Συγκριτική προσέγγιση πωλήσεων στην εκτίμηση ακινήτων

Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων συγκρίνει πρόσφατα πωλούμενες τοπικές παρόμοιες ιδιότητες με την ιδιότητα του αντικειμένου. Προσαρμογές τιμών γίνονται για διαφορές στις συγκρίσιμες και υποκείμενες περιουσίες.

Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων αποτελεί τη βάση για τη CMA του επαγγελματία του real estate, τη συγκριτική ανάλυση αγοράς. Πρόκειται για μια διαδικασία που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της τρέχουσας αγοραίας αξίας ενός ακινήτου με βάση τις πρόσφατες πωλήσεις συγκρίσιμων ακινήτων στην περιοχή. Τα αποτελέσματα του υπολογισμού χρησιμοποιούνται για να βοηθήσουν τον πελάτη που καταγράφει τον πωλητή στο σπίτι να αποφασίσει για την τιμή στην οποία θα καταχωρίσει την ιδιοκτησία του.

Οι επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούν επίσης μια διαδικασία CMA για να βοηθήσουν τους αγοραστές να καθορίσουν εάν η τιμή ενός σπιτιού είναι δίκαιη και σύμφωνη με την τρέχουσα δραστηριότητα της αγοράς. Ο πράκτορας, εάν είναι εμπεριστατωμένος, θα κάνει δύο από αυτούς, το ένα χρησιμοποιώντας πρόσφατα πωλούμενα ακίνητα και ένα άλλο χρησιμοποιώντας τις επί του παρόντος καταχωρημένες ιδιότητες και χρησιμοποιώντας τις τιμές των καταλόγων τους. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι αγορές αλλάζουν διαρκώς και θέλουν να δουν τις συγκρίσιμες ιδιότητες που είναι σήμερα οι ανταγωνιστές. Βάσει του τρέχοντος αποθέματος και της ζήτησης, θα μπορούσε να υπάρχει λόγος να μειωθεί ή να αυξηθεί η τιμή διαπραγμάτευσης που καθορίζεται στις πωληθείσες ιδιότητες CMA.

Η διαδικασία CMA

Υπάρχει μια δομημένη διαδικασία για να κάνετε μια CMA και υπάρχουν κάποιες σημαντικές βασικές απαιτήσεις:

• Οι συγκρίσιμες ιδιότητες που επιλέχθηκαν πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο παρόμοιες με το αντικείμενο του αντικειμένου:
  1. αριθμός υπνοδωματίων
  2. αριθμός λουτρών
  3. μέγεθος τετραγωνικού μεγέθους
  4. μέγεθος παρτίδας
• Οι συγκρίσιμες ιδιότητες πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο κοντά, στην ίδια γειτονιά ή υποδιαίρεση είναι καλύτερο.
• Η ημερομηνία πώλησης πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο πρόσφατη. Εάν οι ημερομηνίες που έχουν πωληθεί (συγκρίσιμες) είναι υπερβολικές στο παρελθόν, είναι ήδη πολύ παλιές για να είναι ακριβείς για την τρέχουσα αγορά. Αν δεν υπάρχουν αρκετές ιδιότητες κοντά για τις comps, τότε είναι απαραίτητη η μετακίνηση λίγο πιο μακριά.

Έτσι, με αυτό κατά νου, ας δούμε ένα γενικό παράδειγμα μιας απλής CMA.

1. Έχουμε την ιδιοκτησία μας, ένα 3 BR, 2 BA σπίτι 1900 τετραγωνικά πόδια σε μέγεθος με δύο αυτοκίνητο που επισυνάπτεται γκαράζ.
2. Το σπίτι είναι σε μια τυπική υποδιαίρεση παρτίδας πολύ παρόμοια σε μέγεθος με όλα τα άλλα.
3. Τρεις συγκρίσιμες κατοικίες βρέθηκαν στην ίδια υποδιαίρεση.
4. Δύο από τα σπίτια ήταν πολύ κοντά, με τα ίδια υπνοδωμάτια, λουτρά και γκαράζ.
5. Ένα σπίτι είχε ένα επιπλέον υπνοδωμάτιο και μισό μπάνιο. Η τιμή πώλησης αυτού του σπιτιού μειώθηκε από τη νέα κατασκευαστική αξία μιας κρεβατοκάμαρας και μισού λουτρού για να γίνει παρόμοια με το θέμα μας.
6. Τα τετραγωνικά πλάνα των σπιτιών ήταν κοντά, αλλά δεν ήταν ακριβή. Επομένως, οι τιμές των τριών τεμαχίων χωρίστηκαν από το αντίστοιχο τετραγωνικό πόδι τους για να ληφθεί μια τιμή πώλησης ανά τετραγωνικά πόδια. Αυτά υπολογίστηκαν κατά μέσον όρο σε έναν αριθμό.
7. Αυτός ο αριθμός πολλαπλασιάστηκε με τα 1.900 τετραγωνικά πόδια του αντικειμένου της ιδιοκτησίας για να καθορίσει την κατά προσέγγιση αξία της στην τρέχουσα αγορά.

Τώρα, για τον πωλητή και τον επαγγελματία στον τομέα των ακινήτων, αυτό συμβαίνει συνήθως όσο περνάει. Ωστόσο, θα πρότεινα μια άλλη ανάλυση αγοράς για να δείτε τον τρέχοντα ανταγωνισμό, όπως θα έκανα για έναν αγοραστή. Ένα άλλο CMA γίνεται σχεδόν με τον ίδιο τρόπο. Ωστόσο, τώρα βρίσκουμε τρία στοιχεία που πωλούνται και χρησιμοποιούν τις τιμές εισαγωγής τους.

Αυτό το παράδειγμα αγοράς ήταν αρκετά απασχολημένος και υπήρξαν περισσότερες πωλήσεις από τις νέες λίστες τις τελευταίες εβδομάδες. Η τρέχουσα απογραφή των κατοικιών προς πώληση είναι χαμηλότερη και οι τιμές εισαγωγής των τριών στοιχείων μας υποδηλώνουν ότι η εκτίμηση της τιμής εισαγωγής από την κανονική CMA μπορεί να αυξηθεί. Μείνουμε στο χαμηλό τέλος των τιμών των ανταγωνιστικών κατοικιών για ένα πλεονέκτημα πωλήσεων και πηγαίνουμε στην αγορά.

Έτσι, τι διαφέρει σε αυτές τις διαδικασίες και μια αξιολόγηση; Ο εκτιμητής χρησιμοποιεί επίσης comps, ίσως τα ίδια comps. Ωστόσο, ο εκτιμητής εργάζεται συνήθως για τον δανειστή, οπότε η δουλειά τους είναι διαφορετική. Ο επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας θέλει να πάρει την υψηλότερη δυνατή τιμή για τον πωλητή του. Ο εκτιμητής θέλει μια αξία που καλύπτει την επένδυση του δανειστή αλλά δεν είναι φουσκωμένη.