Μάθετε σχετικά με την υποτιμησιμότητα στην ακίνητη περιουσία

Η Subagency αναφέρεται σε μια συγκεκριμένη σχέση αναπαράστασης πελάτη μεταξύ ενός μεσίτη περιουσιακών στοιχείων ή ενός κτηματομεσίτη και άλλου μεσίτη ή πράκτορα που φέρνει τον αγοραστή να αγοράσει το ακίνητο.

Στην υπογονιμότητα, ο πράκτορας που φέρνει τον αγοραστή εργάζεται στην πραγματικότητα για τον πωλητή ως υποκατάστατο του χρηματιστή. Αυτό είναι σημαντικό, καθώς ο πράκτορας που συνεργάζεται με τον αγοραστή οφείλει πράγματι εμπιστευτικά καθήκοντα στον πωλητή και όχι στον αγοραστή.

Αυτή η πρακτική είναι εξ ολοκλήρου νεκρή στα περισσότερα κράτη, καθώς η υπηρεσία αγοραστών γίνεται όλο και πιο συνηθισμένη και επειδή οι αγοραστές χρειάζονται έναν συνήγορο για να εκπροσωπήσουν τα συμφέροντά τους στη συναλλαγή. Επίσης, καθώς οι διαμεσολαβητές και οι πωλητές τους είναι υπεύθυνοι για τις ενέργειες, τα λάθη και τις παραλείψεις του υποτομέα, αυτή δεν είναι η επιθυμητή κατάσταση στο μεγαλύτερο μέρος της σημερινής αγοράς ακινήτων.

Ενημέρωση: Η τρέχουσα κατάσταση της αντιπροσωπείας στη βιομηχανία

Οι νόμοι περί ακινήτων είναι ειδικοί για το κράτος και υπάρχουν τσέπες με διαφορετικά καταστατικά και πρακτικές. Σε ορισμένες περιοχές οι δικηγόροι εξακολουθούν να κλείνουν τις συναλλαγές ως παράδειγμα. Ωστόσο, τα περισσότερα από αυτά που θα μιλήσω εδώ είναι ο τρόπος που ασκούμε σε πολλές πολιτείες αυτές τις μέρες.

Η υποταγή απλώς δεν γίνεται πολύ πια. Ο διαμεσολαβητής δεν ενεργεί ως αντιπρόσωπος του πωλητή και ο αγοραστής δεν εκπροσωπείται από κάποιον που έχει καθήκοντα προς τον πωλητή. Ας δούμε μερικές από τις παραλλαγές της εκπροσώπησης.

Τα περισσότερα από όλα τα κράτη απαιτούν κάποια μορφή γνωστοποίησης στον πελάτη ή τον υποψήφιο πελάτη σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο θα τα εκπροσωπείτε στη συναλλαγή ακινήτων. Βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τους κανόνες του κράτους σας και τους διάφορους τρόπους με τους οποίους μπορείτε να είστε ο εκπρόσωπός τους. Τα καθήκοντά σας και οι υποχρεώσεις σας έναντι του πελάτη θα διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με το είδος της εκπροσώπησης στην οποία έχετε συμφωνήσει συμβατικά.

Του πράκτορα του πωλητή ή του αντιπροσώπου του αγοραστή

Στην πραγματικότητα ενεργείτε ως πραγματικός πράκτορας, και σε πολλά κράτη, αυτό πρέπει να αναφέρεται συγκεκριμένα εγγράφως. Έχετε εμπιστευτικά καθήκοντα στον πωλητή ή πελάτη αγοραστή σας:

• Αφοσίωση: πρέπει να ενεργείτε αποκλειστικά προς το καλύτερο συμφέρον του πελάτη σας. Κανένα άλλο συμφέρον δεν μπορεί να υπερισχύσει, συμπεριλαμβανομένων των συμφερόντων του μεσίτη ή του πράκτορα.
• Εμπιστευτικότητα: όλες οι εμπιστευτικές επικοινωνίες μεταξύ εσάς και του πελάτη σας και των εμπιστευτικών πληροφοριών πρέπει να διατηρούνται εμπιστευτικά για πάντα. Υπάρχουν εξαιρέσεις για δικαστικές αποφάσεις.
• Αποκάλυψη: έχετε υποχρέωση να αποκαλύψετε στον αγοραστή σας οτιδήποτε έχει ουσιώδη χαρακτήρα σχετικά με τη συναλλαγή ή την ιδιοκτησία.
• Υπομονή: δεν μπορείτε να κάνετε τίποτα παράνομο, αλλά αν είναι νόμιμο και σας έχει δοθεί εντολή από τον πελάτη να κάνει κάτι, θα πρέπει να το κάνετε.
• Λογική φροντίδα: ακολουθήστε μια επαγγελματική προσέγγιση σε όλες τις εργασίες για τον πελάτη και αναμένετε να χρησιμοποιήσετε την εύλογη φροντίδα για να αναλάβετε τα καθήκοντά σας με έναν εξαιρετικά επαγγελματικό τρόπο.
• Λογιστική: κατάλληλη λογιστική για όλα τα χρήματα ή άλλα πράγματα αξίας που σας έχουν ανατεθεί από τον πελάτη σας.

Μεσίτης Συναλλαγών ή Διαμεσολαβητής

Επειδή οι σχέσεις πρακτορείων είναι σπάνιες αυτές τις μέρες, οι περισσότεροι μεσίτες και πράκτορες ενεργούν ως μεσίτες συναλλαγών ή διευκολυντές συναλλαγών. Δεν είστε πράκτορας και δεν χρειάζεστε καθήκοντα εμπιστευτικότητας. Στην πραγματικότητα, θα έχετε την ίδια πίστη, λογική φροντίδα, αποκάλυψη και λογιστική ουσία ούτως ή άλλως. Απλά δεν κρατάτε τόσο υψηλό πρότυπο όσο είστε όταν είστε πράκτορας.

Αντιπροσωπευτική ευθύνη

Είχα έναν αριθμό δικηγόρων ως αγοραστές στην αγορά μου και μπορώ να σας πω ότι ποτέ δεν ήθελαν να ενεργήσω ως πράκτοράς τους.Βλέπετε, ο πράκτορας και ο πελάτης θεωρούνται ως ένα από ορισμένες απόψεις. Είναι μια ανώτερη σχέση, και ο πελάτης μπορεί πραγματικά να μπει σε νομικό πρόβλημα με τον λάθος πράκτορα.

Βλέπετε, αντιπροσωπευτική ευθύνη είναι ότι ο πελάτης είναι υπεύθυνος για τις πράξεις του πράκτορα. Αν δεν υποθέσουμε τίποτε δόλιο, αλλά ένα μεγάλο λάθος γίνεται από τον πράκτορα, ο πελάτης θα κρατιόταν εξίσου υπεύθυνος. Μπορείτε να δείτε γιατί ένας δικηγόρος δεν θα ήθελε να είναι υπεύθυνος για σφάλματα που μπορεί να κάνει ένας κτηματομεσίτης.