Αντιμετώπιση προσφορών αγοράς που δεν μπορούν να εκτιμηθούν

Σε υπερβολικά καυτές αγορές ακινήτων που αποτελούνται από περιορισμένο απόθεμα και πολλοί αγοραστές που αγωνίζονται συχνά για το ίδιο σπίτι, οι κίνητροι αγοραστές σπιτιού μπορεί να νιώσουν την ανάγκη να προσφέρουν υψηλότερη τιμή αγοράς. Συχνά, αυτή η τιμή προσφοράς είναι υπερβολικά υψηλή για να δικαιολογηθεί από τον εκτιμητή του δανειστή. Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε αυτό που είναι γνωστό ως χαμηλή εκτίμηση. Ωστόσο, οι πωλητές δεν θα πρέπει να αφήνουν τη δυνατότητα μιας χαμηλής εκτίμησης να τους σταματήσουν να επιλέξουν μια προσφορά που θα μπορούσε να είναι υψηλότερη από την εκτίμηση του σπιτιού. Οι πωλητές έχουν επιλογές.

Ας δούμε ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα του τι μπορεί να συμβεί σε μια αγορά καυτού πωλητή. Πρώτον, τα σπίτια που συχνά θέλουν να αγωνιστούν οι αγοραστές είναι εκείνα τα σπίτια που είναι:

• Στην καλύτερη κατάσταση
• Διατιμημένη σωστά
• Σε μια γειτονιά με μεγάλη ζήτηση
• Γενικά βρίσκεται σε μια εξαιρετικά επιθυμητή σχολική περιοχή.

Εάν το σπίτι που θέλετε να πουλήσετε διαθέτει όλες αυτές τις ιδιότητες και βρίσκεται στην αγορά για μικρό χρονικό διάστημα, είναι ένα σημάδι ότι εσείς, ως τυχερός πωλητής, μπορείτε να λάβετε περισσότερες από μία προσφορές. Ειδικά αν υπάρχει ένδειξη υψηλού ενδιαφέροντος και πολλών εγχώριων εμφανίσεων, που αποδεικνύεται από το πλήθος των επαγγελματικών καρτών που παραμένουν στον πάγκο της κουζίνας.

Ποια πολλαπλή προσφορά πάνω από την τιμή καταλόγου είναι καλύτερο να αποδεχθεί;

Είναι σύνηθες για τους πωλητές να γίνονται πολύ ενθουσιασμένοι όταν φτάσουν μια δέσμη των προσφορών αγοράς, όλες υπερβαίνουν την τιμή καταλόγου. Το πρώτο πράγμα που ένας πωλητής είναι πιθανό να σκέφτεται είναι "O h, το κορίτσι μου, τιμολογήσαμε το σπίτι για πολύ λίγα , το οποίο είναι λογικό, αλλά όχι απαραίτητα αληθινό.Σε γενικές γραμμές, η λήψη πολλαπλών προσφορών σημαίνει ότι το τίμημα του σπιτιού είναι ακριβώς το σωστό.Η προσφορά πάνω από την τιμή καταλόγου αντικατοπτρίζει τον ενθουσιασμό και τον αποφασιστικότητα ενός αγοραστή να επιλεγεί ως η νικηφόρα προσφορά.

Προσοχή στις συναισθηματικές ερωτικές επιστολές που υποβάλλονται με την προσφορά αγοράς. Υπάρχουν πολλοί ιστότοποι όπου οι αγοραστές μπορούν να κατεβάσουν και να ξαναγράψουν μια επιστολή που έχει σχεδιαστεί για να τραβήξει τις χορδές καρδιάς ενός πωλητή. μερικοί είναι αληθινοί και μερικοί δεν είναι. Οι πωλητές πρέπει να προσπαθήσουν όσο καλύτερα μπορούν για να αφαιρέσουν το συναίσθημα από την απόφαση να πουλήσουν. Το να είσαι συναισθηματικός είναι το πρώτο βήμα σε ένα χαμηλότερο κέρδος από τη βάση.

Αυτό αφήνει την τιμή πώλησης. Οι αγοραστές πιστεύουν ότι αν προσφέρουν μια τιμή υψηλότερη από οποιονδήποτε άλλο αγοραστή, τότε ο πωλητής θα αρπάξει την προσφορά τους, όπως δωρεάν χρήματα που πέφτουν από τον ουρανό και να υπογράψει. Αλλά οι πωλητές πρέπει να εξετάσουν τις συνέπειες του τι θα μπορούσε να συμβεί αν το σπίτι δεν εκτιμά για το ποσό αυτό. Αν το σπίτι δεν εκτιμήσει την τιμή αγοράς, σημαίνει ότι ο δανειστής δεν θα συμφωνήσει να δανείσει ένα υψηλό υπόλοιπο δανείου προς αξία. Φυσικά, εάν η προσφορά είναι μετρητά, συνήθως δεν υπάρχει αξιολόγηση.

Η καλύτερη προσφορά για αποδοχή είναι η προσφορά που ενδέχεται να κλείσει μεσεγγύηση. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να μην είναι η προσφορά με την υψηλότερη τιμή πώλησης.

Παράδειγμα 3 προσφορών πέρα ​​από την τιμή καταλόγου που δεν μπορεί να εκτιμηθεί

Ας πούμε, για παράδειγμα, ότι ο πωλητής ενός πανέμορφου σπιτιού σε μια πολύ επιθυμητή γειτονιά στο Elk Grove της Καλιφόρνια, αποφασίζει να καταγράψει το σπίτι του σε τιμή $ 550.000. Ίσως οι συγκρίσιμες πωλήσεις σε ακτίνα 1/2 μιλίων δείχνουν μια κορυφαία τιμή πώλησης $ 549.000, καθιστώντας την τιμή του στο σπίτι πολύ επιθετική. Ωστόσο, λόγω του χαμηλού αποθέματος και της υψηλής ζήτησης, ο πωλητής λαμβάνει 3 προσφορές. Αυτοί είναι:

• Προσφορά # 1 από την Jane Eyre: $ 560.000 από έναν αγοραστή με προκαταβολή 3,5% και ένα δάνειο FHA. Αυτός ο αγοραστής έχει έναν αποκλεισμό για τα αρχεία της κατά τα τελευταία 5 χρόνια. Η Jane δεν θα γεφυρώσει το χάσμα μεταξύ δανείου και αξιολόγησης, αλλά θα συμφωνήσει να πληρώσει 1.000 δολάρια περισσότερο από οποιοδήποτε άλλο αγοραστή.
• Προσφορά # 2 από τον Arlo Guthrie : $ 557.000 με 10% χαμηλότερα και ένα συμβατικό δάνειο. Η Arlo προσφέρεται να καταβάλει κάθε διαφορά μεταξύ της εκτιμώμενης αξίας και της τιμής πώλησης, μέχρι το μέγιστο των $ 5.000.
• Προσφορά # 3 από τον Joe Dimaggio: $ 559.000 με μείωση 3,5% και δάνειο FHA. Αυτός ο αγοραστής έχει υποβάλει άλλη προσφορά στον πράκτορα εγγραφής σε άλλο ακίνητο με παρόμοιους όρους και απλώς ελπίζει για το καλύτερο. Αυτό συνέβη πραγματικά, αν μπορείτε να το πιστέψετε.

Ως πωλητής, ενδέχεται να μπείτε στον πειρασμό να πάρετε την προσφορά από τη Jane Eyre. Μετά από όλα, ποιος ξέρει για τους εκτιμητές; Μια αξιολόγηση είναι μια άποψη μόνο ενός ατόμου της αξίας, και θα μπορούσε να διαφέρει από εκτιμητή σε εκτιμητή. Η αγορά μετατοπίζεται και αλλάζει διαρκώς. Θα μπορούσαν να εμφανιστούν νέες συγκρίσιμες πωλήσεις ή ένας εκτιμητής θα μπορούσε να δώσει περισσότερα για τις αναβαθμίσεις από ό, τι ένας άλλος εκτιμητής. Υπάρχει μεγάλη ευελιξία κατά καιρούς μεταξύ εκτιμώμενων τιμών.

Ή, ίσως να θέλετε να εξετάσετε το χειρότερο σενάριο. Το χειρότερο σενάριο θα ήταν το σπίτι που θα μπορούσε να εκτιμήσει σε $ 550.000. Σε αυτή την περίπτωση, η Jane Eyre θα ακυρώσει τη σύμβασή της. Για να μην αναφέρουμε, προσφορές όπως "Θα πληρώσω 1.000 δολάρια περισσότερο από τον επόμενο αγοραστή" μπορούν να θεωρηθούν ως νομικά αποδεκτές προσφορές, καθώς δεν προσφέρονται πραγματικές τιμές πώλησης. Είναι διφορούμενο. Πέρα από αυτό, είναι πιθανό ότι ο δανειστής της Jane μπορεί να μην την έχει δικαίωμα να αγοράσει οποιοδήποτε σπίτι λόγω του αποκλεισμού της, καθώς αυτή είναι επιλογή του αναδόχου.

Κόκκινη σημαία.

Η προσφορά αγοράς από τον Joe Dimaggio δεν έχει νόημα όταν ο Joe είναι έτοιμος να αγοράσει το επόμενο σπίτι και δεν φαίνεται να έχει δεσμευτεί για αυτή τη συγκεκριμένη αγορά. Για να μην αναφέρουμε, η τιμή πώλησης του Joe είναι πολύ χαμηλότερη από τις άλλες και το δάνειό του είναι το ίδιο με το Jane's. Ο Joe έχει ήδη δείξει ότι δεν ακολουθεί πρωτόκολλο και θεωρείται ανήθικο, αν όχι κατά νόμο, να γράψει μια προσφορά για περισσότερα από ένα σπίτι όταν ο αγοραστής δεν μπορεί να αντέξει να αγοράσει και τα δύο σπίτια. Εκτός αυτού, ποιος πράκτορας αγοραστή στέλνει δύο διαφορετικές προσφορές για δύο διαφορετικά σπίτια στον ίδιο πράκτορα του καταλόγου;

Τα προβλήματα που έχουν γραφτεί σε αυτό.

Η μόνη προσφορά σε αυτό το σενάριο που έχει νόημα για τον πωλητή να επιλέξει είναι η προσφορά του Arlo. Είναι καθαρό, ο αγοραστής είναι πρόθυμος να βάλει τα χρήματά του όπου τα σημάδια της πένας του. Εάν το σπίτι εκτιμά μόνο σε $ 550.000, ο πωλητής θα λάβει επιπλέον $ 5.000 από τον αγοραστή.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια