Προπληρωμένα Έξοδα, Μεσεγγύηση και Αποζημιώσεις

Μια από τις μεγαλύτερες πηγές σύγχυσης για τους αγοραστές κατοικιών και τους αναχρηματοδοτούμενους είναι ο τρόπος με τον οποίο υπολογίζεται ένας λογαριασμός μεσεγγύησης (κατασχέσεις) και ο τρόπος με τον οποίο επηρεάζει την κατώτατη γραμμή κατά το κλείσιμο.

Ορολογία

Πρώτον, ας διευκρινίσουμε την ορολογία που χρησιμοποιείται. Οι διαφορές στη γλώσσα είναι ως επί το πλείστον γεωγραφικές. Ορισμένα κράτη χρησιμοποιούν τη λέξη "escrows", ενώ άλλοι χρησιμοποιούν τον όρο "κατακρατεί". Αυτά είναι ακριβώς το ίδιο πράγμα και αυτές οι λέξεις θα χρησιμοποιηθούν εναλλακτικά σε όλο αυτό το άρθρο.

Το πρώτο πράγμα που πρέπει να σημειωθεί και να υπογραμμιστεί είναι ότι τα χρήματα που πηγαίνουν σε έναν κατασχεμένο λογαριασμό δεν είναι το κόστος της εκτέλεσης του δανείου. Είναι τα χρήματά σας. Θα χρησιμοποιηθεί για την πληρωμή των φόρων ιδιοκτησίας και της ασφάλειάς σας.

Με την ολοκλήρωση του δανείου, αν αναχρηματοδοτήσατε ή πουλήσατε το ακίνητο, θα έχετε τα χρήματα που έχουν απομείνει στο λογαριασμό πίσω. Ο δανειστής υποχρεούται να σας στείλει τον έλεγχο εντός εξήντα ημερών από την πληρωμή του δανείου.

Αν και ο λογαριασμός κατασχέσεως έχει σχεδιαστεί για την προστασία του δανειστή, μπορεί επίσης να είναι επωφελής για τον δανειολήπτη.

Πληρώνοντας σταδιακά τα έξοδα στέγασης μεγάλων εισιτηρίων όλο το χρόνο, οι οφειλέτες αποφεύγουν το σοκ αυτοκόλλητων από την πληρωμή μεγάλων λογαριασμών μία ή δύο φορές το χρόνο και είναι βέβαιοι ότι τα χρήματα για να πληρώσουν αυτούς τους λογαριασμούς θα είναι εκεί όταν το χρειάζονται.

Για τους δανειολήπτες χαμηλής προκαταβολής, ένας λογαριασμός μεσεγγύησης συνήθως δεν είναι προαιρετικός.

Δεδομένου ότι οι δανειολήπτες χαμηλής προκαταβολής θεωρούνται υψηλότερος κίνδυνος λόγω του χαμηλότερου ποσοστού συμμετοχής τους στο ακίνητο, οι δανειστές θέλουν κάποιο επίπεδο διαβεβαίωσης ότι το κράτος δεν θα καταλάβει το ακίνητο λόγω μη καταβολής φόρων ιδιοκτησίας και ότι οι δανειολήπτες κέρδισαν " δεν είναι χωρίς ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού σε περίπτωση που το ακίνητο είναι κατεστραμμένο.

Με άλλα λόγια, εάν βάζετε λιγότερο από 20% κάτω μπορείτε να περιμένετε να είστε απαιτείται από τον δανειστή υποθηκών σας να έχετε λογαριασμό μεσεγγύησης.

Τι είναι τα Προπληρωμένα Έξοδα (Κινήσεις και Αποπληρωμές)

Οι προπληρωμές είναι έξοδα ή αντικείμενα που ο homebuyer πληρώνει κατά το κλείσιμο πριν από την τεχνική οφειλή. Είναι απαραίτητο να δημιουργήσετε έναν λογαριασμό μεσεγγύησης ή να προσαρμόσετε τον υπάρχοντα λογαριασμό μεσεγγύησης του πωλητή.

Οι προπληρωμές μπορούν να περιλαμβάνουν φόρους, ασφάλιση κινδύνου, ασφάλιση ιδιωτικών ενυπόθηκων δανείων και ειδικές αξιολογήσεις

Ένας κατασχεμένος λογαριασμός (ο οποίος ονομάζεται επίσης λογαριασμός μεσεγγύησης, ανάλογα με τον τόπο κατοικίας σας) είναι απλώς ένας λογαριασμός που διατηρείται από την εταιρεία υποθηκών για τη συλλογή ασφαλιστικών και φορολογικών πληρωμών που είναι απαραίτητες για να κρατήσετε το σπίτι σας, αλλά δεν είναι τεχνικά μέρος της υποθήκης.

Ο δανειστής διαιρεί το ετήσιο κόστος κάθε τύπου ασφάλισης σε μηνιαίο ποσό και το προσθέτει στην πληρωμή υποθηκών σας.

Πώς οι δεσμεύσεις σας επηρεάζουν τα μετρητά για το κλείσιμο

Η κατάθεση μεσεγγύησης θα ποικίλλει ανάλογα με την εποχή κατά την οποία κλείνετε το δάνειό σας σε σύγκριση με τον μήνα κατά τον οποίο οφείλονται οι φόροι ιδιοκτησίας σας.

Εάν κλείσατε δάνειο το Φεβρουάριο, δεν θα πραγματοποιήσατε την πρώτη σας πληρωμή για το δάνειο αυτό μέχρι τον Απρίλιο πρώτο. Εάν οι φόροι ιδιοκτησίας σας είναι πληρωτέοι τον Ιανουάριο, θα έχουν μόλις πληρωθεί. Αυτό σημαίνει ότι η αρχική κατάθεση μεσεγγύησης θα είναι μικρή.

Ο δανειστής σας έχει αρκετό χρόνο για να συλλέξει τις δεσμεύσεις πριν από την επόμενη εκταμίευση.

Σε ένα ακίνητο αξίας 500 χιλ. Ευρώ, αυτό είναι περίπου $ 2000 για τους φόρους ακίνητης περιουσίας, ακόμα και σε μια βασική φορολογική ζώνη, και αν η ασφάλειά σας είναι $ 1200 ετησίως, θα πρέπει να βγείτε με άλλα $ 400 γι 'αυτό. $ 2400 στο λογαριασμό κατασχέσεως.

Η ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού σας πληρώνεται πάντοτε πλήρως και δύο μήνες εάν αγοράζετε ένα σπίτι.

Χρησιμοποιώντας το ίδιο ποσό δανείου ύψους 500.000 δολαρίων, ας υποθέσουμε ότι ολοκληρώσατε την αναχρηματοδότηση τον Οκτώβριο. Αρχικά αγοράσατε τον Φεβρουάριο. Πρόκειται μόνο να κάνετε δύο πληρωμές (Δεκέμβριος και Ιανουάριος) πριν από την ασφάλιση είναι οφειλόμενη, οπότε απορρίπτετε το σύνολο σας για την ασφάλιση μόνο $ 1000 για ασφάλιση.

Θα χρειαστεί να βγείτε με 3000 δολάρια για να πληρώσετε το πρώτο μισό των φόρων ιδιοκτησίας σας, καθώς έχετε μόνο δύο πληρωμές πριν από το δεύτερο εξάμηνο, άλλες $ 3000 ή έξι μήνες πληρωμές για αυτό. Συνολικό οφειλόμενο ποσό, $ 7000.

Το χρηματικό ποσό που οι δανειολήπτες σταθερού επιτοκίου θεωρούν ότι η μηνιαία πληρωμή τους εξακολουθεί να υπόκειται σε αλλαγές - αυτό είναι ένα από τα μεγαλύτερα ζητήματα με τους λογαριασμούς κατασχέσεως. Δεδομένου ότι οι ασφαλισμένοι και οι φόροι ακίνητης περιουσίας υπόκεινται σε αλλαγές, τα μηνιαία ποσά πληρωμής μπορούν να κυμανθούν.

Για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού, τα κατασχετικά υποθηκών είναι ένα απαραίτητο κακό. Χωρίς αυτούς, οι δανειστές ενδέχεται να μην είναι πρόθυμοι να δώσουν ενυπόθηκα δάνεια σε δανειολήπτες με χαμηλές προκαταβολές.