Πωλούν το σπίτι σας στα παιδιά σας για ένα δολάριο

Μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας στα παιδιά σας για ένα δολάριο; Η σύντομη απάντηση είναι ναι. Αν είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού σας, μπορείτε να το πωλήσετε σε οποιονδήποτε με οποιαδήποτε τιμή. Αλλά αν πουλάτε ένα σπίτι $ 200.000 σε ένα παιδί για $ 1.00, κάνετε πραγματικά ένα δώρο $ 199.999 τη στιγμή της πώλησης. Το IRS γνωρίζει ότι δεν θα πουλάτε το σπίτι σε έναν ξένο για ένα δολάριο. Το IRS γνωρίζει επίσης ότι η τιμή είναι μόνο $ 1 επειδή ο αγοραστής είναι το παιδί σας. Ως εκ τούτου, θεωρείται μέρος πώληση και μέρος δώρο.

Οι περισσότεροι λαοί που υποβάλλουν αυτήν την ερώτηση πιστεύουν ότι μια τέτοια πώληση θα βοηθήσει στην αποφυγή φόρων επί ακινήτων και κληρονομιών. Ωστόσο, οι φόροι περιουσίας και κληρονομίας επί του ακινήτου εξαρτώνται από το αν ο πωλητής / δωρητής συνεχίζει να χρησιμοποιεί και να καταλαμβάνει το ακίνητο.

Κατάσταση 1: Ο πωλητής δεν χρησιμοποιεί την ιδιότητα Post Sale

Ας πάρουμε πρώτα την εύκολη υπόθεση. Ο αρχικός ιδιοκτήτης πωλεί το σπίτι τους αξίας $ 200.000 για $ 1 και δεν χρησιμοποιεί πλέον ούτε καταλαμβάνει το ακίνητο. Το υπόλοιπο ποσό των 199.999 δολαρίων δεν ξεφεύγει από τους ομοσπονδιακούς φόρους μεταβίβασης, επειδή το IRS αντιμετωπίζει τα $ 199.999 ως δώρο.

Ο ετήσιος αποκλεισμός του φόρου δώρου 14.000 δολαρίων είναι διαθέσιμος και ένα δώρο που ξεπερνά τα 14.000 δολάρια αρχίζει να χρησιμοποιεί το ομοσπονδιακό ισοδύναμο απαλλαγής ύψους 5.43 εκατομμυρίων δολαρίων. Η εξαίρεση είναι τόσο υψηλή που οι περισσότεροι άνθρωποι δεν χρειάζεται να ανησυχούν για αυτό. Για κρατικούς λόγους κληρονομίας και φόρου ακίνητης περιουσίας, το αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί από το αν το κράτος ακολουθεί τον ομοσπονδιακό φόρο ακίνητης περιουσίας, ή έχει τους δικούς του κανόνες.

Όταν ένα ακίνητο μεταφέρεται με δώρο, ο δικαιούχος αναλαμβάνει το κόστος ή τη βάση του φόρου εισοδήματος του δωρητή. Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, εάν ο παραλήπτης πουλάει το σπίτι για $ 200.000 και το κόστος του σπιτιού ήταν $ 50.000, τότε ο παραλήπτης πρέπει να αναφέρει και να καταβάλει φόρο επί κεφαλαιουχικού κέρδους $ 150.0000. Δεν είναι το καλύτερο αποτέλεσμα.

Αν ο δωρητής είχε κατοικήσει στο ακίνητο και συμπεριελήφθη στο κτήμα του, θα υπήρχε μια αύξηση στο φόρο εισοδήματος με βάση την τιμή της θανάτου και εάν το ακίνητο πωλείται για την ημερομηνία - της αξίας του θανάτου, δεν υπάρχει κέρδος κεφαλαίου που να φορολογείται.

Κατάσταση δύο: Ο πωλητής συνεχίζει να χρησιμοποιεί την ιδιότητα Post Sale

Τώρα για τη σκληρότερη περίπτωση. Λαμβάνουμε ένα διαφορετικό αποτέλεσμα αν ο αρχικός ιδιοκτήτης του σπιτιού εξακολουθεί να χρησιμοποιεί και να καταλαμβάνει το σπίτι μετά από την πώληση για $ 1 και $ 199.999. Για τον ομοσπονδιακό φόρο ακίνητης περιουσίας, η συνεχιζόμενη κατοχή της κατοικίας αναγκάζει ολόκληρη την αξία του ακινήτου να συμπεριληφθεί στην ακαθάριστη περιουσία και να υποβληθεί σε φόρο. Οι φορολογικές αρχές λαμβάνουν τη θέση ότι η συνεχιζόμενη κατοχή του ακινήτου ήταν μέρος της συμφωνίας.

Με άλλα λόγια, υπήρξε μια κατανόηση μεταξύ των δύο πλευρών που έκαναν κάτι τέτοιο: Θα σας πουλήσω το σπίτι μου για ένα δολάριο, αλλά θα με αφήσετε να μείνω σε αυτό όσο θέλω. Ακόμη και αν αυτή η κατανόηση δεν είναι γραπτή, οι φορολογικές αρχές υποστήριξαν με επιτυχία ότι η συμφωνία υπήρχε επειδή, στην πραγματικότητα, αυτό συνέβη. Αυτό δεν είναι ένα φοβερό αποτέλεσμα, γιατί θυμάστε ότι υπάρχει απαλλαγή από τον ομοσπονδιακό φόρο περιουσίας ύψους 5,43 $ (5,45 εκατομμύρια δολάρια το 2016).

Μερικοί λαοί πιστεύουν ότι η πληρωμή του ενοικίου είναι η απάντηση. Αυτό δεν θα βοηθήσει ούτε. Ο γενικός κανόνας είναι ότι όταν μεταβιβάζεται οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο κατά τη διάρκεια της ζωής του και το πρόσωπο που μεταβίβασε το ακίνητο διατηρεί το εισόδημα από το ακίνητο ή τη χρήση και την κατοχή του ακινήτου, τότε στην περιουσία του μεταβιβάζοντος περιλαμβάνεται η πλήρης αξία του μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου.

Υπάρχει μια εξαίρεση.Εάν η μεταβίβαση του ακινήτου ήταν πλήρους αξίας, δηλαδή η μεταβίβαση ήταν πώληση και ο μεταβιβάζων έλαβε άλλα περιουσιακά στοιχεία ή μετρητά ίσα με την εύλογη αγοραία αξία του ακινήτου. Η πληρωμή ενοικίου δεν είναι πλήρης αξία για τη μεταφορά. Μπορεί να είναι δίκαιη αξία για τη χρήση και την κατοχή, αλλά αυτό δεν βοηθά το φόρο ακίνητης περιουσίας. Υπάρχουν κάποιες τεχνικές σχεδιασμού ακινήτων που συνεπάγονται την αλλαγή του τίτλου στις προσωπικές κατοικίες. Βεβαιωθείτε ότι λαμβάνετε συμβουλές από ειδικούς πριν συμβουλευτείτε κάποιον προγραμματισμό περιουσίας.