8 Συμβουλές για να κερδίσετε προσφορές αποκλεισμού REO

Πολλοί καταλαβαίοι αγοραστές σπιτιών θέλουν να χτυπήσουν το τζάκποτ αγοράζοντας έναν αποκλεισμό REO, μερικοί από τους οποίους συχνά υποβαθμίζονται. Οι κατασχέσεις REO είναι τα σπίτια στα οποία η τράπεζα έχει αποκλείσει και τώρα έχει στην απογραφή της. Μερικές είναι εξαιρετικές προσφορές. μερικοί δεν είναι, όπως με τίποτα στην ακίνητη περιουσία.

Όταν οι τράπεζες προβαίνουν σε κατασχέσεις REO στο πλαίσιο συγκρίσιμων πωλήσεων, οι πολλαπλές προσφορές είναι συχνά η απάντηση. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορούσατε να αντιμετωπίσετε σκληρό ανταγωνισμό για το σπίτι που ανήκε στην τράπεζα. Ή όχι. Ψάξτε για κατοικίες με μεγαλύτερες ημέρες στην αγορά, εάν θέλετε να διαπραγματευτείτε χαμηλότερες τιμές.

Δεν είναι ασυνήθιστο για ορισμένους κατασχέσεις REO στο Σακραμέντο, όπου πωλούν, να λάβουν 15 ή 20 προσφορές. Μερικές φορές η τράπεζα θα πετάξει εκτός από μια χούφτα προσφορές και στη συνέχεια θα ζητήσει από τους επιλεγμένους αγοραστές να υποβάλουν εκ νέου την αποκαλούμενη "υψηλότερη και καλύτερη" προσφορά. Μερικές φορές, η τράπεζα απλώς αποδέχεται την καλύτερη προσφορά κατά την εκκίνηση.

Εάν αναρωτιέστε πώς μπορείτε να φτιάξετε την προσφορά REO σας να λάμψει πάνω από όλα τα υπόλοιπα και να είναι η νικηφόρα προσφορά, εδώ είναι μερικές συμβουλές για να σας βοηθήσουμε να επιλέξετε την σωστή τιμή και τους όρους:

1) Αποκτήστε το ιστορικό ιδιοκτησίας αυτού του αποκλεισμού REO

Ζητήστε από τον πράκτορα του αγοραστή σας να μάθετε την τιμή αγοράς της τράπεζας με την πράξη του καταπιστευματοδόχου ή της πράξης του σερίφη. Γενικά, σημειώνεται στο ίδιο το έγγραφο, το οποίο μπορείτε να πάρετε από τους φορολογικούς καταλόγους ή μια εταιρεία τίτλου. Συγκρίνετε αυτή την τιμή με την τιμή που ζητά η τράπεζα. Μερικές φορές η τράπεζα θέλει να αποκλειστεί και θα θέσει μια τιμή προσφοράς τόσο υψηλή που κανένας επενδυτής δεν θα αγοράσει το σπίτι σε πλειστηριασμό.

Κοιτάξτε το ποσό των δανείων που κάποτε ήταν εξασφαλισμένα στο ακίνητο. Κάπου μεταξύ του αρχικού υπολοίπου υποθηκών και της τιμής πώλησης αποκλεισμού είναι το ποσό που θα δεχθεί η τράπεζα, εάν το σπίτι είναι υποαποτιμημένο.

2) Καθορίστε Συγκρίσιμες Πωλήσεις για τον Αποκλεισμό REO

Σε πολλές περιπτώσεις, η τιμή του καταλόγου δεν επηρεάζει την αξία του σπιτιού. Η αγοραία αξία έχει το μεγαλύτερο βάρος. Αν είστε αντιμέτωποι με ανταγωνιστικές προσφορές, άλλοι αγοραστές θα προσφέρουν περισσότερο από την τιμή καταλόγου.

• Κοιτάξτε τους τελευταίους τρεις μήνες συγκρίσιμων πωλήσεων, ένα μίνι CMA, για τη συγκεκριμένη γειτονιά για να καθορίσετε πόσο αξίζει τον αποκλεισμό αυτής της REO. Προσπαθήστε να χρησιμοποιήσετε μόνο εκείνα τα σπίτια που ταιριάζουν περισσότερο στην REO σχετικά με τα τετραγωνικά μέτρα, τον αριθμό των υπνοδωματίων, τα λουτρά, τις ανέσεις και την κατάσταση.
• Κοιτάξτε τις εκκρεμείς πωλήσεις. Ζητήστε από τον πράκτορα σας να καλέσει τους πράκτορες των εκκρεμών πωλήσεων να προσπαθήσουν να βρουν την αποδεκτή τιμή προσφοράς. Ορισμένοι πράκτορες καταχώρισης θα μοιραστούν αυτές τις πληροφορίες και κάποιοι δεν θα το κάνουν.
• Κοιτάξτε τις ενεργές καταχωρήσεις. Αυτά είναι πιθανότατα οι λίστες άλλοι αγοραστές θα χρησιμοποιήσουν για να διατυπώσουν μια τιμή, επειδή είναι τα μόνα σπίτια που αυτοί οι αγοραστές πραγματικά περιοδεία.

3) Αναλύστε την REO Solds του πράκτορα καταχώρισης

Οι περισσότεροι πράκτορες REO εργάζονται για μία ή δύο τράπεζες. Ορισμένοι πράκτορες καταχώρισης είναι αποκλειστικοί πράκτορες καταχώρισης για REOs και δεν απαριθμούν κανένα άλλο είδος ιδιοκτησίας. Δεδομένου ότι οι αντιπρόσωποι της REO ασχολούνται με τον όγκο, συνήθως εφαρμόζουν τις ίδιες αρχές τιμολόγησης σε όλες τις καταχωρίσεις REO τους.

• Ζητήστε από τον πράκτορα του αγοραστή σας να αναζητήσει τον πράκτορα στο MLS.
• Εκτελέστε μια αναζήτηση χρησιμοποιώντας το όνομα του πράκτορα του καταλόγου για να βρείτε τους τελευταίους τρεις έως έξι μήνες των καταχωρίσεων του πράκτορα.
• Τραβήξτε το ιστορικό αυτών των καταχωρίσεων για να προσδιορίσετε τον λόγο τιμής-τιμής προς τιμή πωλήσεων-τιμής. Αν οι περισσότερες από αυτές τις λιανικές πωλήσεις πωλούν, για παράδειγμα, 5% πάνω από την τιμή καταλόγου, τότε ίσως χρειαστεί να προσφέρετε 6% πάνω από την τιμή καταλόγου και αντίστροφα.

4) Ρωτήστε σχετικά με τον αριθμό των προσφορών που ελήφθησαν για τον εν λόγω αποκλεισμό REO

Εάν δεν υπάρχουν προσφορές στο σπίτι της REO, ίσως να προσφέρετε λιγότερο από την τιμή καταλόγου και να λάβετε την προσφορά σας αποδεκτή. Ωστόσο, αν υπάρχουν περισσότερες από δύο προσφορές, θα πρέπει πιθανότατα να προσφέρετε πάνω από την ζητούμενη τιμή.

Εάν υπάρχουν 20 προσφορές, λάβετε υπόψη ότι ορισμένες από αυτές τις προσφορές μπορεί να είναι όλες μετρητά. Τράπεζες όπως όλες οι προσφορές μετρητών. Εάν λαμβάνετε χρηματοδότηση, τότε ίσως χρειαστεί να αυξήσετε την τιμή στην προσφορά σας για να ληφθεί υπόψη.

5) Υποβολή επιστολής έγκρισης

Είναι αυτονόητο ότι δεν θέλετε μια αρχική επιστολή. Θέλετε μια επιστολή έγκρισης. Προετοιμαστείτε από την επιλογή του δανειστή σας εκ των προτέρων.

Επιπλέον, λάβετε προ-εγκριθεί από το δανειστή που κατέχει το ακίνητο. Μην περιμένετε να χρησιμοποιήσετε αυτόν τον δανειστή για το δάνειό σας, αλλά υποβάλετε την επιστολή προετοιμασίας από αυτόν τον δανειστή μαζί με την επιστολή του δανειστή σας. Οι τράπεζες δεν εμπιστεύονται πάντα άλλους προαπαιτούμενους δανειστές αλλά τείνουν να εμπιστεύονται τα δικά τους τμήματα. Εάν αγοράζετε ένα REO από την Wells Fargo, ίσως να πάρετε ένα πλεονέκτημα εάν η έγκρισή σας είναι από Wells Fargo, είναι το μόνο που λέω.

6) Μη ζητάτε από την REO Bank να πληρώσει για επισκευές / επιθεωρήσεις

Μερικές φορές οι τράπεζες πληρώνουν για επισκευές, αλλά συνήθως δεν συμφωνούν να το κάνουν κατά το στάδιο της προσφοράς. Εάν υπάρχουν προβλήματα κατά την επιθεώρηση στο σπίτι, επαναδιαπραγματευτείτε μετά την αποδοχή της προσφοράς σας. Έχω στο παρελθόν κατορθώσει να διαπραγματευτώ μειώσεις για τα μεγάλα είδη εισιτηρίων, όπως ένα μη λειτουργικό HVAC. Αλλά πράγματα που μπορείτε να δείτε με τα μάτια σας και μικρότερα αντικείμενα είναι δικά σας για να ασχοληθείτε με την AS AS ρήτρα εγγενή στις περισσότερες πωλήσεις REO αποκλεισμού.

7) Συντομεύστε την περίοδο επιθεώρησης

Εάν άλλοι αγοραστές ζητήσουν 17 ημέρες, για παράδειγμα, να διενεργήσουν επιθεωρήσεις, και ζητάτε 10, μπορεί να θεωρηθεί ο πιο σοβαρός αγοραστής. Μια επιθεώρηση είναι τυπικά μόνο για την οικοδόμηση του αγοραστή ούτως ή άλλως. Η τράπεζα είναι πολύ απίθανο να ανταποκριθεί σε τυχόν αιτήματα επισκευής. Μην κάνετε το λάθος να νομίζετε ότι μπορείτε να έρθετε ψηλά και να επαναδιαπραγματευτείτε αργότερα.

Δώστε ιδιαίτερη προσοχή σε πιθανολογούμενη μούχλα που μπορεί να εμφανιστεί σε εγκαταλελειμμένα σπίτια αφού έχουν καθίσει κενές για μεγάλο χρονικό διάστημα.

8) Προσφορά για τη διαίρεση των τελών με την τράπεζα REO

Ορισμένες τράπεζες δεν πληρώνουν π.χ. τέλη μεταφοράς. Εάν ο αγοραστής προσφέρει να χωρίσει αυτά τα τέλη, η τράπεζα θα αισθάνεται πιο επιρρεπής στην αποδοχή της προσφοράς. Το ίδιο πράγμα για τα τέλη μεσεγγύησης.

Πολλές τράπεζες διαπραγματεύονται τέλη έκπτωσης για ασφάλιση τίτλου. Εάν η τράπεζα θα πληρώσει για την πολιτική του κατόχου, η πολιτική ALTA μπορεί να κοστίσει λίγο περισσότερο. Αλλά εξακολουθεί να είναι καλή ιδέα να αφήσετε την τράπεζα να επιλέξει τίτλο αν θέλετε να γίνει αποδεκτή η προσφορά σας.

Εξετάστε τις συνέπειες της εκτίμησης

Εάν προσφέρετε πάνω από την τιμή καταλόγου, λάβετε υπόψη ότι η αξιολόγηση θα πρέπει να τεκμηριώνει την τιμή αυτή. Αν βρεθείτε αντιμέτωποι με χαμηλή εκτίμηση, έχετε επιλογές, οπότε μην απελπίζεστε. Θυμηθείτε, η τράπεζα πιθανότατα θα αντιμετωπίσει αυτό το πρόβλημα με τον επόμενο αγοραστή που λαμβάνει χρηματοδότηση.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.