BPO Επεξήγηση για την ακίνητη περιουσία

Στην ακίνητη περιουσία, τα BPO συχνά συνδέονται με κατασχέσεις και ανοικτές πωλήσεις, αλλά άλλες εταιρείες όπως εταιρείες μετεγκατάστασης παραγγέλλουν επίσης BPO. Ένα BPO αντιπροσωπεύει τη "γνώμη των χρηματιστηριακών τιμών" και περιλαμβάνει τη χρήση μιας διαδικασίας πολύ παρόμοιας με την εκτίμηση ακίνητης περιουσίας, αν και όχι τόσο εμπλεκόμενη ούτε περίπλοκη.

Οι εταιρείες και οι τράπεζες συνήθως προσλαμβάνουν έναν κτηματομεσίτη για να προετοιμάσουν μια άποψη αξίας για ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Ο εκπρόσωπος του μεσίτη, γενικά ένας πράκτορας, συγκρίνει τουλάχιστον τρεις παρόμοιες ιδιότητες που έχουν πρόσφατα πωληθεί στην ιδιοκτησία του αντικειμένου, έρχεται με ένα εύρος τιμών και στη συνέχεια προσαρμόζει τον αριθμό προς τα πάνω ή προς τα κάτω για διαφορές, όπως μια προστιθέμενη ομάδα ή μια νεότερη οροφή. Η τελική ανάλυση οδηγεί σε μια άποψη της αγοραίας αξίας.

Οι απόψεις των χρηστών σχετικά με τις τιμές είναι μερικές φορές αμφιλεγόμενες, ειδικά εάν ο πράκτορας που προετοιμάζει το BPO έχει μικρή εμπειρία ή γνώση σχετικά με τις τεχνικές γειτονιάς ή αξιολόγησης. Ενώ τα BPOs μπορούν να προσφέρουν μια λιγότερο εκλεπτυσμένη ή "ακριβή" άποψη αξίας, συνήθως κοστίζουν πολύ λιγότερο από μια πλήρης εκτίμηση.

Κατά τη διάρκεια της ύφεσης της αγοράς από το 2006 έως το 2011, οι τράπεζες πληρώνουν περίπου $ 50 έως $ 75 για ένα BPO. Αυτή η προσέγγιση είχε προβλήματα, επειδή οι τράπεζες έδιναν συχνά αυτή την επιχείρηση σε νέους πράκτορες, γιατί γενικά οι εν λόγω πράκτορες ήταν οι μόνοι που ήταν πρόθυμοι να εργαστούν τόσο λίγα. Δεν ήταν ασυνήθιστο για έναν πράκτορα με μερική απασχόληση να τραβήξει το σπίτι του πωλητή, αφήνοντας τα παιδιά του ακόμα συνδεδεμένα με τα καθίσματα των αυτοκινήτων τους, παίζοντας μέσα στο σπίτι, γυρίζοντας γρήγορα μερικές φωτογραφίες με το κινητό της και εξαντλώντας.

Εκείνη την εποχή, οι τράπεζες δεν φαινόταν να δίνουν μεγάλη έμφαση στο BPO, επειδή δεν ήταν πάντα χρησιμοποιούμενος για τον προσδιορισμό της αξίας. Πιθανότατα, ορισμένες κατευθυντήριες γραμμές απαιτούσαν BPO, αλλά οι τράπεζες χρησιμοποιούν επίσης άλλα κριτήρια για να καθορίσουν μια τιμή πώλησης, ειδικά για μια σύντομη πώληση. Οι τράπεζες θα μπορούσαν να συγκρίνουν την απώλεια με απώλειες από τον αποκλεισμό για να καθορίσουν εάν η απώλεια της απώλειας περιουσιακών στοιχείων έχει μεγαλύτερη σημασία από μια μικρή απώλεια πώλησης.

Δύο τυπικοί τύποι BPO

Υπάρχουν δύο τύποι τυποποιημένων BPO: το εσωτερικό BPO και ένα BPO με κίνηση. Το εσωτερικό BPO περιλαμβάνει τη φωτογράφηση και την αξιολόγηση του εσωτερικού του σπιτιού. Ένας οδηγός BPO περιλαμβάνει την αξιολόγηση του σπιτιού μόνο από το εξωτερικό του και δεν είναι πολύ πιο χρήσιμη από κάποια εσωτερικά BPOs.

Ο πράκτορας μπορεί να μην έχει ακόμη επιθεωρήσει προσωπικά το εξωτερικό του σπιτιού και μπορεί αντ 'αυτού να βασιστεί μόνο στις φωτογραφίες του σπιτιού που έχουν ήδη αναρτηθεί σε έναν ιστότοπο MLS. Επιπλέον, το εσωτερικό του σπιτιού δεν επιθεωρείται για μια κίνηση από το BPO. Στην περίπτωση αυτή, η αγοραία αξία εκτιμάται συχνά μόνο από τους αριθμούς: οι συγκρίσιμες πωλήσεις τους τελευταίους 3 μήνες.

Μερικές φορές μια μονάδα δίσκου BPO αναφέρεται ως desktop BPO, που σημαίνει ότι το εξειδικευμένο λογισμικό χρησιμοποιήθηκε για την εκτίμηση μιας αξίας. Αυτό λειτουργεί όμοια με τους τύπους αξιών που υπολογίζονται από μερικούς δημοφιλείς ιστότοπους όπως το Zillow Zestimate. Μπορεί να είναι ακριβής σε κάποιο βαθμό, αλλά δεν αντικαθιστά την εσωτερική επιθεώρηση, ούτε μια πλήρης εκτίμηση.

Γιατί οι τράπεζες παραγγέλνουν BPOs

Οι δύο πιο συνηθισμένοι λόγοι για τους οποίους οι τράπεζες παραγγέλλουν μια τιμή BPO είναι είτε για ένα σπίτι στον αποκλεισμό, που πρόκειται να εισέλθει στην απογραφή της τράπεζας των κατοικιών REO ή μια σύντομη πώληση. Οι τράπεζες μπορούν να ζητήσουν BPO από δύο ξεχωριστές εταιρείες κτηματομεσιτικών. Αυτή η εκτίμηση για ένα εύρος τιμών έχει σχεδιαστεί για να βοηθήσει την τράπεζα να αποφύγει ανακριβείς τιμές BPO μερικές φορές τοποθετημένες σε ανοικτές πωλήσεις από ανήθικους πράκτορες.

Ωστόσο, οι τράπεζες δεν έχουν υποχρέωση αποδοχής της τιμής BPO ως πραγματική αγοραία αξία.Μια τράπεζα μπορεί να χρησιμοποιήσει την τιμή BPO ως κατευθυντήρια γραμμή, αλλά μπορεί να χρησιμοποιήσει άλλα αποδεικτικά στοιχεία για να υποστηρίξει μια υψηλότερη τιμή πώλησης για να προσπαθήσει να αντισταθμίσει την απώλειά της. Όταν μια τράπεζα απαιτεί υψηλότερη τιμή για ένα σπίτι, δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η τιμή BPO εισέρχεται στην τιμή αυτή. Μερικοί πράκτορες κάνουν αυτό το λάθος, κατηγορώντας τον πράκτορα της BPO για υπερβολικά υψηλή αξία όταν η τράπεζα αποφάσισε να ζητήσει υψηλότερη τιμή.

Οι μόνοι που ελπίζουν ότι η αξία ενός BPO θα έρθει σε χαμηλά είναι γενικά οι αγοραστές μιας σύντομης πώλησης. Μία τράπεζα δεν υποχρεούται να πραγματοποιήσει μια σύντομη πώληση, οπότε η χαμηλή αποτίμηση δεν σημαίνει ότι η τράπεζα θα πουλήσει αυτόματα στην τιμή αυτή, την οποία πολλοί πράκτορες και πιθανές αγοραστές δεν καταλαβαίνουν.

Οι τράπεζες χρησιμοποιούν συχνά το BPO μόνο ως πρόσθετες πληροφορίες. Πολλά συστήματα λογισμικού αυτόματης αποτίμησης είναι διαθέσιμα και ένα BPO μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως μόνο συμπληρωματική αναφορά για να δοκιμάσει ή να υποστηρίξει τα συμπεράσματα του λογισμικού.