Γιατί ο αποκλεισμός που προσπαθήσαμε να αγοράσουμε πωλεί για λιγότερο;

Η διαδικασία της υπεραγοράς για αγορά ενός σπιτιού, είτε πρόκειται για αποκλεισμό είτε για κανονικό σπίτι, συχνά προκαλεί σύγχυση στους αγοραστές. Μέρος του λόγου που οι αγοραστές είναι συγκεχυμένοι είναι ότι μπορεί να σκεφτούν ότι η τιμή ενός σπιτιού είναι η αξία του σπιτιού. Η αλήθεια είναι η ζητούμενη τιμή, η ενδεχόμενη τιμή πώλησης και η αγοραία αξία μπορούν να είναι όλοι 3 διαφορετικοί αριθμοί και συχνά είναι.

Όταν ένα σπίτι που ανήκει στην τράπεζα έρχεται στην αγορά ως σπίτι αποκλεισμού, μπορεί να προσελκύσει πολλούς αγοραστές γι 'αυτό το σπίτι εάν προσφέρεται με ελκυστική τιμή. Πέστε, για παράδειγμα, η τράπεζα θέλει να πουλήσει τον αποκλεισμό για $ 250.000. Η τράπεζα μπορεί να τιμολογήσει αυτό το σπίτι στα 240.000 δολάρια, ελπίζοντας ότι οι αγοραστές θα δουν εύκολα ότι το σπίτι διατιμάται πολύ λιγότερο από ό, τι αξίζει και να σχεδιαστεί σαν σκώροι σε μια φλόγα. Η υποτίμηση είναι ένας τρόπος με τον οποίο μια τράπεζα μπορεί να πάρει πολλές προσφορές για ένα σπίτι αποκλεισμού.

Το πρόβλημα που μπορεί να προκύψει είναι μερικές φορές οι πράκτορες που δεν κάνουν πολύ καλή δουλειά εξηγώντας στους πιθανούς αγοραστές γιατί υπάρχει υποτίμηση και πώς να κάνουν υποτιμητικές εργασίες προς όφελος του αγοραστή. Μετά από όλα, ο αγοραστής θέλει απλώς μόνο να αγοράσει ένα σπίτι αποκλεισμού. Αλλά είναι πιο περίπλοκο από αυτό.

Αγοράζοντας ένα σπίτι αποκλεισμού μπορεί να σημαίνει να κάνετε μια προσφορά πάνω από την ζητούμενη τιμή

Αν το σπίτι είναι πολύ χαμηλό, πολλοί αγοραστές πιθανότατα θα κάνουν προσφορές πάνω από την ζητούμενη τιμή. Η ζητούμενη τιμή είναι απλά η αφετηρία για διαπραγματεύσεις. Τα παρακάτω είναι μια δειγματοληψία για το πώς μια σειρά προσφορών θα μπορούσε ενδεχομένως να ταξινομήσει, ανάλογα με τη σειρά με την οποία λαμβάνονται:

• Πρώτη προσφορά για να αγοράσει έναν αποκλεισμό: ελαφρώς κάτω από την ζητούμενη τιμή. Αυτό συμβαίνει επειδή ο αγοραστής είναι ο πρώτος και δεν υπάρχουν άλλες προσφορές στο τραπέζι.
• Δεύτερη προσφορά για αγορά ενός αποκλεισμού: στη ζητούμενη τιμή ή $ 1.000 ή παραπάνω. Αυτό συμβαίνει επειδή ο αγοραστής δείχνει ότι ο πρώτος αγοραστής προσέφερε πλήρη τιμή, ακόμη και όταν ο αγοραστής δεν το έκανε.
• Η τρίτη προσφορά για να αγοράσει έναν αποκλεισμό: αρκετά πάνω από την ζητούμενη τιμή. Αυτό συμβαίνει επειδή ο αγοραστής θέλει να κερδίσει τον πρώτο και τον δεύτερο αγοραστή.
• Η τέταρτη προσφορά για αγορά ενός αποκλεισμού: πάνω από την ζητούμενη τιμή, αλλά θα μπορούσε να συνδεθεί με # 3. Αυτό συμβαίνει επειδή ο αγοραστής ελπίζει ότι ο τρίτος αγοραστής θα μπορούσε να αποχωρήσει.

• Η πέμπτη προσφορά για να αγοράσει έναν αποκλεισμό: πάνω από την τιμή καταλόγου με μια μεγάλη προκαταβολή χρημάτων και έναν συντομότερο χρόνο επιθεώρησης. Αυτό είναι συχνά ο αγοραστής που θέλει πραγματικά το σπίτι.
• Η έκτη προσφορά για να αγοράσει έναν αποκλεισμό: λίγο κάτω από την τιμή καταλόγου, αλλά όλα τα μετρητά. Αυτός ο αγοραστής σκέφτεται ότι η προσφορά της είναι χρυσή. Ίσως έχει δίκιο. ίσως να κάνει λάθος. Υπάρχουν πλεονεκτήματα για την πληρωμή μετρητών για την αγορά ενός σπιτιού.

Μέχρι τη στιγμή που η τράπεζα λαμβάνει 7 ή περισσότερες προσφορές, αυτές οι προσφορές μπορούν να είναι όλο το διοικητικό συμβούλιο. Κάποιες χαμηλές, μερικές υψηλές και μερικές είναι ελλιπείς. Μπορεί να φαίνεται ότι όλοι και ο θείος τους ρίχνουν προσφορές στην τράπεζα.

Λόγοι για τους οποίους ένα σπίτι αποκλεισμού μπορεί να πουλήσει για λιγότερο από την τιμή που προσέφερε

Πολλά μπορούν να συμβούν κατά τη διάρκεια μιας περιόδου επιθεώρησης και να προσφερθούν διαπραγματεύσεις. Οι όροι που μια τράπεζα συμφωνεί εκ των προτέρων μπορούν να αλλάξουν. Ένα δέντρο μπορεί να πέσει στο σπίτι ή οι συνθήκες της αγοράς θα μπορούσαν να επιδεινωθούν ξαφνικά. Για να μην αναφέρουμε, τα επιτόκια θα μπορούσαν να αυξηθούν, ασκώντας πίεση προς τα κάτω στις τιμές. Εδώ είναι μερικοί λόγοι για τους οποίους ένα σπίτι μπορεί να πουλήσει για λιγότερο όταν προσφέρθηκε να αγοράσει τον αποκλεισμό για περισσότερα:

• Ο πράκτορας στον κατάλογο αντιπροσώπευε τον αγοραστή και σκόπιμα, παρόλο που είναι γενικά κατά του νόμου στα περισσότερα κράτη, έσπρωξε την προσφορά του αγοραστή του στην κορυφή του σωρού, υποβαθμίζοντας τις άλλες προσφορές. Δεν είναι κάθε κτηματομεσίτης ένας ηθικός παράγοντας.
• Το σπίτι απαιτούσε εκτενή εργασία, η οποία αποκαλύφθηκε κατά τη διάρκεια επιθεώρησης στο σπίτι. Μερικές φορές οι αγοραστές μπορούν να ζητήσουν από την τράπεζα να χαμηλώσει την τιμή για να αντικατοπτρίζει μια νέα κατάσταση που ανακαλύφθηκε.
• Ο αγοραστής μπορεί να είχε προσφέρει μια τιμή που ήταν υπερβολικά υψηλή για να τεκμηριωθεί με μια αξιολόγηση. Στην περίπτωση αυτή, γενικά, μια τράπεζα θα μειώσει την τιμή για να ταιριάζει με το ποσό της εκτίμησης του αγοραστή. Μία χαμηλή εκτίμηση είναι ο συνηθέστερος λόγος.