Πώληση μιας επιχείρησης εναντίον της πώλησης εμπορικών ακινήτων

Η πώληση μιας επιχειρηματικής δραστηριότητας, ακόμη και όταν περιλαμβάνεται η ακίνητη περιουσία, απαιτεί μια πολύ διαφορετική προσέγγιση στην αποτίμηση. Πολύ συχνά οι κτηματομεσίτες και οι μεσίτες δεν συνειδητοποιούν τη διαφορά, καθώς δεν παίρνουν πολλά αιτήματα για αυτό το είδος συνδυασμού συναλλαγών.

Όταν ένας ιδιοκτήτης επιχείρησης κατέχει επίσης το ακίνητο, θα θέλει είτε να κλείσει την επιχείρηση και να πουλήσει την ακίνητη περιουσία είτε να πουλήσει και τα δύο. Οι κτηματομεσίτες και οι μεσίτες μπαίνουν στον πειρασμό να αναγράφουν και τα δύο μαζί και αυτό μπορεί να είναι λάθος.

Μια επιχειρηματική επιχείρηση είναι ένα πολύ διαφορετικό ζώο από το ακίνητο όπου κατοικεί. Υπάρχουν επίσης πολύ διαφορετικές συμβατικές συμφωνίες που είναι απαραίτητες για τη μεταβίβαση των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης. Δεν είναι σαν ακίνητη περιουσία και μπορεί να περιέχουν εγγυήσεις όγκου και υπάρχοντα δημογραφικά στοιχεία πελατών / πελατών. Οι παράμετροι αποτίμησης είναι πολύ διαφορετικές, δεδομένου ότι μια επιχείρηση που εργαζόταν είχε λόγους "καλής θέλησης" καθώς και υφιστάμενες συμβατικές και ενδεχομένως συμφωνίες με προμηθευτές. Μερικές φορές δεν μπορούν να περάσουν σε νέο ιδιοκτήτη.

Επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας

Οι επαγγελματίες των ακίνητων περιουσιών, ιδιαίτερα εκείνοι που βρίσκονται στην εμπορική θέση, έχουν τις γνώσεις και την τεχνογνωσία για να αναλύσουν τα έσοδα και τα έξοδα ενοικίασης, παρουσιάζοντάς τα στον πελάτη / πελάτη τους για λήψη αποφάσεων. Όπου μπορούν να υποχωρήσουν είναι η ανάλυση μιας επιχείρησης από δημοσιονομική προοπτική. Υπάρχει πολύ κάτω από την επιφάνεια και η εξέταση ενός Κέρδους & Ζημιών και ενός Ισολογισμού δεν αρχίζει να φτάνει στα πραγματικά γεγονότα.

Στην αγροτική περιοχή στην οποία ασκούμαι, ένας μεσίτης ακινήτων είχε καταχωρίσει μια επιχείρηση προς πώληση, και αυτό ήταν χωρίς την ακίνητη περιουσία. Το κτίριο ενοικιάστηκε. Καθώς είχα έναν ενδιαφερόμενο πελάτη, τηλεφώνησα και ζήτησα τα οικονομικά στοιχεία, λαμβάνοντας ένα P & L και έναν Ισολογισμό. Τηλεφώνησα πίσω και ζήτησα ανάλυση των ταμειακών ροών. Ο μεσίτης δεν ήξερε πραγματικά τι ζητούσα.

Τα κέρδη και οι ζημίες μιας επιχείρησης είναι συχνά πολύ διαφορετικά από την ταμειακή ροή. απλά ζητήστε από έναν πράκτορα του IRS. Ένα από τα οφέλη της ιδιοκτησίας μιας επιχείρησης είναι να πάρει κάποια διαλείμματα με την αφαίρεση των δαπανών ως επιχείρηση που θα ήταν προσωπικά διαφορετικά. Δεν μιλάμε αναγκαστικά για παράνομες δραστηριότητες ή δραστηριότητες φοροδιαφυγής. Ένα παράδειγμα θα είναι οι εκπτώσεις για ένα όχημα και το κόστος λειτουργίας του, καθώς μπορεί να χρησιμοποιηθεί τόσο για προσωπικές όσο και για επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Ήταν μια κακή υπηρεσία στον πελάτη του να αναφέρει την επιχείρησή του όταν οι βασικότερες απαιτήσεις δεν βρίσκονταν στη βάση γνώσεων του. Κάθε καλός μεσίτης επιχειρήσεων θα απαιτήσει μια ανάλυση ταμειακών ροών από τον πελάτη του ως ένα από τα πιο σημαντικά οικονομικά έγγραφα. Οι προσαρμογές στην αξία της επιχείρησης πραγματοποιούνται με βάση τα στοιχεία της Ταμειακής Ροής, συμπεριλαμβανομένων:

• Λεπτομερή λογιστικά φύλλα όλων των εσόδων
• Λεπτομέρεια όλων των εξόδων
• Ποιες δαπάνες πρόκειται πραγματικά να ωφελήσουν τον ιδιοκτήτη
• Μια προσαρμογή πίσω στο εισόδημα για αυτά τα έξοδα ιδιοκτήτη-παροχών που θα πάει μακριά (όχι έξοδα για νέο ιδιοκτήτη)
• Μια προσθήκη στα έξοδα για το κόστος ιδιοκτήτη-παροχών που θα απαιτήσει από τον νέο αγοραστή να αυξήσει τα έξοδα (ιδιοκτήτης διαχειρίζεται / αγοραστής θα μισθώσει διευθυντή)

Σε μια προηγούμενη σταδιοδρομία ζωής, πωλίσαμε μια επιχείρηση σε μια εταιρεία που θα συμμετάσχει δημόσια στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης. Έστειλαν σε μια ομάδα ελεγκτών που πέρασαν αρκετές εβδομάδες, ελέγχοντας ως επί το πλείστον τις ταμειακές ροές μου. Ένα παράδειγμα δαπάνης ιδιοκτητών που έμενε μακριά ήταν η δαπάνη μου για φορτηγά. Η εταιρεία μου έδωσε ένα όχημα, όλα τα έξοδα, τη συντήρηση και τα καύσιμα που περιλαμβάνονται. Επέστρεψαν αυτά τα έξοδα και αύξησαν την αξία της επιχείρησής μου, καθώς δεν ήταν μια πραγματική δαπάνη που θα έπρεπε να πληρώσουν μετά την αγορά.

Όπως ανέφερα στον κατάλογο των στοιχείων, εάν ο ιδιοκτήτης πωλήσεων διαχειριζόταν επίσης την επιχείρηση και δεν πληρώνει τον εαυτό του με μισθό αγοράς, τότε ο αγοραστής πρέπει να προσαρμόσει την αποτίμηση της επιχείρησης προς τα κάτω λόγω της ανάγκης πρόσληψης διαχειριστή μισθού στην αγορά.

Όπως μπορείτε να δείτε, υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που κάνουν την αποτίμηση μιας επιχειρησιακής επιχείρησης πολύ διαφορετική από την πώληση ακινήτων. Και δεν έχουμε πάρει καν απογραφή. Ένα άλλο πράγμα για την αποτίμηση των επιχειρήσεων είναι οι διάφοροι τρόποι με τους οποίους υπολογίζεται ανάλογα με τον κλάδο ή τον τύπο επιχείρησης.

Είναι σαφές ότι οι περισσότεροι επαγγελματίες στον τομέα των ακίνητων περιουσιών δεν θα πρέπει να ασχολούνται με τη διαμεσολάβηση επιχειρησιακών επιχειρήσεων εκτός εάν έχουν την πείρα και την τεχνογνωσία για να το κάνουν. Μια πολύ καλύτερη προσέγγιση θα ήταν να συνεργαστείτε με έναν μεσίτη επιχειρήσεων που δεν κάνει μεσιτεία ακινήτων. Θα είναι μια αμοιβαία επωφελή σχέση, με καθέναν από εσάς να φέρει μέγιστη εμπειρία και αξία στον πελάτη / πελάτη.