2018 του Trump.

Ο Julian Block είναι φοροτεχνικός από το Larchmont της Νέας Υόρκης.

Επεξεργασμένο από την Elizabeth Weintraub, εμπειρογνώμονα αγοράς κατ 'οίκον.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.