Η διαδικασία έγκρισης τύπου HUD Short Sale

Στη σύντομη διαδικασία πώλησης, οι μικρές τράπεζες πώλησης ασχολούνται με δύο διαφορετικούς τύπους εγκρίσεων HUD. Πρώτον, η τράπεζα εγκρίνει το προκαταρκτικό εκτιμώμενο HUD-1. Στη συνέχεια, λίγο πριν το κλείσιμο, η τράπεζα εγκρίνει το τελικό HUD.

Τι είναι το HUD; Γιατί οι τράπεζες θέλουν ένα HUD;

Το HUD-1 είναι ένα έγγραφο RESPA που εξηγεί με ομοιόμορφο τρόπο όλες τις χρεώσεις και τις πιστώσεις σε μια συναλλαγή ακινήτων. Ένα HUD είναι πραγματικά προς όφελος του αγοραστή. Δεν πρόκειται για το όφελος της μικρής τράπεζας πώλησης και δεν είναι πράγματι καμία από τις δραστηριότητες της μικρής τράπεζας πώλησης, εκτός από τα τέλη που αφαιρούνται από την τιμή πώλησης. Αν μη τι άλλο, το HUD περιλαμβάνει την τράπεζα του αγοραστή, όχι την τράπεζα του πωλητή.

Αλλά αυτό δεν εμποδίζει μια μικρή τράπεζα πώλησης να το ζητήσει και να ζητήσει αλλαγές κατά τη διαδικασία έγκρισής της. Ευτυχώς, όχι κάθε τράπεζα χρειάζεται HUD έγκριση. Για παράδειγμα, πολλοί κατώτεροι κατόχους δικαιωμάτων δεν εγκρίνουν HUDs. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι περισσότεροι κατώτεροι συντηρητές φροντίζουν μόνο για το ποσό της επιταγής που τους καταβάλλεται.

Η τιμή πώλησης, που πληρώνει τι και πόσες προμήθειες πληρώνεται, οι δεύτεροι μέτοχοι είναι αρκετά χαλαροί. Δεν είναι ο ίδιος ο τρόπος με τον άλλο τρόπο. Ο κύριος υπόχρεος ενδιαφέρεται πολύ για το ποσό που καταβάλλεται στον κατώτερο δικαιούχο και ποιος πληρώνει. Υπάρχουν κάποιες περιπτώσεις στις οποίες οι δεύτεροι δανειστές προσπαθούν να πάρουν τους πωλητές για να διαπράξουν απάτη υποθηκών. Αυτό συμβαίνει επειδή οι δεύτεροι δανειστές υποψιάζονται ότι οι πρώτοι δανειστές θα απορρίψουν το HUD εάν ο πωλητής τους πληρώσει οποιαδήποτε μεγάλα χρηματικά ποσά, έτσι λένε στους πωλητές να σπάσουν το νόμο.

Τι τράπεζες εξετάζουν σε μια HUD για μια σύντομη πώληση

Ο προφανής και σημαντικός αριθμός σε ένα HUD είναι η τιμή πώλησης. Μερικές φορές μια τράπεζα μπορεί να πει ότι πρέπει να καθαρίσει ένα ορισμένο ποσό και ότι το καθαρό ποσό μπορεί να είναι μεγαλύτερο από το καθαρό ποσό στο HUD. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο καλύτερος τρόπος για να καθαρίσετε την τράπεζα περισσότερα χρήματα είναι να ζητήσετε από τον αγοραστή να αυξήσει την τιμή αγοράς.

Οι τιμές αγοράς που εγκρίνουν οι τράπεζες σπάνια βασίζονται σε πλήρη αξιολόγηση. Με τόσα πολλά χρήματα που διακυβεύονται, κάποιος θα πίστευε ότι μια τράπεζα θα ήθελε να προσλάβει έναν ανεξάρτητο εκτιμητή για να αξιολογήσει την αξία. Ωστόσο, οι περισσότερες τράπεζες πληρώνουν έναν τυχαίο κτηματομεσίτη - ούτε καν απαραίτητα έναν ειδικό της γειτονιάς - για να δώσουν στην τράπεζα μια πικρή και βρώμικη γρήγορη άποψη της αξίας που ονομάζουν BPO. Πληρώνουν $ 50 έως $ 100 για ένα BPO. Αυτό είναι ένα εξαιρετικό παράδειγμα του να είσαι πένες σοφός και λίβρα ανόητο όπως λέει η μητέρα σου.

Αυτός είναι ο λόγος που πολλοί σύντομοι αντιπρόσωποι πώλησης θα τιμολογούν μια σύντομη πώληση με τον ίδιο τρόπο που ένας πράκτορας BPO θα αποδώσει αξία επειδή δεν θέλουν να πολεμήσουν με τη μικρή τράπεζα πώλησης. Δεν έχει σημασία αν η τιμή πώλησης είναι η αγοραία αξία εφόσον είναι σύμφωνη με το BPO.

Στη συνέχεια, η τράπεζα θα εξετάσει τα άλλα τέλη που χρεώνονται στον πωλητή στο HUD. Ίσως να αναρωτιέστε ποιος είναι ο πωλητής μιας σύντομης πώλησης, και αυτό το πρόσωπο είναι ο πωλητής. Η τράπεζα απλώς εγκρίνει τα τέλη που ο πωλητής θα πληρώσει. Τα κανονικά τέλη για τα έξοδα κλεισίματος ενός πωλητή είναι:

• Επιτροπή στους κτηματομεσίτες / πράκτορες
• Τίτλοι και τέλη μεσεγγύησης
• Τέλη μεταφοράς
• Εγγραφή, συμβολαιογραφική πράξη, προπληρωμή εγγράφων και τέλη καλωδίων
• Σφραγίδες για έγγραφα
• Έλλειψη φόρων ιδιοκτησίας
• Φορολογικές υποτιμήσεις
• Εκπτωτικές αποδόσεις στους κατώτερους δικαιούχους
• Τέλη HOA, αν υπάρχουν
• Αγορά πίστωσης για το κλείσιμο των δαπανών

Τύποι αμοιβών βραχυπρόθεσμες τράπεζες πώλησης απορρίπτουν σε HUD

Κάθε τόσο μια τράπεζα θα συμφωνήσει να πληρώσει για μια έκθεση επιβλαβών οργανισμών ή μια εγγύηση στο σπίτι, αλλά σπάνια. Οι τράπεζες σχεδόν ποτέ δεν πληρώνουν για επισκευές σε μια σύντομη πώληση.Είναι επίσης πολύ ασυνήθιστο για μια τράπεζα να καταβάλλει αχρεωστήτως HOA τέλη ή καταθέσεις UCC.

Εάν η τράπεζα δεν εγκρίνει κάποια αμοιβή, για παράδειγμα, λέει ότι θέλει να μειώσει το τέλος μεσεγγύησης από $ 1.500 σε $ 500, τι συμβαίνει με το υπόλοιπο; Κάποιος πρέπει να πληρώσει αυτή την αμοιβή. Θα μπορούσε να είναι ο πωλητής ή θα μπορούσε να είναι ο αγοραστής. Το Escrow θα μπορούσε να αποφασίσει να μειώσει το τέλος του, αλλά αυτό είναι απίθανο.

Πιθανώς το μεγαλύτερο πρόβλημα που εμπλέκεται σε μια σύντομη πώληση HUD είναι το γεγονός ότι πολλοί διαπραγματευτές δεν ξέρουν πώς να τις διαβάσουν. Δεν καταλαβαίνουν ότι οι πιστώσεις πωλητών σε ένα HUD δεν είναι πάντα πίστωση στον αγοραστή. Οι αλλαγές στην RESPA απαιτούν οι τυχόν χρεώσεις που αντικατοπτρίζονται στην εκτίμηση της καλής πίστης του αγοραστή να εμφανίζονται ως πίστωση στον αγοραστή εάν καταβάλλονται από τον πωλητή. Αυτό που οι διαπραγματευτές δεν συνειδητοποιούν είναι ότι εμφανίζονται επίσης ως χρέωση, η οποία ξεπλένει την πίστωση στον αγοραστή. Προσπαθήστε να εξηγήσετε ότι κάποιος σε έναν υπάλληλο $ 8 ανά ώρα.