Γιατί μπορεί να συμβεί να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι πρώτα

Κάποιοι φιλοξενούμενοι ιδιοκτήτες σπιτιού που ζουν σε ακριβά αγορές ακινήτων παίρνουν ένα εκπληκτικό μονοπάτι: Αγοράζουν το "δεύτερο σπίτι" τους συνεχίζοντας να νοικιάζουν την πρωτεύουσα κατοικία τους. Η αγορά μπορεί να είναι ένα μέρος για να ξεφύγετε για τα Σαββατοκύριακα, ένα μέρος για να περάσετε τις διακοπές σας, ή ένα μέρος για να εξετάσει το ενδεχόμενο ενοικίασης σε άλλους ως χρήματα maker. Αλλά είναι επίσης σύμφωνη με την ευρέως διαδεδομένη πεποίθηση ότι η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι μια καλή επένδυση, οπότε όσο νωρίτερα κάποιος μπορεί να πάρει ένα κομμάτι, τόσο το καλύτερο. "Οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου", σημειώνει ο Εθνικός Σύνδεσμος των Realtors οικονομολόγος Lawrence Yun.

"Αυτή η ανατίμηση των τιμών μπορεί να προσφέρει μετοχές για συναλλαγές" αργότερα στη ζωή.

Ακόμα κι έτσι, η αγορά ενός σπιτιού και η συνέχιση του ενοικίου δεν είναι απαραιτήτως η σωστή κίνηση για σας. Ακολουθούν μερικές σκέψεις.

Δυναμικό εκτιμήσεων τιμής

Πόσο καλή είναι η επένδυση, να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι πρώτα; Πολλά εξαρτώνται από τη φύση της ιδιοκτησίας. Υπάρχει μια μεγάλη διαφορά στην αγορά ενός fixer-ανώτερο και βάζοντας σε μερικά ιδεώδη ιδρώτα τα σαββατοκύριακα σε σχέση με την αγορά ενός παρθένου χώρου και εφίδρωση πέρα ​​από το πού να τοποθετήσετε το ξαπλώστρες σας στο κατάστρωμα.

Όλα τα ακίνητα είναι, φυσικά, τοπικά, και οι προοπτικές εκτίμησης ποικίλλουν εξαιρετικά ανάμεσα στις περιοχές. Δείτε τι τιμές είναι πιθανό να κάνουν στις περιοχές με προσανατολισμό στις διακοπές. Η Trulia χρησιμοποιεί δεδομένα απογραφής για να συγκρίνει την ανατίμηση των τιμών στους ταχυδρομικούς κωδικούς των διακοπών έναντι των τοπικών περιοχών χωρίς εξαφάνιση. Το 2012 και το 2013, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών στις περιοχές που δεν δραστηριοποιήθηκαν ήταν περίπου τριπλάσιος από εκείνους των διακοπών (6,6% για τις περιοχές χωρίς βροχή το τελευταίο τρίμηνο του 2013, έναντι 1,9% για τις περιοχές διακοπών).

Με άλλα λόγια, ένα σπίτι που αγοράστηκε σε μια πόλη ή ένα προάστιο ήταν πιθανό να εκτιμήσει σε αξία πιο γρήγορα από ένα σαββατοκύριακο μέρος που μπορείτε να αγοράσετε σε μια πόλη παραλία ή αγροτική τοπική.

Αλλά από τότε, το χάσμα έχει μειωθεί σημαντικά, με τις περιοχές διακοπών να περνούν περιστασιακά μπροστά. Τον Δεκέμβριο του 2017, οι τιμές στις παραθεριστικές περιοχές αυξήθηκαν κατά 5,2% σε ετήσια βάση, σε σύγκριση με 5% στις τοποθεσίες που δεν είχαν εγκατασταθεί. Κοιτάζοντας μπροστά, η Trulia προβλέπει ένα αρκετά ισότιμο όριο στις τιμές και για τους δύο χώρους.

Μπορείτε να το αντέξετε;

Αυτή η ερώτηση είναι μεγάλη, και είναι εύκολο να το κάνεις λάθος. Το μεγαλύτερο λάθος που προκαλούν οι πρώτοι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν είναι η κατανόηση του κόστους ιδιοκτησίας, λέει ο Mitchell Roschelle, συνεργάτης της εταιρείας παροχής επαγγελματικών υπηρεσιών PwC στη Νέα Υόρκη και συνιδρυτής της συμβουλευτικής πρακτικής στον τομέα των ακινήτων. «Εξετάζουν τη μηνιαία πληρωμή και έρχονται με κάποιο αριθμό για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας που θα είχαν πληρώσει εάν ενοικιάζονταν. Ξέχασαν ότι ο λέβητας είναι γύρω στο 1987, και πρέπει να έχουν 1 τοις εκατό της αξίας του σπιτιού κλαπεί μακριά επειδή κάτι πρόκειται να σπάσει. "

Ο προσανατολισμός του: Αν το ενοίκιο για τον τόπο που ζείτε καθημερινά - και μην ξεχνάτε, είναι πιθανό να κλιμακωθεί στο μέλλον - συν το κόστος της δεύτερης κατοικίας ωθεί το 50 τοις εκατό του εισοδήματός σας, η ιδέα δεν έχει νόημα. Ένας τρόπος για να κρατήσετε το κόστος των θέσεων διακοπών σας υπό έλεγχο είναι να αγοράσετε σε ένα μέρος με μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού που φροντίζει για προβλέψιμη συντήρηση: φροντίδα γκαζόν, απομάκρυνση χιονιού και τα παρόμοια.

Επίσης, καταλαβαίνετε ότι η ίδια η πράξη της αγοράς ενός δεύτερου σπιτιού είναι πιθανό να είναι ακριβότερη από την αγορά ενός πρώτου. "Από την πλευρά του δανειστή, θεωρείται πιο επικίνδυνο", εξηγεί ο Yun. Επομένως, εάν χρειάζεστε υποθήκη, η απαίτηση για προκαταβολή πιθανόν να είναι λίγο μεγαλύτερη, όπως και το επιτόκιο για το δάνειο -σε 50 έως 100 μονάδες βάσης, λέει ο Yun. Ο συλλογισμός του δανειστή: Εάν πέσετε σε δύσκολους καιρούς και δεν μπορείτε να κάνετε πληρωμές, είναι ευκολότερο να απομακρυνθείτε από ένα μέρος που δεν είναι η κύρια κατοικία σας. μετά από όλα, θα έχετε κάπου να ζήσετε.

Θα είναι ένας Moneymaker;

Airbnb και ιστοσελίδες όπως το HomeAway διευκολύνουν τη χρήση του σπιτιού διακοπών σας όταν θέλετε και να επωφεληθείτε από αυτό όταν δεν το κάνετε. "Είναι σαν το αμερικανικό όνειρο για στεροειδή", λέει ο Roschelle. "Δεν πρόκειται απλώς να το αποκτήσω, θα το μετατρέψω σε μια επιχείρηση". Αν νοικιάσετε το σπίτι σας για λιγότερο από 14 ημέρες το χρόνο, δεν χρειάζεται να πληρώσετε φόρους για τα χρήματα. Περισσότερο από αυτό, όμως, εισέρχεστε σε ένα περίπλοκο κόσμο φορολογίας που απαιτεί σαφή και επιμελή τήρηση αρχείων.

Έχετε γίνει επίσης ιδιοκτήτης, η οποία είναι μια ταλαιπωρία στο ελάχιστο και μερικές φορές μετατρέπεται σε μια δεύτερη δουλειά.

Δυναμικό μεταπώλησης

Ακόμα κι αν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι, σκεφτείτε να το πουλήσετε κάτω από το δρόμο. Ένας τρόπος για να αυξήσετε το δυναμικό μεταπώλησης είναι εάν η αγορά σας θα μπορούσε να περιλαμβάνει όχι μόνο τους αναζητούντες διακοπές, αλλά οι ηλικιωμένοι αναζητούν ένα μέρος για να μετεγκατασταθούν για τα χρυσά χρόνια τους. "Νομίζω ότι οι προοπτικές για τις αξίες των κατοικιών είναι αρκετά καλές, ιδιαίτερα για περιοχές όπου θα δείτε πολλούς συνταξιούχους τις επόμενες δεκαετίες", λέει ο Mark Zandi, επικεφαλής οικονομολόγος της Moody's Analytics.

Εάν αυτό είναι μια σκέψη, σκεφτείτε τι ένα ηλικιωμένο άτομο μπορεί να θέλει σε ένα σπίτι, όπως κοιτάζετε: Ευρύχωρες αίθουσες και πόρτες, μια κύρια υπνοδωμάτιο σουίτα στον πρώτο όροφο, μια είσοδο χωρίς σκάλες. Μπορεί να μην είστε σε θέση να καταγράψετε όλα αυτά τα πράγματα - ένα πολύ μικρό ποσοστό του αποθέματος κατοικιών στις Η.Π.Α. έχει όλα αυτά - αλλά τόσο το καλύτερο.