Όταν ένας πράκτορας ισχυρίζεται ότι έχει αγοραστή για το σπίτι σας

Αν είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού σας, πιθανότατα έχετε λάβει επιστολές μέσω ταχυδρομείου από κτηματομεσίτες που ισχυρίζονται ότι "Έχω έναν αγοραστή για το σπίτι σας". Μην κάνετε λάθος: Αυτά τα γράμματα είναι λεπτές μεταμφιεσμένες συνημμένες επιστολές από τους πράκτορες της λίστας wanna-be. Ακόμη και αν ένας από αυτούς τους πράκτορες αντιπροσωπεύει έναν αγοραστή στην αγορά ενός σπιτιού, υπάρχει σχεδόν μηδενική πιθανότητα ότι ο αγοραστής θέλει πραγματικά το συγκεκριμένο σπίτι σας. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους το κοινό δυσκολεύεται συχνά τους κτηματομεσίτες επειδή κάποιοι πράκτορες κάμπτουν ανοιχτά την αλήθεια.

Εφόσον ο πράκτορας μπορεί να εξορθολογίσει το ψέμα, ο πράκτορας μπορεί να μην δει τη ζημιά να συνθέτει γεγονότα που δεν είναι αληθινά.

Οι πωλητές που προσφέρουν τα σπίτια τους προς πώληση από τον εαυτό τους, γνωστοί ως FSBOs (προς πώληση από τους ιδιοκτήτες), ακούν επίσης από πράκτορες που ισχυρίζονται ότι έχουν αγοραστές. Και ίσως το κάνουν, ίσως όχι, αλλά πραγματικά, αυτοί οι πράκτορες γνωρίζουν ότι πολλά σπίτια FSBO έχουν πρόβλημα να πουλήσουν και θέλουν να είναι εκεί όταν οι ιδιοκτήτες συνειδητοποιήσουν ότι πρέπει να καταγράψουν με έναν πράκτορα.

Γιατί το ψέμα;

Πώς οι πράκτορες ξεφεύγουν λέγοντας ότι έχω έναν αγοραστή για το σπίτι σας όταν δεν το κάνουν; Επειδή κανείς δεν το αμφισβητεί. Επειδή οι πράκτορες θα πουν, Γεια σου, δουλεύω με μερικούς αγοραστές και παρόλο που το σπίτι σου δεν ταιριάζει με τις παραμέτρους τους, ποιος λέει ότι δεν θα αλλάξουν το μυαλό τους γι 'αυτό; Ή, Θα μπορούσα να τρέχω σε έναν αγοραστή αύριο που θέλει να αγοράσει το σπίτι σας, ποτέ δεν ξέρετε. Ωστόσο, δεν αλλάζει το γεγονός ότι ο πράκτορας δεν έχει, αυτή τη στιγμή, αγοραστή για το σπίτι σας.

Οι πράκτορες επίσης πετάνε, er, επενδύω , πολλά χρήματα για τη λήψη μαθημάτων κατάρτισης πωλήσεων. Οι εκπαιδευτές πωλήσεων τους λένε ότι είναι εντάξει να λυγίσουμε την αλήθεια για να έχουμε την ευκαιρία να μιλήσουμε με έναν πωλητή. Αυτό που ένας πράκτορας μπορεί να ψαρέψει είναι μια ευκαιρία να καθίσετε με τον πωλητή και να εφαρμόσετε τακτική πωλήσεων για να πάρετε την καταχώριση. Αλλά αυτό δεν είναι πώς οι πράκτορες εγγραφής βρίσκουν αγοραστές το σπίτι σας.

Πώς οι πράκτορες βρίσκουν αγοραστές σπίτι

Ένας πράκτορας listing δεν πρόκειται να δαπανήσει χρήματα και να επενδύσει χρόνο προσπαθώντας να βρει έναν αγοραστή για ένα σπίτι που δεν είναι η λίστα του πράκτορα. Αυτός ο πράκτορας θέλει να καταγράψει το σπίτι σας, γενικά μέσα από μια αποκλειστική λίστα με δικαίωμα πώλησης. Αυτός ο τύπος σύμβασης καταχώρησης λέει ότι ο πράκτορας κερδίζει προμήθεια όταν το σπίτι πουλάει, ανεξάρτητα από το ποιος βρήκε τον αγοραστή. Πριν να πείτε: "Περιμένετε λίγο, τι εάν βρω τον αγοραστή;" πρέπει να συνειδητοποιήσετε ότι αυτός ο τύπος προτιμώμενης συμφωνίας κατάθεσης προτρέπει επίσης τον πράκτορα της εισαγωγής να ξοδεύει ελεύθερα και να εμπορεύεται ευρέως για να εκθέσει το σπίτι σας στη μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών .

Αφού ο πράκτορας εγγραφής υπογράψει μια συμφωνία εισαγωγής με τον πωλητή, ο πράκτορας θα χρησιμοποιήσει ένα μείγμα από διάφορες τεχνικές μάρκετινγκ:

• Κάνοντας ένα σήμα προς πώληση στην αυλή, εκτός εάν οι κανονισμοί HOA δεν επιτρέπουν την σήμανση ή ο πωλητής αντικρούει. Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της National Association of Realtors, περίπου το 10% περίπου των αγοραστών προέρχονται από ένα σημάδι.
• Κρατώντας ανοιχτά σπίτια. Ίσως άλλο 5% των αγοραστών να προέρχονται από ανοικτές κατοικίες.
• Καταχώρηση του σπιτιού στην υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS). Οι περισσότεροι αγοραστές προέρχονται από το μάρκετινγκ του πρακτορείου εισαγωγής και το MLS αποτελεί βασικό στοιχείο αυτού. Ένας καλός πράκτορας θα υποβάλει φωτογραφίες επαγγελματικής ποιότητας, θα κατεβάσει την καταχώριση σε όλους τους σημαντικούς ιστότοπους ιδιοκτησίας και θα χρησιμοποιήσει την εκτύπωση και το διαφημιστικό ταχυδρομείο αναλόγως. Μερικοί πράκτορες διατηρούν χωριστές βάσεις δεδομένων για να επικοινωνούν με τους πράκτορες του αγοραστή και σε κοντινές πόλεις.
• Δικτύωση με συναδέλφους πράκτορες και προώθηση της καταχώρισης σε συνεδριάσεις γραφείων και συνεδριάσεις του διοικητικού συμβουλίου.
• Σχεδιάζοντας e-flyers και emails έκρηξης σε κάθε πράκτορα που ανήκει στο διοικητικό συμβούλιο τους.

Αλλά το γεγονός παραμένει ότι ο πράκτορας βρίσκει μόνο τον αγοραστή μετά ο πράκτορας υπογράφει τη συμφωνία εισαγωγής μαζί σας.

Λίστα τσέπης για να βρείτε αγοραστές

Οι καταχωρίσεις τσέπης είναι σπίτια που δεν βρίσκονται στην ανοιχτή αγορά και είναι γνωστά μόνο στον πράκτορα του καταλόγου και στον μεσίτη του πράκτορα. Δεν είμαι μεγάλος οπαδός των καταχωρήσεων τσέπης επειδή αυτή η πρακτική τείνει να μειώσει δραματικά τον αριθμό των αγοραστών που θα έχουν την ευκαιρία να δουν αυτά τα σπίτια. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι πωλητές πολυτελών κατοικιών μερικές φορές δεν θέλουν τα σπίτια τους να είναι εκτεθειμένα στο κοινό επειδή εκτιμούν την ιδιωτικότητα για τα χρήματα. Ή, το σπίτι τους είναι τόσο περίεργο που λίγοι αγοραστές εκτός από εκείνους με έναν τόνο μετρητών που μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αναδιαμορφώσουν θα το θέλουν.

Μερικοί πλούσιοι ιδιοκτήτες σπιτιού ξοδεύουν πολλά χρήματα για να ικανοποιούν τις ιδιαίτερες γεύσεις, μόνο και μόνο επειδή μπορούν.

Ορισμένοι πωλητές ελπίζουν επίσης ότι μια λίστα με τσέπες θα προσελκύσει τον αγοραστή ασθενών που περιμένει στις σκιές. Κάθε πράκτορας έχει έναν αγοραστή ή δύο που θέλει ο πράκτορας να τους ενημερώσει εάν ένα σπίτι σε μια συγκεκριμένη γειτονιά είναι διαθέσιμο, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής θα πληρώσει την αγοραία αξία για αυτό το σπίτι ή ότι ο αγοραστής θα γνωρίζει ότι είναι για πώληση.

Οι εγγραφές τσέπης συνήθως ευνοούνται από πολλούς κτηματομεσίτες, διότι σημαίνει ότι ο πράκτορας στο κατάλογο θα αντιπροσωπεύει πιθανότατα και τον αγοραστή, μια πρακτική γνωστή ως διπλή και διπλή υπηρεσία. Αυτό θα μπορούσε να σημαίνει μια διπλή προμήθεια σε αυτόν τον πράκτορα, επειδή ο πράκτορας μάλλον θα τεντώσει τόσο την αμοιβή του καταλόγου και του πράκτορα πωλήσεων. Δίνει στην τσέπη μια εντελώς νέα έννοια.

Ωστόσο, ρεαλιστικά, έχει γενικά μεγαλύτερη σημασία να δείξει το σπίτι σας σε ένα εκατομμύριο δυνητικούς αγοραστές από έναν μόνο αγοραστή.