Δυσαρεστημένοι πωλήσεις κατοικίας: Foreclosures, Short Sales, REOs

Οι αποκλεισμοί, οι σύντομες πωλήσεις και οι REOs μας θυμίζουν: "Λιοντάρια και τίγρεις και αρκούδες, ω, μου!" Υπάρχουν ομοιότητες. Τα λιοντάρια και οι τίγρεις και οι αρκούδες είναι άγρια ​​ζώα, αλλά διαφορετικά μεταξύ τους - όπως και οι κατασχέσεις και οι πωλήσεις μικρής κλίμακας και οι ιδιοκτησίες ακινήτων (REOs) είναι δυσχερείς πωλήσεις, αλλά διαφορετικές μεταξύ τους.

Ωστόσο, χωρίς εξειδικευμένες γνώσεις για το πώς να χειριστείτε την αγορά αποκλεισμού, σύντομη πώληση ή REO, θα μπορούσατε να βρεθείτε σε επικίνδυνο έδαφος. Για παράδειγμα, ενώ πολλές πωλήσεις μικρής διάρκειας είναι κατασχέσεις, δεν είναι όλες οι κατασχέσεις πωλήσεων μικρής διάρκειας και όχι κάθε πώληση σε σύντομο χρονικό διάστημα είναι σε αποκλεισμό. Για να περιπλέξουν περαιτέρω τα θέματα, οι REO δεν είναι ούτε μικρές πωλήσεις, αλλά ορισμένοι προβλεπόμενοι πωλητές μικρής διάρκειας μπορούν να καταλήξουν ως REO.

Τι είναι ιδιοκτησία αποκλεισμού;

Μια ιδιοκτησία αποκλεισμού είναι ένα σπίτι στον αποκλεισμό - όταν μια καταγγελία της αθέτησης έχει κατατεθεί στα δημόσια αρχεία. Σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει σταματήσει να κάνει πληρωμές υποθηκών και ο δανειστής έχει ειδοποιήσει ότι αν δεν ενημερωθούν οι πληρωμές, θα πουλήσει το ακίνητο στον πλειοδότη.

Οι δανειστές μπορούν να αποκλείσουν για άλλους λόγους, αλλά ο πιο συνηθισμένος λόγος δανειστές καταθέτουν μια ειδοποίηση αθέτησης είναι όταν ένας δανειολήπτης είναι τουλάχιστον δύο πληρωμές σε καθυστερήσεις.

Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν φέρει το δάνειο ρεύμα, ο δανειστής θα πάρει το ακίνητο μακριά από τον ιδιοκτήτη. Το τελευταίο βήμα που παίρνει ο δανειστής μετά από μια ορισμένη περίοδο είναι να προσπαθήσει να δημοπρατήσει το ακίνητο σε δημόσια πώληση.

Δεν είναι όλα τα σπίτια που εμπίπτουν σε αποκλεισμό πηγαίνει στη δημόσια πώληση, επειδή οι ιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να κάνουν πίσω τις πληρωμές μέχρι ένα σημείο, η χρονική στιγμή της οποίας διαφέρει από το κράτος στο κράτος.

Οι επενδυτές ακίνητων περιουσιών και οι αγοραστές κατοικιών βλέπουν το κέρδος στην αγορά foreclosures επειδή μπορούν συχνά να αγοράσουν το ακίνητο για το οφειλόμενο ποσό, μαζεύοντας το κεφάλαιο του ιδιοκτήτη του σπιτιού δωρεάν.

Πώς η νομοθεσία της Καλιφόρνιας επηρεάζει τους επενδυτές αποκλεισμού / short selling

Τα κράτη έχουν διαφορετικούς νόμους που διέπουν τους αποκλεισμούς και κάποιοι ακολουθούν τη νομοθεσία της Καλιφόρνια. Για να κατανοήσετε πλήρως τα δικαιώματά σας ως αγοραστής αποκλεισμού, επικοινωνήστε με έναν τοπικό δικηγόρο ακινήτων. Ωστόσο, συνειδητοποιήστε ότι για μεγάλο χρονικό διάστημα στην Καλιφόρνια, ένας κτηματομεσίτης δεν θα μπορούσε να αντιπροσωπεύσει έναν επενδυτή αποκλεισμού εάν όλες οι ακόλουθες τέσσερις δηλώσεις ήταν αληθινές:

• Το σπίτι χαρακτηρίζεται ως προσωπική κατοικία του πωλητή.
• Το ακίνητο είναι μια μονοκατοικία ή 2 έως 4 μονάδες.
• Έχει υποβληθεί ανακοίνωση αθέτησης στις δημόσιες εγγραφές για το ακίνητο.
• Ο αγοραστής επενδυτή δεν θα καταλάβει το ακίνητο.

Ωστόσο, αν κάποια από αυτές τις τέσσερις δηλώσεις ήταν λανθασμένη, ένας αντιπρόσωπος στην Καλιφόρνια θα μπορούσε να εκπροσωπεί τους αγοραστές, ειδικά εάν ο αγοραστής επρόκειτο να καταλάβει το σπίτι. Αλλά για να εκπροσωπήσει έναν επενδυτή, ο νόμος CA απαιτεί από έναν κτηματομεσίτη να τοποθετήσει ένα ομόλογο. Δεν υπάρχει τέτοιος δεσμός στην πολιτεία της Καλιφόρνια. Ως εκ τούτου, ως επενδυτής προ-αποκλεισμού στην Καλιφόρνια, πολλοί αγοραστές αναγκάστηκαν να ενεργήσουν μόνοι τους.

Ένα δικαστήριο της Καλιφόρνια αποφάσισε το 2007 ότι η απαίτηση των ομολόγων δεν ήταν εκτελεστή. Η Ένωση Realtors της Καλιφόρνια έθεσε τότε στη διάθεσή της ένα ειδικό πακέτο μορφών που οι πράκτορες μπορούν να χρησιμοποιήσουν για να αντιπροσωπεύσουν τους επενδυτές. Συνειδητοποιήστε ότι, ως επενδυτής, πρέπει να συμμορφώνεστε με τον νόμο για τις πωλήσεις μετοχών. Μεταξύ άλλων απαιτήσεων, οι πωλητές που βρίσκονται σε αποκλεισμό έχουν το δικαίωμα να ακυρώσουν μια συναλλαγή εντός πέντε ημερών. Οι επενδυτές πρέπει να δώσουν στον πωλητή ειδοποίηση για το δικαίωμα αυτό, συμπεριλαμβανομένου ενός αντιγράφου του εντύπου που θα επιτρέψει στους πωλητές να ακυρώσουν.

Η παράλειψη συμμόρφωσης με τον νόμο για τις πωλήσεις σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο συνεπάγεται αυστηρές κυρώσεις, συμπεριλαμβανομένης μιας πρόβλεψης που δίνει στον πωλητή το δικαίωμα να ακυρώσει την πώληση μέχρι δύο έτη μετά την ολοκλήρωση της πώλησης στον επενδυτή και την επιστροφή του ακινήτου. Το διάβασες σωστά. Δύο χρόνια.

Ως επενδυτής, προτού αποφασίσετε να αγοράσετε ένα σπίτι στον αποκλεισμό με την καταβολή των επιστροφών στον δανειστή, δίνοντας στον πωλητή λίγα δολάρια και καταγράφοντας μια πράξη, καλέστε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας.

Τι είναι ακίνητο πώλησης;

Μια σύντομη πώληση συμβαίνει όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού βρίσκεται σε αποκλεισμό, αλλά πριν το ακίνητο πηγαίνει σε δημόσιο πλειστηριασμό. Σε μια σύντομη πώληση, ένας δανειστής πρέπει να συμφωνήσει να δεχθεί λιγότερο από το ποσό που οφείλεται στο ακίνητο.

Σε αντίθεση με τον αποκλεισμό, οι επενδυτές αγοράζουν συνήθως το σπίτι για ακόμα λιγότερα, επειδή οι επενδυτές δεν πληρώνουν το υπάρχον δάνειο ούτε συνιστούν τις προκαταβολές. Οι επενδυτές χτυπάνε μια συμφωνία με τον υφιστάμενο δανειστή να πάρει λιγότερο από ό, τι ο δανειστής έφτασε για να αποφύγει να αντιμετωπίσει έναν αποκλεισμό.

Είναι μύθος ότι οι δανειστές δεν πρόκειται να συνάψουν συμφωνία με έναν επενδυτή εκτός εάν ο πωλητής έχει πέσει πίσω από την υποχρέωση του πωλητή να πραγματοποιήσει έγκαιρες πληρωμές υποθηκών. Οι πωλητές δεν χρειάζεται να είναι προεπιλεγμένοι για να πραγματοποιηθεί μια σύντομη πώληση. Για έναν αγοραστή που θέλει να καταλάβει το σπίτι, η αγορά μιας σύντομης πώλησης έχει οικονομικό νόημα.

Ποιες είναι οι REOs - Ιδιοκτησία ακινήτων;

• Η αγορά ενός REO είναι παρόμοια με την αγορά μιας σύντομης πώλησης εκτός από το ακίνητο που ανήκει ήδη στον δανειστή.
• Το ακίνητο αποκτήθηκε από τον δανειστή μέσω μιας ενέργειας αποκλεισμού.
• Συχνά οι δανειστές θα πουλήσουν ξαναρχόμενα σπίτια για λιγότερο από το προηγούμενο υπόλοιπο δανείου.
• Οι ιδιότητές τους στην τράπεζα ονομάζονται REOs, δηλαδή rελαστικό μικατάσταση oαπό τον δανειστή.

Οι τράπεζες καταλήγουν να κατέχουν το ακίνητο όταν κανείς στην δημοπρασία δεν είναι αρκετά για να καλύψει το ποσό που οφείλεται στο ακίνητο. Τα σπίτια REO θεωρούνται συχνά ο καλύτερος τρόπος για να αγοράσετε ένα περιουσιακό στοιχείο λόγω του ότι ο πωλητής είναι ήδη εκτός εικόνας. Είναι μόνο ο επενδυτής, ο πράκτορας του επενδυτή, η τράπεζα και ο πράκτορας της τράπεζας που διαπραγματεύονται τη συναλλαγή. Ορισμένες REOS μπορούν να αγοραστούν απευθείας από τον δανειστή.

Για περισσότερες πληροφορίες, ζητήστε τη συμβουλή ενός δικηγόρου ακίνητης περιουσίας.