Οι βελτιώσεις και οι βελτιώσεις των ενοικιαστών

Πολλοί ιδιοκτήτες επιχειρήσεων κάνουν αναβαθμίσεις σε κτίρια που νοικιάζουν από ιδιοκτήτη. Στην ασφάλιση εμπορικής ιδιοκτησίας, αυτές οι αναβαθμίσεις καλούνται βελτιώσεις και βελτιώσεις των ενοικιαστών ή TIB.

Γίνετε μέρος του κτιρίου

Οι βελτιώσεις και βελτιώσεις των μισθωτών πληρώνονται από τον μισθωτή αλλά γίνονται μέρος του κτιρίου. Εάν η σύμβαση δεν ορίζει διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης γενικά αποκτά την κυριότητα των αναβαθμίσεων μόλις εγκατασταθούν. Ο μισθωτής διατηρεί ασφαλιστικό ενδιαφέρον για το χρήση των βελτιώσεων. Το συμφέρον του ενοικιαστή στην ιδιοκτησία παύει όταν λήξει η μίσθωση και ο μισθωτής αποχωρήσει. Το ακόλουθο παράδειγμα δείχνει κάποιες βελτιώσεις που μπορεί να κάνει ο ενοικιαστής.

Παράδειγμα

Ο Larry κατέχει το Luxury Leathers, ένα κατάστημα δερμάτινων ειδών που βρίσκεται σε εμπορικό κατάστημα. Ο Larry εκμεταλλεύεται την επιχείρησή του εκτός εμπορικού χώρου που νοικιάζει από τον ιδιοκτήτη του εμπορικού κέντρου, τα εμπορικά κέντρα Inc. Ο Larry έχει κάνει διάφορες βελτιώσεις στον χώρο ενοικίασής του, αφού τα Luxury Leathers μεταφέρθηκαν σε αυτό πριν από δύο χρόνια. Αυτά περιλαμβάνουν το νέο φωτισμό, το νέο χαλί και ένα μικρό γραφείο Larry που κατασκευάστηκε πίσω από την περιοχή του λιανικού εμπορίου.

Η μίσθωση μεταξύ του Larry και του ιδιοκτήτη του δηλώνει ότι οι βελτιώσεις που κάνει ο Larry στο κτίριο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης καθίστανται ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη τη στιγμή που εγκαθίστανται. Τα ολοκληρωμένα TIBs πρέπει να είναι ασφαλισμένα από τον ιδιοκτήτη. Τα εμπορικά κέντρα Inc. ασφαλίζονται στο κτίριο σύμφωνα με μια πολιτική εμπορικής ιδιοκτησίας. Η πολιτική καλύπτει αυτόματα όλες τις βελτιώσεις του κτιρίου που πραγματοποιούνται κατά την περίοδο πολιτικής.

Ο Larry ξέρει ότι οποιαδήποτε TIB που εγκαθιστά θα γίνει ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη του. Παρ 'όλα αυτά, ο Larry θα έχει τη χρήση αυτών των βελτιώσεων για το υπόλοιπο της μίσθωσης του. Ο Λάρι θα μπορούσε να χάσει χρήση ενδιαφέροντος στην ιδιοκτησία, εάν τα TIBs καταστραφούν ή καταστραφούν από πυρκαγιά ή άλλο κίνδυνο. Ευτυχώς, ο Larry μπορεί να ασφαλίσει το ενδιαφέρον του για τις βελτιώσεις στο πλαίσιο μιας πολιτικής εμπορικής ιδιοκτησίας.

Έννοια των TIB

Πολλές πολιτικές εμπορικής ιδιοκτησίας ορίζουν βελτιώσεις και βελτιώσεις των ενοικιαστών όπως φωτιστικά, μετατροπές, εγκαταστάσεις ή προσθήκες σε ένα κτίριο που καταλαμβάνετε αλλά δεν έχετε. Δηλαδή, τα TIBs είναι αντικείμενα που αγοράσατε ή εγκαταστήσατε με δικά σας έξοδα, αλλά δεν μπορείτε νομικά να τα αφαιρέσετε.

Παραδείγματα TIBs είναι το γραφείο, τα φώτα και τα χαλιά που έχει εγκαταστήσει ο Larry στο κατάστημά του. Αυτή η ιδιοκτησία είναι πλέον μέρος του κτιρίου. Επειδή ο Larry δεν το κατέχει, δεν μπορεί να το πάρει μαζί του αν μετακινηθεί σε άλλη τοποθεσία. Εάν ο Larry προσπάθησε να απομακρύνει το ακίνητο, θα μπορούσε να βλάψει το κτίριο.

Ποιος είναι υπεύθυνος για την ασφάλιση;

Τα ΤΙΒ μπορεί να είναι ασφαλισμένα από τον μισθωτή ή τον ιδιοκτήτη. Η μίσθωση πρέπει να αναφέρει σαφώς ποιος είναι υπεύθυνος για την ασφάλιση. Διαφορετικά, μπορεί να προκύψουν διαφωνίες σχετικά με τις οποίες η ασφάλιση, ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής, θα πρέπει να ισχύουν για ζημίες που αφορούν ζημιωθέντα ΤΙΒ.

Η μίσθωση θα πρέπει επίσης να καθορίζει πότε η ιδιοκτησία των ΤΙΒ περνά από τον μισθωτή στον ιδιοκτήτη. Αυτό συχνά (αλλά όχι πάντα) συμβαίνει όταν οι βελτιώσεις εγκαθίστανται στο κτίριο.

Ασφαλιστική κάλυψη για τον ιδιοκτήτη

Δεδομένου ότι τα TIB ανήκουν στον ιδιοκτήτη, συχνά ασφαλίζονται σε συνδυασμό με το κτίριο που βρίσκεται κάτω από την πολιτική εμπορικής ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη. Οι πολιτικές καλύπτουν συνήθως το κτίριο που έχει προγραμματιστεί με την πολιτική, τις συμπληρώσεις και τα εξαρτήματα που έχουν ολοκληρωθεί (δηλαδή τα ακίνητα που είναι μόνιμα συνδεδεμένα με το κτίριο). Ένα παράδειγμα ενός εξαρτήματος είναι ένας πολυεστέρας εγκατεστημένος στην οροφή ενός εστιατορίου.

Ας υποθέσουμε ότι η μίσθωση μεταξύ Luxury Leathers και Shopping Centers Inc. απαιτεί από τον ιδιοκτήτη να ασφαλίσει τα TIB. Εάν τα εμπορικά κέντρα Inc είναι ασφαλισμένα σύμφωνα με μια τυπική πολιτική ιδιοκτησίας, τα γραφεία, τα χαλιά και τα φώτα που έχουν τοποθετηθεί από τον Larry πρέπει να θεωρηθούν ως καλυπτόμενα ακίνητα.

Οι βελτιώσεις που έγιναν από έναν μισθωτή αυξάνουν την αξία του κτιρίου του ιδιοκτήτη. Εάν ένας μισθωτής ξοδεύει $ 15.000 σε TIBs, η αξία του κτιρίου θα αυξηθεί κατά $ 15.000. Το όριο οικοδόμησης για την πολιτική του ιδιοκτήτη θα πρέπει να αυξηθεί κατά την αξία των ΤΙΒ. Διαφορετικά, το κτίριο ενδέχεται να μην είναι ασφαλισμένο. Αν προκύψει απώλεια και ο ιδιοκτήτης δεν έχει κατορθώσει να αγοράσει επαρκή όρια, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιβάλει ποινή συνεισφοράς.

Ασφαλιστική κάλυψη για μισθωτή

Εάν η μίσθωση απαιτεί από τον ιδιοκτήτη να επισκευάσει ή να αντικαταστήσει τα ΤΙΒ που έχουν υποστεί βλάβη, τότε ο ενοικιαστής δεν χρειάζεται να ασφαλίσει αυτά τα αντικείμενα. Διαφορετικά, τα ΤΙΒ θα πρέπει να ασφαλίζονται σύμφωνα με την πολιτική ιδιοκτησίας του ενοικιαστή. Οι περισσότερες πολιτικές εμπορικής ιδιοκτησίας καλύπτουν αυτομάτως, ως επιχειρηματική προσωπική ιδιοκτησία, το ενδιαφέρον χρήσης του ενοικιαστή για τα ΤΙΒ.

Ανάλογα με την πολιτική σας, τα ΤΙΒ μπορεί να καλύπτονται με βάση το κόστος αντικατάστασης ή την πραγματική αξία μετρητών. Οι απώλειες τυπικά καλύπτονται πλήρως μόνο εάν κάνετε επισκευές "αμέσως" (αυτή η λέξη δεν έχει οριστεί). Εάν δεν επισκευάσετε τα TIB αμέσως, ο ασφαλιστής σας μπορεί να πληρώσει μόνο ένα μέρος του αρχικού κόστους του με βάση τον ακόλουθο τύπο:

Αρχικό κόστος X αριθμός ημερών από την ημερομηνία απώλειας έως τη λήξη της μίσθωσης / αριθμός ημερών από την εγκατάσταση βελτιώσεων έως τη λήξη της μίσθωσης

Για παράδειγμα, υποθέστε ότι η Luxury Leathers υπέγραψε πενταετή μίσθωση την 1η Ιανουαρίου 2015. Ο Larry ολοκλήρωσε τις βελτιώσεις την 1η Ιανουαρίου 2016. Όλες οι βελτιώσεις καταστράφηκαν από πυρκαγιά την 1η Ιανουαρίου 2017. Ο ασφαλιστής του Larry δεν θα πληρώσει περισσότερα από τα ακόλουθα:

$ 15.000 X 1095 (τρεις φορές 365) διαιρούμενο με 1460 (τέσσερις φορές 365) = $ 11.250

Ο ασφαλιστής σας δεν θα πληρώσει τίποτα εάν ο ιδιοκτήτης σας επισκευάσει ή αντικαταστήσει τις κατεστραμμένες βελτιώσεις.

Εμπορικά πρότυπα

Ενώ οι ενοικιαστές δεν μπορούν να αποκόψουν τα TIB που εγκατέστησαν, μπορούν να αφαιρέσουν μια κατηγορία ιδιοκτησίας που ονομάζεται εμπορικό εξάρτημα μικρό.Τα εμπορικά εξαρτήματα είναι αντικείμενα εγκατεστημένα από τον μισθωτή, τα οποία ο μισθωτής αναμένει να αφαιρέσει όταν εγκαταλείπει το κτίριο. Είναι απαραίτητα για την επιχείρηση του ενοικιαστή και μπορούν να απομακρύνονται χωρίς να καταστρέφουν το κτίριο. Τα εμπορικά καταστήματα παραμένουν ιδιοκτησία του ενοικιαστή, οπότε ο τελευταίος είναι υπεύθυνος για την ασφάλειά του.

Ας υποθέσουμε ότι ο Larry εγκαθιστά νέα γραφεία στο κατάστημά του για να παρουσιάσει τα δερμάτινα προϊόντα του. Τόσο ο Larry όσο και ο ιδιοκτήτης του αναμένουν ότι ο Larry θα πάρει μαζί του τις περιπτώσεις όταν μετακομίζει σε άλλη τοποθεσία. Παρόλο που οι περιπτώσεις συνδέονται με το κτίριο, θεωρούνται εμπορικά καταστήματα και όχι TIB. Άλλα παραδείγματα εμπορικών ενδυμάτων είναι υπολογιστές, μηχανήματα αυτόματης πώλησης και εξοπλισμός μηχανών.

Οι ενοικιαστές θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι η μίσθωση καθορίζει με σαφήνεια ποιους τύπους περιουσιακών στοιχείων χαρακτηρίζονται ως εμπορικά κτίρια. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί να επιτρέψει στον μισθωτή να αφαιρέσει συγκεκριμένη περιουσία όταν λήξει η μίσθωση.