Πώς να αντιμετωπίσετε μια χαμηλή εκτίμηση

Η Εθνική Ένωση Realtors αναφέρει στην μηνιαία έρευνα REALTOR Confidence Index για τις πωλήσεις της από το Νοέμβριο του 2016 έως τον Ιανουάριο του 2017, το 22% των ερωτηθέντων αντιμετώπισε θέματα εκτίμησης. Στην Έρευνα Αρχών Υποθηκών της NAR, το 55% των ερωτηθέντων για εκείνη την περίοδο ανέφεραν ζητήματα αξιολόγησης.

Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους τα σπίτια δεν εκτιμούν την τιμή πώλησης και οι εκτιμήσεις είναι χαμηλές. Εδώ είναι μερικά:

• Τεχνητά διογκωμένες τιμές που προκύπτουν από πολλαπλές προσφορές.
• Η πτώση των αγοραίων τιμών οφείλεται στο γεγονός ότι λιγότεροι αγοραστές κάνουν αγορές ανάμεσα σε ένα μεγαλύτερο κατάλογο κατοικιών.
• Παραίτηση από την αφθονία αποκλεισμού ή τις μικρές πωλήσεις στη γειτονιά, ειδικά όταν δεν υπάρχουν άλλες συγκρίσιμες πωλήσεις.
• Εσφαλμένη αξιολόγηση από τον ασφαλειοδότη.
• Πωλήσεις από τον πωλητή.
• Άπειρος εκτιμητής που δεν καταλαβαίνει τις τοπικές επιρροές στην αξία.
• Αυξάνοντας τις αγοραίες αξίες εξαιτίας περιορισμένου αποθέματος και ελάχιστων στοιχείων.
• Ο εκτιμητής αγνοούσε τα εκκρεμή στοιχεία πώλησης, τα οποία θα μπορούσαν να αντανακλούν υψηλότερες συγκρίσιμες πωλήσεις όταν έκλεισαν ή ο εκτιμητής επέλεξε συγκρίσιμες πωλήσεις από τις λανθασμένες γειτονιές.

• Ο αγοραστής λαμβάνει μετρητά από τον πωλητή, με αποτέλεσμα ο δανειστής να πιστεύει ότι η τιμή έχει διογκωθεί.

Ένας παράγοντας που δεν μπαίνει στο παιχνίδι είναι αν ο δανειστής θέλει να κάνει το δάνειο. Οι δανειστές θέλουν να δανείσουν χρήματα, και οι δανειστές απαγορεύεται να αναπροσανατολίσουν.

Λύσεις για χαμηλές εκτιμήσεις

Μην πανικοβάλλεστε εάν η αξιολόγηση έρχεται χαμηλή. Είναι δύσκολο να παραμείνετε ήρεμοι όταν φαίνεται ότι η εκκρεμούσα πώληση θα καταρρεύσει, αλλά και τα δύο μέρη έχουν επιλογές:

• Ο αγοραστής μπορεί να κάνει τη διαφορά σε μετρητά. Ο δανειστής νοιάζεται για την εκτίμηση μόνο στο βαθμό που επηρεάζει τη σχέση δανείου προς αξία. Μια χαμηλή εκτίμηση δεν σημαίνει ότι ο δανειστής δεν θα δανείσει. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειστής θα κάνει δάνειο βάσει της αναλογίας που συμφωνήθηκε στο συμβόλαιο με την εκτιμώμενη αξία. Μερικές φορές ο δανειστής του αγοραστή δεν θα επιτρέψει στον αγοραστή να δώσει μετρητά για τη διαφορά και, στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής θα πληρώσει αντί για κάποια από τα έξοδα κλεισίματος του πωλητή.
• Ο πωλητής μπορεί να μειώσει την τιμή. Εάν το σπίτι ήταν υπερτιμημένο ή η αξία ήταν φουσκωμένη, συχνά αυτή είναι η καλύτερη λύση. Τη nototkykyot τηkyotot τη not τη notkykykyky τη not not τη τη notkyky τηkykyky τη τη τη τηky τη τη τηky not not not not τη τη notky not not τη notky τηot notkykyot τηot notkyky not Δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι αν ο αγοραστής αποχωρήσει, ο πωλητής δεν θα λάβει χαμηλή εκτίμηση από τον δανειστή του δεύτερου αγοραστή, για να μην αναφέρουμε το χρόνο και το πρόβλημα που χρειάζεται για να πουλήσει το ακίνητο ξανά. Μερικές φορές ένα πουλί στο χέρι είναι το καλύτερο.
• Ο πωλητής μπορεί να προσφέρει για να μεταφέρει μια δεύτερη υποθήκη για τη διαφορά. Εάν ο αγοραστής θέλει πραγματικά το σπίτι, αλλά δεν μπορεί να βρει τη διαφορά σε μετρητά, η πραγματοποίηση πληρωμών ή η κατ 'αποκοπή πληρωμή σε μεταγενέστερη ημερομηνία στον πωλητή είναι μια επιλογή. Μετά τη λήξη της δεσμεύσεως, οι πωλητές διατηρούν συχνά το δικαίωμα έκπτωσης της δεύτερης υποθήκης, την πωλούν για λιγότερο από την ονομαστική τους αξία σε έναν επενδυτή.
• Παραγγείλετε μια δεύτερη αξιολόγηση.Πρώτον, εάν το δάνειο σας είναι δάνειο FHA, ζητήστε από τον δανειστή να σας ενημερώσει για έναν κατάλογο εγκεκριμένων εκτιμητών. Είτε ο πωλητής είτε ο αγοραστής μπορούν να πληρώσουν για τη δεύτερη εκτίμηση. Μερικές φορές η δεύτερη αξιολόγηση θα έρθει σε υψηλότερη από την πρώτη, ειδικά αν ο πρώτος εκτιμητής ήταν άπειρος ή έκανε λάθη.Εάν το δάνειο σας είναι ένα συμβατικό δάνειο, τότε υπόκειται στους κανόνες του Κώδικα Δεοντολογίας για την Αρχική Εκτίμηση (HVCC). Ο Barb Torres, ένας διαπιστευμένος ανώτερος εκτιμητής, λέει: "Μόλις τα μέρη βρουν έναν εκτιμητή που βγαίνει που δεν είναι εξοικειωμένος με την τοπική αγορά, έχουν κάθε δικαίωμα να έλθουν σε επαφή με τον δανειστή (κατά προτίμηση γραπτώς) για να ζητήσουν έναν τοπικό εκτιμητή να χρησιμοποιηθεί . "
• Προσφέρετε κατάλογο συγκρίσιμων πωλήσεων. Ζητήστε από τους εμπλεκόμενους φορείς να συντάξουν μια λίστα πρόσφατων συγκρίσιμων πωλήσεων που δικαιολογούν τη συμφωνηθείσα τιμή πώλησης. Υποβάλετε αυτήν τη λίστα στον αναδότη και ζητήστε αναθεώρηση της αξιολόγησης. Προσπαθήστε να χρησιμοποιήσετε comps πλησιέστερα προς την ιδιότητα του αντικειμένου από τα comps που χρησιμοποιούνται από τον εκτιμητή.
• Επίσης, ζητήστε από τους πράκτορες να καλέσουν τους πράκτορες των εκκρεμών πωλήσεων να προσπαθήσουν να ανακαλύψουν την πραγματική τιμή πώλησης αυτών των ακινήτων. Οι πράκτορες των καταλόγων δεν πρέπει να αποκαλύπτουν την τιμή πώλησης, αλλά πολλοί είναι ευτυχείς να βοηθήσουν, επειδή θα μπορούσαν να βρεθούν στην ίδια κατάσταση. Μπορείτε πάντα να ρωτήσετε αν ο πράκτορας σκέφτεται ότι η τιμή σας θα εκτιμηθεί αν ο πράκτορας αρνείται να αποκαλύψει την εκκρεμή τιμή.
• Συμβιβαστείτε στην αξία. Μερικές φορές, οι πωλητές θα σβήσουν λίγο τον αγοραστή που πληρώνει ολόκληρη τη διαφορά και θα εγκατασταθούν κάπου μεταξύ μιας πλήρους χρηματικής συνεισφοράς και της μείωσης της τιμής. Όσον αφορά μια διαφορά, για παράδειγμα, $ 10.000, ένας πωλητής μπορεί να συμφωνήσει να αποδεχθεί $ 5.000 σε μετρητά και να μειώσει την τιμή κατά $ 5.000.
• Ζητήστε από τον πωλητή να πληρώσει για ανεξάρτητη εκτίμηση. Εάν ο αγοραστής έχασε το 20%, για παράδειγμα, ο αγοραστής θα μπορούσε να μεταβεί σε πρόγραμμα δανεισμού 10% και να χρησιμοποιήσει αυτό το πρόσφατα αποδεσμευμένο μετρητά για να διαπραγματευτεί υψηλότερη πληρωμή σε μετρητά στον πωλητή.
• Ακύρωση της συναλλαγής. Πολλές συμβάσεις αγοράς περιέχουν ένα περιστατικό δανεισμού. Αν η αξιολόγηση είναι χαμηλή, ο αγοραστής δεν πληροί τις προϋποθέσεις για να αγοράσει το ακίνητο σύμφωνα με τους συμβατικούς όρους της σύμβασης. Ένα σωστά γραπτό περιστατικό δανεισμού επιτρέπει στον αγοραστή να ακυρώσει τη σύμβαση και απαιτεί από τον πωλητή να αποδεσμεύσει την αξιόπιστη κατάθεση του αγοραστή.

Ομοίως, ο πωλητής μπορεί να πουλήσει για περισσότερα, βάζοντας το σπίτι πίσω στην αγορά και αναζητώντας έναν νέο αγοραστή. Όσο η χαμηλή εκτίμηση δεν ήταν η FHA, η νέα αξιολόγηση θα μπορούσε να είναι πολύ διαφορετική. Οι εκτιμήσεις της FHA έχουν εκχωρηθεί σε έναν αριθμό υποθέσεων, οπότε αν ο πρώτος αγοραστής ήταν ο FHA και ο δεύτερος αγοραστής ήταν ο FHA, θα χρησιμοποιηθεί η ίδια εκτίμηση.