Τι είναι η απελευθέρωση της ευθύνης για μια σύντομη πώληση;

Υπάρχουν πολλοί εύλογοι λόγοι για να κάνετε μια σύντομη πώληση, αλλά ένας από τους πιο σημαντικούς λόγους είναι να πάρετε μια απαλλαγή ευθύνης. Γιατί θέλετε μια απαλλαγή από την ευθύνη σε μια σύντομη πώληση; Διότι χωρίς αυτό, η τράπεζα μπορεί να έχει το δικαίωμα να εισπράξει το οφειλόμενο υπόλοιπο που ένας πωλητής δεν πληρώσει.

Όταν ένας δανειστής συμφωνεί να κάνει μια σύντομη πώληση, γενικά έρχεται σε αυτή την απόφαση επειδή είναι πιο κερδοφόρο για την τράπεζα να κάνει τη σύντομη πώληση από το να αποκλείσει. Μπορεί ή δεν μπορεί να απαιτήσει ότι ο πωλητής έχει οικονομικές δυσκολίες, αλλά σίγουρα το σπίτι είναι υποβρύχιο.

Σε μια σύντομη πώληση, η τράπεζα συμφωνεί να αποδεσμεύσει το δάνειο με αντάλλαγμα ότι λαμβάνει λιγότερο από το οφειλόμενο ποσό. Αλλά δεν απαλλάσσει απαραιτήτως τον πωλητή. Απελευθέρωση του δανείου από την ιδιοκτησία και απελευθέρωση του πωλητή είναι 2 διαφορετικά πράγματα. Εάν χρωστάτε την τράπεζα 200.000 δολάρια, αλλά το σπίτι σας αξίζει 75.000 δολάρια, η τράπεζα μπορεί να αποδεχθεί $ 75.000 και να αποδεσμεύσει το δάνειο. Ωστόσο, χωρίς την απελευθέρωση ευθύνης, θα μπορούσατε να ανακαλύψετε λίγα χρόνια αργότερα ότι η τράπεζα έρχεται τώρα μετά από σας και απαιτώντας να πληρώσετε τη διαφορά των $ 125.000.

Απελευθέρωση της ευθύνης και σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης

Το σύντομο γράμμα έγκρισης πώλησης περιέχει το κλειδί. Αυτή η επιστολή έγκρισης διευκρινίζει ακριβώς τι αναμένει η τράπεζα. Καθορίζει τους ακόλουθους όρους, μεταξύ άλλων:

• Η αποδεκτή τιμή πώλησης
• Μέγιστες επιτρεπόμενες προμήθειες
• Μέγιστο κόστος κλεισίματος
• Ελάχιστο καθαρό εισόδημα
• Τελευταία προθεσμία

Όχι κάθε σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης περιλαμβάνει απελευθέρωση ευθύνης. Στην πραγματικότητα, ορισμένες επιστολές έγκρισης δεν αντιμετωπίζουν καθόλου ευθύνη. Οι δικηγόροι λένε ότι αν δεν αντιμετωπιστεί το ζήτημα, τότε ο δανειστής θα μπορούσε να διατηρήσει τα δικαιώματα που έχει στη διάθεσή του ο δανειστής βάσει του ομοσπονδιακού ή / και του κρατικού δικαίου για να επιλύσει μια κρίση ανεπάρκειας.

Μην υπογράφετε ποτέ μια σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης χωρίς να ζητήσετε από έναν δικηγόρο να το διαβάσει και να σας δώσει νομικές συμβουλές. Μην ρωτάτε τον πράκτορά σας επειδή, εκτός αν ο αντιπρόσωπός σας είναι δικηγόρος, αυτός ο πράκτορας δεν έχει άδεια να σας δώσει νομικές συμβουλές. Είναι αντίθετο με το νόμο για έναν κτηματομεσίτη να διανέμει νομικές συμβουλές.

Λέω στους πελάτες μου ότι αν βλέπω ότι η σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησής τους περιέχει απαλλαγή από ευθύνη, δεν μπορώ να τους συμβουλεύσω. Τους λέω να καλέσουν έναν δικηγόρο. Εάν η επιστολή είναι ασαφής ή δεν διευκρινίζει συγκεκριμένα, θα προτείνω ο πωλητής να επικοινωνήσει με έναν δικηγόρο για να προσπαθήσει να επιτύχει την απελευθέρωση της ευθύνης. Σε καμία περίπτωση δεν δίνω νομικές συμβουλές.

Δεν θα εκπλαγώ να ακούσω τους πωλητές να υποβάλλουν αγωγές κατά των κτηματομεσιτών τους, επειδή αυτοί οι πράκτορες τους διαβεβαίωσαν ότι ο δανειστής δεν θα πάει μετά από μια κρίση ανεπάρκειας. Ακόμη και στην Καλιφόρνια, όπου είμαστε τυχεροί που έχουμε ορισμένα δάνεια χωρίς προσφυγή, αυτή η μη προσφυγή συνήθως ισχύει για κατασχέσεις και όχι για ανοικτές πωλήσεις. Με άλλα λόγια, ένας πωλητής που πραγματοποίησε μια σύντομη πώληση σε δάνειο αγοραπωλησίας δεν έχει καμία εγγύηση ότι ένας σύντομος δανειστής πώλησης θα τις αποδεσμεύσει, εκτός εάν ο δανειστής απελευθερώσει συγκεκριμένα τον πωλητή.

Έχουμε το τμήμα 580e του Πολιτικού Κώδικα της Καλιφόρνιας, το οποίο προστέθηκε την 1η Ιανουαρίου 2011, αλλά αυτό δεν έχει ακόμη δοκιμαστεί στο δικαστήριο και δεν ισχύει για τη δευτεροβάθμια χρηματοδότηση ούτε για τα προηγούμενα έτη.

Τύποι υπερνομίας σε σύντομες επιστολές έγκρισης για την αντιμετώπιση της απελευθέρωσης της ευθύνης

Παρόλο που δεν μπορώ να σας δώσω κάθε πιθανό τύπο απελευθέρωσης ευθύνης ή μη έκδοσης ευθύνης σε επιστολές έγκρισης σύντομης πώλησης, εδώ είναι μερικά παραδείγματα. Μερικές από αυτές τις δηλώσεις απελευθερώνουν τον πωλητή. ορισμένοι δεν προσφέρουν καμία απολύτως ευθύνη.

• Με την παραλαβή της τράπεζας ύψους $ XXXXXX, η τράπεζα θα αποδεσμεύσει τη δέσμευση και θα χρεώσει το υπόλοιπο χρέος ως συλλεκτικό υπόλοιπο.
• Η τράπεζα έχει εγκρίνει μια μειωμένη αποζημίωση. Τίποτα στην παρούσα επιστολή δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως παρεμπόδιση, παραίτηση, τροποποίηση ή τροποποίηση οποιουδήποτε από τα δικαιώματα ή τα ένδικα μέσα της τράπεζας με νόμο ή με ίδια κεφάλαια για την είσπραξη ολόκληρων οφειλών.
• Η τράπεζα εκδίδει την έγκρισή της για να πουλήσει το ακίνητο, το οποίο θα οδηγήσει σε σύντομη αποπληρωμή της υποθήκης. . . Και θα παραιτηθεί από τυχόν δικαιώματα ανεπάρκειας, αν ισχύει.
• Μετά την παραλαβή αυτής της πληρωμής, θα αναφέρουμε το χρέος ως "πληρωμένο εξ ολοκλήρου για λιγότερο από το πλήρες υπόλοιπο" σε όλους τους πιστωτικούς οργανισμούς.
• Ο οφειλέτης πρέπει να υπογράψει τη συνημμένη επιβεβαίωση σε όλους τους όρους που καθορίζονται στην παρούσα έγκριση και πρέπει να αναγνωρίσει ότι η τράπεζα διατηρεί όλα τα δικαιώματα ανεπάρκειας που προβλέπονται από τη σημείωση, τη συμφωνία εμπιστοσύνης ή / και ασφάλειας και τους τοπικούς και ομοσπονδιακούς νόμους.
• Η τράπεζα συμφωνεί να δεχτεί σε πιστοποιημένα κεφάλαια $ XXXXXX ως πλήρη πληρωμή του δανείου. Επιπλέον, η τράπεζα θα αναφέρει το ποσό του οφειλόμενου χρέους στην υπηρεσία εσωτερικών εσόδων.
• Η τράπεζα μπορεί να ασκήσει μια κρίση ανεπάρκειας για τα διαφορετικά ποσά που έχουν εισπραχθεί και το συνολικό υπόλοιπο, εκτός εάν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά ή απαγορευτεί από το νόμο, εάν οι πωλήσεις μικρής διάρκειας κλείσουν για το προαναφερθέν δάνειο.
• Μετά την παραλαβή των κεφαλαίων, η τράπεζα θα αποδεσμεύσει τη δέσμευση και το υπόλοιπο έλλειψης θα αναφέρεται ως χρέωση από το συλλεκτικό υπόλοιπο.
• Μετά την παραλαβή του συμφωνηθέντος ποσού, η τράπεζα θα παραιτηθεί από το υπολειπόμενο υπόλοιπο που οφείλεται στο προαναφερόμενο δάνειο και θα απαλλάξει τον δανειολήπτη από περαιτέρω υποχρέωση και θα παραιτηθεί από όλα τα δικαιώματα περαιτέρω κρίσης ή έλλειψης.

Αν η τράπεζα δεν σας δώσει απαλλαγή από την ευθύνη, ίσως χρειαστεί να προσφέρετε μια συνεισφορά πωλητή για να παρακινήσετε την τράπεζα να την παράσχει. Μερικές φορές θα πάρετε έναν διαπραγματευτή που δεν καταλαβαίνει την τραπεζική πολιτική. Εάν αισθάνεστε ότι η τράπεζα δεν έχει δικαίωμα να ακολουθήσει μια κρίση ανεπάρκειας και η τράπεζα αρνείται να σας απαλλάξει, ίσως χρειαστεί να κλιμακώσετε το αρχείο σε επόπτη για να πάρετε την απελευθέρωση.Αλλά εάν όλα τα άλλα αποτύχουν, το καλύτερο στοίχημά σας είναι να ζητήσετε από έναν δικηγόρο να πάρει την απελευθέρωση της ευθύνης για σας ή τουλάχιστον να σας εξηγήσει τα νόμιμα δικαιώματά σας εάν δεν είναι δυνατή η απόλυση ευθύνης.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.