Φορολογικές διακοπές για την πώληση στο σπίτι

Οι πωλητές στο σπίτι απολαμβάνουν ένα τεράστιο φορολογικό πλεονέκτημα κατά τη μεταπώληση. Κώδικας Εσωτερικών Εισοδημάτων Το άρθρο 121 επιτρέπει ένα "αποκλεισμό" - τη διαφυγή από τους φόρους εισοδήματος - για τα κέρδη από πωλήσεις στο σπίτι. Ο αποκλεισμός ανέρχεται σε 500.000 δολάρια για τα παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν κοινές επιστροφές και 250.000 δολάρια για μεμονωμένους αρραβώνα και ζευγάρια που υποβάλλουν ξεχωριστές αποδόσεις.

Πώς οι ιδιοκτήτες σπιτιού φορολογούνται με κέρδη πάνω από τον αποκλεισμό των IRS

Τι συμβαίνει, όμως, όταν το κέρδος είναι μεγαλύτερο από το ανώτατο όριο αποκλεισμού των 500.000 ή 250.000 δολαρίων; Απάντηση: Η υπέρβαση φορολογείται ως μακροπρόθεσμο κεφαλαιακό κέρδος με ανώτατο ποσοστό 15%, συν τους ισχύοντες κρατικούς φόρους. Η βασική απαίτηση: Να είστε ιδιοκτήτης και να διαμείνετε ως κύρια κατοικία σας για περιόδους που συγκεντρώνουν τουλάχιστον δύο από τα πέντε έτη που λήγουν την ημερομηνία πώλησης και πρέπει να έχουν περάσει τουλάχιστον δύο χρόνια από τότε που χρησιμοποιήσατε για τελευταία φορά τον αποκλεισμό.

Φορολογικές ελαφρύνσεις για προσωπική ιδιοκτησία

Όταν πουλάτε, προσέξτε τους ειδικούς κανόνες για τα έπιπλα. Το διάλειμμα αποκλεισμού δεν ισχύει για έπιπλα ή άλλα προσωπικά είδη που μπορείτε να πουλήσετε με κέρδος. Μετρήστε οποιοδήποτε κέρδος στα στοιχεία αυτά ως ανακοινώσιμο εισόδημα κατά το έτος πώλησης.

Ακόμη χειρότερα, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε οποιαδήποτε απώλεια από την πώλησή τους, καθώς δεν τα αγοράσατε αρχικά για να κάνετε κέρδος ή να κερδίσετε εισόδημα. Ούτε μπορείτε να μειώσετε το κέρδος από την πώληση ενός σπιτιού από ζημία που υπέστη από την πώληση επίπλων. η πώληση επίπλου είναι μια ξεχωριστή συναλλαγή.Αν αποφασίσετε να πωλήσετε τα περιεχόμενα της κατοικίας σας, ο φόρος μπορεί να τρέξει απροσδόκητα υψηλός. Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων μετρά κέρδος ή ζημία ξεχωριστά για κάθε πωληθέν περιουσιακό στοιχείο και όχι για το συνολικό αποτέλεσμα της πώλησης.

Έτσι, ακόμη και αν μια κατ 'αποκοπή πώληση έχει ως αποτέλεσμα μια καθαρή ζημιά για εσάς, οι ομοσπονδιακοί σύμβουλοι μπορούν να δημιουργήσουν ένα φορολογητέο κέρδος, απλώς αποκλείοντας τις ζημίες που υφίσταντο σε ορισμένα από τα περιουσιακά στοιχεία που εμπλέκονται. Αποτέλεσμα: Το φορολογητέο κέρδος μπορεί να υπερβαίνει κατά πολύ το καθαρό κέρδος δολαρίου από την πώληση.

Για να το φανταστούμε, τα οικιακά περιεχόμενα της Rita Harrison περιλαμβάνουν κάποια στοιχεία που αξίζει σήμερα λιγότερο από το αρχικό τους κόστος, ενώ άλλα έχουν εκτιμήσει σημαντικά - ανατολίτικα χαλιά, για παράδειγμα. Η Ρίτα λαμβάνει 50.000 δολάρια για οικιακά περιεχόμενα, των οποίων το αρχικό κόστος μπορεί να είναι τουλάχιστον αυτό ή περισσότερα.

Παρόλα αυτά, είναι υπεύθυνος για φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για κάθε είδος που πωλείται για περισσότερο από το κόστος, χωρίς αντιστάθμιση για ζημίες από αντικείμενα που πωλούνται με λιγότερο από το κόστος. Έτσι, αν η Ρίτα αποκομίσει κέρδη 25.000 δολαρίων και υποστεί ζημιές ύψους 25.000 δολαρίων, πρέπει να πληρώσει φόρους για όλα τα κέρδη και να αγνοήσει όλες τις απώλειες.

Οι κανονισμοί του IRS περιγράφουν τον τρόπο με τον οποίο η Rita πρέπει να καθορίσει πότε τα έπιπλα και οι συσκευές είναι στο σπίτι της. Η Rita μπορεί να προσθέσει στο σπίτι της αυτό που ξοδεύει σε έπιπλα, συσκευές και παρόμοια αντικείμενα που θεωρούνται τα εξαρτήματα (μόνιμα τμήματα του ακινήτου) και ως εκ τούτου μέρος του σπιτιού. Δεν μπορεί να προσθέσει στη βάση του το κόστος των αντικειμένων που θεωρούνται προσωπική ιδιοκτησία και, ως εκ τούτου, δεν είναι μέρος του σπιτιού.

Ο νόμος του κράτους στο οποίο βρίσκεται η κατοικία του καθορίζει εάν, για παράδειγμα, ένα ψυγείο πρέπει να ταξινομηθεί ως ένα εξάρτημα (που σημαίνει ότι το αντικείμενο πρέπει να πωληθεί με το σπίτι) ή ως προσωπική ιδιοκτησία (δηλαδή δεν χρειάζεται να πωληθεί ). Κατά γενικό κανόνα, ο νόμος θεωρεί ένα στοιχείο που μετακινείται εύκολα ως προσωπική ιδιοκτησία και όχι ως προσάρτημα.

Ο Julian Block, δικηγόρος στο Larchmont της Νέας Υόρκης, έχει αναφερθεί από τα μέσα μαζικής ενημέρωσης ως "κορυφαίος φορολογικός επαγγελματίας".

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.