Μάθετε πώς το δάνειο-αξία επηρεάζει την υποθήκη σας

Ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) είναι ένας οικονομικός όρος που χρησιμοποιείται από τους δανειστές για να εκφράσει την αναλογία ενός δανείου στην αξία του περιουσιακού στοιχείου. Ο δείκτης LTV είναι ένας από τους βασικούς παράγοντες κινδύνου που αξιολογούν οι δανειστές όταν πληρούν τις προϋποθέσεις για την υποθήκευση ενός δανειολήπτη. Ο κίνδυνος αθέτησης είναι πάντα ο πραγματικός οδηγός αναδοχής και, τελικά, οι αποφάσεις έγκρισης δανεισμού και η πιθανότητα ενός δανειστή να απορροφήσει μια ζημία αυξάνεται καθώς μειώνεται το ποσό των ιδίων κεφαλαίων.

Ως εκ τούτου, καθώς ο δείκτης LTV της αύξησης του δανείου, οι κατευθυντήριες γραμμές για τα προσόντα για ορισμένα προγράμματα υποθηκών καθίστανται πολύ αυστηρότερες. Οι δανειστές μπορούν να απαιτούν από τους δανειολήπτες με υψηλά δάνεια LTV να αποκτήσουν ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών για να προστατεύσουν από την αδυναμία του αγοραστή.

Υπολογισμός του λόγου δανείου προς αξία

Η αποτίμηση ενός ακινήτου καθορίζεται συνήθως από έναν εκτιμητή. Τυπικά, οι τράπεζες θα χρησιμοποιήσουν τη μικρότερη από την εκτιμώμενη αξία και την τιμή αγοράς. Ας καταρρίψουμε πρώτα ορισμένους αριθμούς και, στη συνέχεια, συζητήσουμε πώς αυτά τα δάνεια προς τις αξίες ταιριάζουν στο τοπίο των στεγαστικών δανείων.

Σενάριο αγοράς # 1 - Η αξιολόγηση είναι καλή (υπερβαίνει την τιμή αγοράς)

• Τιμή αγοράς: 100.000 $
• Εκτιμώμενη αξία: $ 110.000
• Προκαταβολή: $ 20.000
• Ποσό δανείου: $ 80.000
• Δανεισμός σε αξία (LTV) = 80%

Σενάριο αγοράς # 2 - Η εκτίμηση είναι χαμηλή (μικρότερη από την τιμή αγοράς)

• Τιμή αγοράς: 100.000 $
• Εκτιμώμενη αξία: $ 90.000
• Προκαταβολή: $ 20.000
• Ποσό δανείου: $ 80.000
• Δάνειο σε αξία (LTV) = 89%

Αναχρηματοδοτήστε το σενάριο # 1 (κανονικό, χωρίς δεύτερη υποθήκη)

• Αρχική τιμή: 100.000 $
• Υπόλοιπο δανείων: $ 80.000
• Ίδια κεφάλαια: $ 20.000
• Δάνειο σε αξία ή LTV = 80%

Αναχρηματοδότηση του σεναρίου # 2 (πολλαπλάσιες υποθήκες υποθήκης, συμπεριλαμβανομένης της δεύτερης υποθήκης)

• Αρχική τιμή: 100.000 $
• Υπόλοιπο δανείων: $ 80.000
• Δεύτερο υπόλοιπο δανείου: $ 10.000
• Ιδιότητα: $ 10.000
• Δάνειο σε αξία ή LTV = 90%

Είτε αγοράζετε είτε αναχρηματοδοτείτε, το δάνειο-αξία του δανείου σας είναι σημαντικό επειδή σας βοηθά να καθορίσετε το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων και την επιλεξιμότητα του δανείου σας.

Τύποι δανείων υψηλού LTV

Το δάνειο σε αξία είναι βασικός παράγοντας για την ικανότητά σας να λαμβάνετε έγκριση για υποθήκη. Σε γενικές γραμμές, οι δανειστές προτιμούν δάνεια με χαμηλό LTV επειδή τα δάνεια με χαμηλό LTV αντιπροσωπεύουν μικρότερο κίνδυνο για την τράπεζα. Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν ορισμένα προγράμματα δανείων ειδικά προσανατολισμένα προς τους ιδιοκτήτες σπιτιού με υψηλά LTVs. Υπάρχουν ακόμη και ορισμένα προγράμματα που αγνοούν το δάνειο σε αξία εντελώς. Ακολουθεί μια σύντομη ανασκόπηση των πιο κοινών τύπων δανείων υψηλού LTV.

Δάνειο VA: 100% δάνειο σε αξία

Τα δάνεια VA είναι δάνεια εγγυημένα από το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων των ΗΠΑ. Οι κατευθυντήριες γραμμές δανείου VA επιτρέπουν το 100% LTV, πράγμα που σημαίνει ότι δεν απαιτείται προκαταβολή για τους περισσότερους δανειολήπτες VA. Πάντα επικοινωνήστε με τον δανειστή σας για να βεβαιωθείτε ότι η επιλεξιμότητα VA εξακολουθεί να ισχύει για 100% χρηματοδότηση. Τα στεγαστικά δάνεια VA διατίθενται σε ορισμένους στρατιώτες ενεργούς υπηρεσίας, βετεράνους, στρατιωτικούς συζύγους, μέλη της Επιλεγμένης Αποθεματικής και Εθνικής Φρουράς, στρατιωτικούς και υπαλλήλους του Υπουργείου Άμυνας.

Δάνειο USDA: 100% δάνειο σε αξία

Τα δάνεια USDA είναι δάνεια που καλύπτονται από το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ. USDA δάνεια επιτρέπουν 100% LTV - δεν υπάρχει προκαταβολή που απαιτείται. Τα δάνεια USDA είναι μερικές φορές γνωστά ως Αγροτικά Στεγαστικά Δάνεια, αλλά ορισμένα προάστια σε μικρότερες κοινότητες ή στα μακρινά περίχωρα των περιοχών του μετρό μπορούν επίσης να πληρούν τις προϋποθέσεις. Συμβουλευτείτε τον δανειστή σας.

Υποθήκες FHA: Δάνειο σε αξία 96,5%

Οι κατευθυντήριες γραμμές υποθηκών FHA απαιτούν προκαταβολή τουλάχιστον 3,5%. Σε αντίθεση με τα δάνεια VA και USDA, τα δάνεια FHA δεν περιορίζονται από το στρατιωτικό υπόβαθρο ή τον τόπο - δεν υπάρχουν ειδικές προϋποθέσεις επιλεξιμότητας και δεν χρειάζεται να είσαστε πρώτος ιδιοκτήτης σπιτιού. Αν έχετε μέσο όρο πίστωσης, περιορισμένα περιουσιακά στοιχεία ή απλώς ξεκινάτε στην καριέρα σας, μια υποθήκη FHA μπορεί να είναι η καλύτερη διαδρομή για εσάς.

Fannie Mae & Freddie Mac Δάνεια: 95% δάνειο σε αξία (97% πιθανό)

Τα συμβατικά δάνεια είναι δάνεια που εγγυάται η Fannie Mae ή η Freddie Mac. Και οι δύο ομάδες προσφέρουν 97% υποθήκες αγοράς LTV, πράγμα που σημαίνει ότι θα χρειαστεί να κάνετε μια προκαταβολή 3% για να προκριθείτε. Ωστόσο, το 95% ή λιγότερο το δάνειο προς τις αξίες είναι πολύ πιο συνηθισμένο. Σε σύγκριση με ένα δάνειο FHA, η συμβατική χρηματοδότηση συνιστάται για τους ιδιοκτήτες σπιτιού με σταθερά, καθιερωμένα πιστωτικά αποτελέσματα.

Προγράμματα αναχρηματοδότησης "χωρίς αξιολόγηση"

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που θέλουν να εξοικονομήσουν χρήματα για την υποθήκη τους πρέπει να καταλάβουν πώς το δάνειο σε αξία αρχίζει να παίζει. Ένα υψηλότερο δάνειο σε αξία από μια χαμηλότερη από την αναμενόμενη εκτίμηση μπορεί να πυροδοτήσει τις αποταμιεύσεις σας γρήγορα.

Τούτου λεχθέντος, πολλά προγράμματα αναχρηματοδότησης "χωρίς αξιολόγηση" είναι διαθέσιμα για την επιλογή ιδιοκτητών σπιτιού. Όχι μόνο η έλλειψη αξιολόγησης επιταχύνει τη διαδικασία αναδοχής, αλλά επίσης καθιστά το δάνειο σε αξία άσχετο για τους δανειολήπτες. Μερικά από αυτά τα προγράμματα επισημαίνονται παρακάτω.

FHA Streamline Refinance

Το FHA Streamline Refinance είναι ένα ειδικό πρόγραμμα αναχρηματοδότησης που διατίθεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων με υπάρχουσες υποθήκες FHA. Οι επίσημες οδηγίες για το FHA Streamline Refinance αίθουν τις απαιτήσεις αξιολόγησης, πράγμα που σημαίνει ότι επιτρέπονται δάνεια με απεριόριστη LTV.

Βελτιώστε την αναχρηματοδότηση VA

Το VA Streamline Refinance είναι ένα ειδικό πρόγραμμα αναχρηματοδότησης για τους ιδιοκτήτες σπιτιού με τα υπάρχοντα VA στεγαστικά δάνεια. Το επίσημο όνομα του VA Streamline Refinance είναι το δάνειο αναχρηματοδότησης επιτοκίων (IRRRL). Όπως και με το FHA Streamline, το VA Streamline Refinance δεν απαιτεί αξιολόγηση, ούτε απαιτεί την επαλήθευση του εισοδήματος, της απασχόλησης ή της πίστωσης για τους περισσότερους δανειολήπτες.

USDA Βελτίωση Αναχρηματοδότησης

Το USDA Streamline Refinance είναι διαθέσιμο στους ιδιοκτήτες σπιτιών με υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια USDA μόνο. Όπως τα προγράμματα FHA και VA εξορθολογισμό, το USDA αναχρηματοδοτεί την ανάγκη για μια κατ 'οίκον αξιολόγηση. Το πρόγραμμα βρίσκεται σε πιλοτική φάση και διατίθεται σε 19 κράτη.