Φορολογικές συνέπειες για τα Γραφεία Εσωτερικών Επιχειρήσεων

Ερώτηση:

Μέσα στα επόμενα χρόνια, σκοπεύω να πουλήσω το σπίτι μου. Χρησιμοποιώ ένα από τα δωμάτιά του μόνο ως γραφείο στο σπίτι για την επιχείρησή μου. Έχω διεκδικήσει εκπτώσεις στο σπίτι-γραφείο για ένα αναλογικό μερίδιο των αποσβέσεων και των άλλων δαπανών που σχετίζονται με την επιχειρηματική χρήση του δωματίου, όπως έχω καταργήσει όλο τον εξοπλισμό και τα έπιπλα γεμισμένα στο γραφείο. Πώς λειτουργούν οι φορολογικοί κανόνες όταν πωλίζω το σπίτι μου;

Απάντηση:

Πριν από το 2002, οι κανόνες ήταν πιο σκληροί αν χρησιμοποιούσατε μέρος της κατοικίας σας για επιχειρηματικούς σκοπούς και στη συνέχεια πωλήσατε το σπίτι σας. Ναι, ο νόμος επιτρέπει έναν αποκλεισμό - μια απόδραση από τους φόρους - του κέρδους από την πώληση μιας κύριας κατοικίας. Το ποσό αποκλεισμού ανέρχεται σε 250.000 δολάρια για μεμονωμένα άτομα και για παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν ξεχωριστές αποδόσεις και 500.000 δολάρια για παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν κοινές επιστροφές. Ωστόσο, οι κανόνες αυτοί επέτρεπαν τον αποκλεισμό μόνο του τμήματος του κέρδους που αποδίδεται στο τμήμα διαμονής, απαγορεύοντας κάθε αποκλεισμό για το κέρδος στο τμήμα του γραφείου.

Κατοικία έναντι επιχειρηματικής μεταχείρισης

Στην πραγματικότητα, η IRS αντιμετώπισε αυτό το είδος πώλησης σαν να είχατε πουλήσει δύο ακίνητα: μία κατοικία και τα άλλα επαγγελματικά ακίνητα. Ως εκ τούτου, έπρεπε να προβείτε σε ξεχωριστούς υπολογισμούς για τα κέρδη κατοικίας και επιχείρησης, διαιρώντας την τιμή πώλησης, τα έξοδα πώλησης και τη βάση μεταξύ της κατοικίας και των επιχειρηματικών τμημάτων.

Το IRS διέλυσε τους παλαιούς κανόνες και τους αντικατέστησε με νέους κανόνες που καταργούν την κατανομή μεταξύ κατοικίας και επιχειρήσεων. Η πώληση είναι μια ενιαία συναλλαγή εφόσον το γραφείο του σπιτιού και το οικιστικό μέρος βρίσκονται μέσα σε μια ενιαία κατοικία - μια "μονάδα κατοικίας", όπως το έθεσαν οι κανονισμοί των πρακτορείων. Ως εκ τούτου, κάποιος σαν εσάς μπορεί να αποκλείσει ολόκληρο το κέρδος, παρά τη χρήση μέρους του σπιτιού για δουλειές.

Ανασυγκρότηση Αποσβέσεων

Αυτό το διάλειμμα υπόκειται σε περιορισμό "ανάκτησης" που αποσκοπεί στην αποφυγή ενός διπλού οφέλους. Χωρίζετε κάθε εξαίρεση για το μέρος του κέρδους που ισούται με τις ενδεχόμενες ή επιτρεπόμενες μειώσεις των αποσβέσεων στο εσωτερικό γραφείο μετά τον Μάιο του 1997. Αντ 'αυτού, πληρώνετε φόρους για αυτό το μέρος. Επιτρέπεται ή επιτρέπεται να σημαίνει αυτό που ζητήσατε προηγουμένως ή, αν υποβάλατε λιγότερο από ό, τι θα μπορούσατε να ζητήσετε, το ποσό που θα μπορούσατε να ζητήσετε. Από αυτή την άποψη, οι νέοι κανόνες δεν διαφέρουν από όσα σας υποχρέωναν οι παλιοί κανόνες.

Αυτό που επιτυγχάνει το IRS είναι να ανακτήσει τις αποσβεστικές αποσβέσεις που σας επέτρεψαν να μειώσετε τους φόρους στα έτη πριν από την πώληση. Ο οργανισμός εξακολουθεί να εφαρμόζει τους κανόνες ανάκτησης ακόμα και αν παύσετε να χρησιμοποιείτε αυτό το δωμάτιο για επιχειρηματικούς λόγους και ολόκληρο το σπίτι είναι κύρια κατοικία για τουλάχιστον δύο χρόνια από την πενταετή περίοδο που λήγει την ημερομηνία πώλησης.

Απαλλαγή από Recapture

Για να δικαιούστε απαλλαγή από την ανάκτηση, πρέπει να δείξετε με "επαρκή αρχεία ή άλλα αποδεικτικά στοιχεία" - συνήθως, οι προηγούμενες επιστροφές θα πρέπει να είναι επαρκείς - "ότι η επιτρεπόμενη απόσβεση ήταν μικρότερη από το επιτρεπόμενο ποσό". δεν μπορεί να αποκλείσει είναι το επιτρεπόμενο ποσό. "

Για να το δείξετε, υποθέστε ότι το γραφείο στο σπίτι σας πληροί τις προϋποθέσεις για να υποβάλετε αξίωση απόσβεσης, αλλά μπορείτε να δείξετε ότι ποτέ δεν έχετε ζητήσει καμία. Στη συνέχεια, δεν υπάρχει μείωση του ποσού αποκλεισμού και καμία ανάκαμψη.

Φορολογική υποχρέωση που οφείλεται σε ανακτηθείσες αποσβέσεις

Οι ανακτηθείσες αποσβέσεις φορολογούνται με μέγιστο συντελεστή 25 τοις εκατό αντί για το ανώτατο ποσοστό 15 τοις εκατό για τα μακροπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη, καθώς και τους ισχύοντες κρατικούς φόρους εισοδήματος. Αναφέρετε αυτό το ποσό που έχει ανακτηθεί στο Πρόγραμμα Δ (Κέρδη και Ζημιές Κεφαλαίου), και όχι το Έντυπο 4797 (Πώληση Επιχειρηματικής Ιδιοκτησίας). Από την πλευρά του πλεονεκτήματος, δεν υποφέρετε από την ανάκτηση άλλων εξόδων, όπως φόροι ακίνητης περιουσίας και τόκοι στεγαστικών δανείων.

Όπως συμβαίνει με τυχόν φορολογικά ζητήματα, συμβουλευτείτε τον φορολογούμενο σας.

_{Ο Julian Block είναι δικηγόρος, συνδικαλιστής αρθρογράφος και πρώην ειδικός πράκτορας του IRS (ποινικός ανακριτής). Το άρθρο αυτό ήταν αποσπασματικό με άδεια από το φυλλάδιο: "Ο Οδηγός Φορολογικής Αποταμίευσης του Πωλητή στο Σπίτι: Απλοί τρόποι για κάθε πωλητή να μειώσει τους φόρους στο νόμιμο ελάχιστο", το οποίο μπορεί να παραγγελθεί στέλνοντας 19,95 δολάρια για ένα αντίγραφο στο J. Block Washington Sq., # 1-G, Larchmont, ΝΥ 10538.}

Από αυτή τη γραφή, η Elizabeth Weintraub, η Cal BRE # 00697006 είναι μεσίτης-συνεργάτης στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, CA.