Ημέρα κατοχής για οικιακούς αγοραστές

Η ημερομηνία κατοχής αγοραστή είναι συχνά πρόβλημα. Μερικά από αυτά έχουν να κάνουν με το πότε ο πωλητής είναι κενός αλλά όχι πάντα. Ασφαλώς, είναι ο μοναδικός μεγαλύτερος πονοκέφαλος στις περισσότερες συναλλαγές ακίνητης περιουσίας και το πρόβλημα νούμερο ένα που συχνά αναποδογυρίζει το κεφάλι κατά το ήμισυ όταν οι ανάγκες ή οι συνθήκες αλλάζουν. Μερικές φορές, δυστυχώς, η ημερομηνία κατοχής του αγοραστή δεν ήταν ποτέ ξεκάθαρη. Αυτό συμβαίνει όταν κάθε ένα από τα μέρη, αγοραστές και πωλητές, μπορεί να αναπτύξει μια αντιφατική προσδοκία κατοχής.

Η ημερομηνία κατοχής αγοραστή στο κλείσιμο

Λάβετε υπόψη ότι το κλείσιμο δεν σημαίνει πάντα την καταγραφή της πράξης επειδή, σε ορισμένες περιοχές της χώρας, οι κομητείες είναι εβδομάδες πίσω από την καταγραφή των πράξεων. Σε αυτές τις περιπτώσεις, το κλείσιμο συμβαίνει όταν τα χρήματα αλλάζουν τα χέρια, η πράξη εκτελείται και πληρούνται όλοι οι όροι της σύμβασης. Όπου εργάζομαι στο Σακραμέντο, οι αγοραστές δεν παίρνουν τα κλειδιά έως ότου η εταιρεία τίτλου επιβεβαιώσει ότι η πράξη έχει καταγραφεί και μεταφέρει αυτή την επιβεβαίωση.

Συνήθεις ημερομηνίες κατοχής αγοραστή

Το τοπικό έθιμο θα υπαγορεύσει τον τρόπο με τον οποίο ο αγοραστής ζητά την κατοχή, αλλά η κατοχή είναι συνήθως ένα θέμα που συμφωνήθηκε κατά την αποδοχή της σύμβασης αγοράς. Δεν είναι ασυνήθιστο για έναν αγοραστή να λαμβάνει κλειδιά την ημέρα κλεισίματος της συναλλαγής. Σε ορισμένες περιοχές της χώρας, οι αγοραστές δίνουν στους πωλητές μία ή δύο ημέρες μετά το κλείσιμο για να μετακινηθούν. Μερικές φορές οι πωλητές ενοικιάζουν πίσω από τους αγοραστές. Ό, τι και αν συμφωνείτε, βεβαιωθείτε ότι είναι γραπτές.

Πώς οι συνθήκες της αγοράς μπορούν να επηρεάσουν τις ημερομηνίες κατοχής αγοραστή

• Στις αγορές των πωλητών, οι αγοραστές θα δίνουν συχνά στους πωλητές αρκετές ημέρες για να μετακινούνται χωρίς καμία προσοχή στον αγοραστή. Αυτό είναι να κερδίσει ένα πλεονέκτημα σε περίπτωση που ο πωλητής λαμβάνει πολλές προσφορές.
• Στις αγορές του αγοραστή, οι αγοραστές θα επιμείνουν γενικά στην κατοχή κατά το κλείσιμο και είναι γνωστό ότι αρνούνται να κλείσουν εάν το ακίνητο δεν πρόκειται να είναι κενό κατά το κλείσιμο.
• Στις ουδέτερες αγορές, η κατοχή είναι συνήθως κατά το κλείσιμο.

Πρώιμη κατοχή αγοραστή

Κατά γενικό κανόνα, η προσφορά των αγοραστών σε πρώιμη κατοχή κλονίζεται, επειδή πάρα πολλά πράγματα μπορούν να πάνε στραβά την τελευταία στιγμή. Η έξωση δεν είναι πάντα εύκολη ούτε φθηνή. Για το λόγο αυτό, οι επαγγελματίες συμβουλεύουν ότι οι πωλητές και οι αγοραστές εκτελούν ορισμένους τύπους συμβάσεων μίσθωσης.

Πωλήσεις ενοικίασης Κρατήστε Κατοχή

Οι αγοραστές θέλουν οι πωλητές να πληρώσουν ένα ποσό ίσο με την πληρωμή υποθηκών τους, συν ασφαλίσεις και φόρους. Το ποσό αυτό είναι συχνά πολύ μεγαλύτερο από την αρχική πληρωμή υποθηκών του πωλητή. Οποιοδήποτε ποσό συμφωνείται, το θέτετε γραπτώς και εκτελέστε μια συμφωνία ενοικίασης για να προστατεύσετε όλα τα μέρη. Το ποσό είναι διαπραγματεύσιμο και δεν υπάρχει πραγματικός λόγος που πρέπει να βασίζεται στο PITI του αγοραστή. Υπάρχει ένα επιχείρημα ότι το ποσό ενοικίασης πρέπει να βασίζεται στα μέσα μισθώματα για την περιοχή.

Καθυστερήσεις κατοχής λόγω δανειακών όρων

Ακόμα και τα καλύτερα σχεδιασμένα σχέδια τρέχουν κατά καιρούς. Η σύμβασή σας μπορεί να διευκρινίσει με ακρίβεια την επιτρεπτή κατοχή, ωστόσο η συναλλαγή ενδέχεται να μην κλείσει εγκαίρως. Οι συνήθεις λόγοι περιλαμβάνουν το δάνειο. Μέχρι τη στιγμή της υπογραφής των δανειακών εγγράφων και του δανειστή τους, ο ασφαλιστής μπορεί να ζητήσει να πληρωθεί μια προϋπόθεση δανείου πριν από τη χρηματοδότηση. Η ικανοποίηση αυτής της κατάστασης μπορεί εύκολα να καθυστερήσει το δάνειο.

Ένας πρόσφατος πωλητής από την Carmichael της Καλιφόρνια διαπίστωσε ότι δεν κατάφερε να βρει κάποιους μετακινούμενους να εργαστούν για διακοπές, την ημέρα που έπρεπε να εγκαταλείψει το σπίτι της για 40 χρόνια.Οι αγοραστές αρνήθηκαν να δώσουν στον πωλητή μια επιπλέον ημέρα για να απομακρυνθούν, υποστηρίζοντας ότι ο πωλητής θα έπρεπε να έχει κάνει ρυθμίσεις πολύ πριν την ημέρα της μετακομίσεώς του. Με απροθυμία και με πρόσθετη δαπάνη, ο πωλητής άλλαξε την κινούμενη ημέρα της για να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις των αγοραστών.

Την τελευταία στιγμή, ο δανειστής ζήτησε τη χορήγηση δανείου και αρνήθηκε να χρηματοδοτήσει το δάνειο μέχρι να τηρηθεί ο όρος. Η συνάντηση με την κατάσταση καθυστέρησε το κλείσιμο κατά 2 ημέρες, αλλά οι αγοραστές ήθελαν τα κλειδιά στο σπίτι την ημέρα που ήταν αρχικά προγραμματισμένη να κλείσει. Δεν ήθελαν να κινηθούν φυσικά. Ήθελαν να σαμπουάνουν το χαλί. Εάν ήσασταν ο πωλητής που είχε μετακομίσει έξω και έφυγε από το κενό σπίτι, κάτω από αυτές τις συνθήκες, θα δώσατε τα κλειδιά σε αυτούς τους αγοραστές;

Ο πωλητής, όταν πληροφορήθηκε ότι τα κλειδιά δεν πρέπει να παραδοθούν στον αγοραστή μέχρι να κλείσει μια συναλλαγή, αποφάσισε να παρακρατήσει τα κλειδιά. Ήταν μέσα στα δικαιώματά της. Γιατί να διακινδυνεύσετε κάποιο πρόβλημα;

Συμβουλή: Αντί να ορίσετε την κατοχή σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία, είναι πιο έξυπνο να γράφετε συμβόλαια που δίνουν κατοχή είτε στο "κλείσιμο" είτε σε X ημέρες πριν ή X ημέρες μετά και όχι σε συγκεκριμένη ημερομηνία.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.