Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της υποθήκης αναχρηματοδότησης

Μπορείτε να ακούσετε ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι σε χαμηλό επίπεδο όλων των εποχών, που κυμαίνονται κοντά στα ιστορικά επίπεδα του πληθωρισμού. Αυτά είναι πρακτικά δωρεάν χρήματα μακροπρόθεσμα.

Εσείς, ωστόσο, δεσμεύεστε με μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου πριν από αρκετά χρόνια, έτσι πληρώνετε 6%, ενώ το παιδί του γείτονα πληρώνει 3,25%. Πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε;

Πρώτον, ένα υπόβαθρο για όσους από εσάς δεν είστε εξοικειωμένοι με το λεξιλόγιο: "αναχρηματοδότηση" υποθήκης σημαίνει ότι έχετε μια νέα υποθήκη. Μπορείτε "επανάληψη-χρηματοδότηση" - μπορείτε να το χρηματοδοτήσετε ξανά, με ένα τροποποιημένο σχέδιο πληρωμής.

Τα πλεονεκτήματα της αναχρηματοδότησης

Πολλοί άνθρωποι με ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου που αναχρηματοδοτούν κίνητρο έχουν την ευκαιρία να προκαλέσουν χαμηλότερο επιτόκιο.

Οι μικρές διαφορές στο επιτόκιο κάνουν μεγάλη διαφορά. Συγκρίνετε δύο υποθήκες διάρκειας 30 ετών ύψους 240.000 δολαρίων. Κάποιος φέρει ένα επιτόκιο 4,00 τοις εκατό, και το άλλο φέρει ένα επιτόκιο 4,25 τοις εκατό.

Αυτό δεν ακούγεται σαν μεγάλη διαφορά, έτσι; Είναι μόνο το ένα τέταρτο του ποσοστού, έτσι; Πόση διαφορά θα μπορούσε να κάνει αυτό;

Μικρές ποσότητες σε τεράστια ποσά. Στο τέλος των 30 ετών, ο κάτοχος του επιτοκίου 4,25% θα έχει πληρώσει περίπου 10,000 δολάρια επιπλέον κατά τη διάρκεια του δανείου, σε σύγκριση με τον κάτοχο υποθήκης ύψους 4,00%.

Είναι σαφές ότι το μεγαλύτερο όφελος από την αναχρηματοδότηση είναι η δυνατότητα μείωσης του επιτοκίου σας, ξυρίζοντας χιλιάδες από την πληρωμή του συνολικού σας δανείου.

Τα μειονεκτήματα της αναχρηματοδότησης

Αλλά κάθε τριαντάφυλλο έχει το αγκάθι της: η αναχρηματοδότηση θα ξαναρχίσει το ρολόι υποθήκης σας, φέρνοντας το χρονοδιάγραμμά σας απόσβεσης πίσω στο τετράγωνο ένα.

"Τι σημαίνει αυτό;"

Εδώ είναι πώς δουλεύουν τα ενυπόθηκα δάνεια: Όταν κάνετε μια πληρωμή, κάποιο ποσοστό αυτής της πληρωμής πηγαίνει προς το ενδιαφέρον σας. Το υπόλοιπο ποσό πηγαίνει προς το αρχικό κεφάλαιο του δανείου σας.

Όσο περισσότερο ισχύει η πληρωμή σας για τον κύριό σας, τόσο το καλύτερο. Η εξόφληση του βασικού σας υπολοίπου σάς επιτρέπει να πληρώσετε πιο γρήγορα το δάνειο. (Γι 'αυτό θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι οι επιπλέον πληρωμές υποθηκών ισχύουν για τον κύριό σας).

Όταν ξεκινάτε μια νέα υποθήκη, το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής σας ισχύει για το ενδιαφέρον. Μόνο ένα μικρό κομμάτι από αυτό πηγαίνει προς τον εντολέα σας. Στο τέλος του πρώτου έτους των πληρωμών σας, θα δείτε ότι έχετε μόλις κάνει μια χαστούκι στην κύρια ισορροπία σας.

Η περαιτέρω κατά μήκος της προόδου σας στην υποθήκη σας, τόσο περισσότερο οι πληρωμές σας θα ισχύουν για τον κύριο σας. Μέχρι το 25ο έτος της υποθήκης σας για 30 χρόνια, σχεδόν όλες οι πληρωμές σας θα εφαρμοστούν στον κύριο σας.

"Αυτό είναι συναρπαστικό, πραγματικά. (Yawn.) Αλλά πώς ισχύει για την αναχρηματοδότηση;"

Όταν αναχρηματοδοτείτε μια υποθήκη, επαναφέρετε το ρολόι πίσω στο έτος ένα. Η πλειοψηφία των πληρωμών σας θα ισχύει για τόκους, όχι για κεφάλαιο.

Αν είστε ακόμα στα πρώτα χρόνια της υποθήκης σας, αυτό δεν είναι μεγάλη υπόθεση. Αλλά αν συνεχίζετε με την υποθήκη σας, θα πρέπει να εκτελέσετε ένα υπολογιστικό φύλλο για να δείτε αν το χαμηλότερο επιτόκιο δικαιολογεί την αναδίπλωση του ρολογιού.

Εξοικονόμηση χρημάτων σε τόκους νωρίς στο δάνειο

Ας υποθέσουμε ότι ο Joe έχει υποθήκη αξίας 100.000 δολαρίων με τόκο 6%. Η μηνιαία πληρωμή του είναι $ 599. Στο τέλος του έτους 1, ο Joe έχει πληρώσει $ 7.188 για την υποθήκη του. Μόνο $ 1.299 από αυτά κατέβαλαν το κύριο υπόλοιπο. Τα υπόλοιπα χτυπήθηκαν με ενδιαφέρον.

Μόνο ένα έτος στην 30ετή υποθήκη του, ο Joe ανακαλύπτει ότι μπορεί να πάρει ένα νέο δάνειο στο 5%. Ο Τζο αναχρηματοδοτεί, κλείνοντας την παλιά υποθήκη του και ξαναρχίζοντας το ρολόι. Πληρώνει $ 1.000 στο κλείσιμο του νέου δανείου.

Στο 6%, ο Joe θα είχε πληρώσει $ 109.871 σε πληρωμή τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου (πληρώνοντας συνολικά $ 209.871 για το σπίτι του $ 100.000). Με την αναχρηματοδότηση, ο Joe "χάνει" τα 5,889 δολάρια σε τόκους που κατέβαλε για το πρώτο έτος του δανείου του. Ωχ.

Αλλά αξίζει τον κόπο. Με τη μετάβαση σε 5% υποθήκη, ο Joe θα πληρώσει μόνο 95.483 δολάρια τόκων για τη διάρκεια του δανείου, αντί για $ 109.871. Με άλλα λόγια, η κίνησή του εξοικονομεί $ 14.387.

Πληρώνοντας περισσότερο τόκο με αναχρηματοδότηση αργότερα στο δάνειο

Αλλά ας υποθέσουμε ότι ο Joe βρισκόταν στο έτος 15 της 30ετούς υποθήκης του όταν ανακάλυψε την ευκαιρία να αναχρηματοδοτήσει. Δεν επιθυμεί μια νέα δέσμευση 30 ετών, οπότε αναχρηματοδοτείται σε υποθήκη 15 ετών. Τι συμβαίνει;

Παρά τη μείωση του επιτοκίου στο 5% και την επιτάχυνση των πληρωμών μέσω 15ετούς υποθήκης, ο Joe πληρώνει στην πραγματικότητα ΜΕΓΙΣΤΟ ενδιαφέρον από την αναχρηματοδότηση από ό, τι κατά το αρχικό σενάριο. Με άλλα λόγια, η αναχρηματοδότηση είναι μια τρομερή συμφωνία για τον Τζο, επειδή είναι πολύ μακριά στην υποθήκη του.

Η κατώτατη γραμμή

Μην υποθέσετε ότι η αναχρηματοδότηση είναι πάντα μια καλή ή μια κακή ιδέα. Συνδέστε το επιτόκιο, τους όρους δανεισμού και τα έξοδα κλεισίματος σε ένα υπολογιστικό φύλλο ή σε μια ηλεκτρονική αριθμομηχανή αναχρηματοδότησης, για να υπολογίσετε αν η πιθανή συμφωνία που προσφέρετε είναι λογική για την ιδιαίτερη περίσταση.

Ως γενικός κανόνας, αν είστε μέσα στα πρώτα χρόνια κάνοντας πληρωμές υποθηκών και μπορείτε να χτυπήσετε το επιτόκιο κάτω κατά 0,75 τοις εκατό ή περισσότερο, θα πρέπει να το εξετάσετε. Όσο νωρίτερα μέσα στην υποθήκη σας αναχρηματοδοτείτε, τόσο το καλύτερο.