Γιατί οι τράπεζες δεν μπορεί να σας πουλήσουν ακίνητη περιουσία

Οι αγοραστές κυνηγούν repos τραπεζών δυστυχώς ανακαλύπτουν ότι ορισμένοι δανειστές REO δεν θα πουλήσουν ένα repo σε αυτούς, και δεν ξέρουν γιατί. Η αλήθεια είναι ότι οι τράπεζες μπορούν να ονομάσουν τους όρους και τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες θα πουλήσουν ένα σπίτι που ανήκει στην τράπεζα. Αν οι αγοραστές δεν ταιριάζουν με αυτά τα προσόντα, δεν έχουν τύχη.

Οι τράπεζες δεν θέλουν να απαλλαγούν από τις κατασχέσεις τους; Δεν είναι ευτυχείς να λάβουν μια προσφορά, ειδικά μια προσφορά πλήρους τιμής σε ένα σπίτι που ανήκει στην τράπεζα; Η πραγματικότητα είναι ότι δεν συμβαίνει πάντα.

Αγοραστές που υποβάλλουν πολλαπλές προσφορές

Οι τράπεζες έχουν μάθει ότι δεν έχει δεσμευτεί κάθε αγοραστής αποκλεισμού. Ορισμένοι αγοραστές κάνουν πολλές προσφορές χωρίς πρόθεση να αγοράσουν όλα αυτά. Θέλουν να επιλέξουν και να επιλέξουν την καλύτερη διαπραγμάτευση και, με αυτόν τον τρόπο, θα μπορούσαν να βρεθούν στο δικαστήριο γράφοντας ψευδείς προσφορές.

Το πρόβλημα προκύπτει όταν ο αγοραστής δεν έχει τα οικονομικά μέσα για να αγοράσει όλα τα ακίνητα. Ορισμένοι κρατικοί νόμοι θα μπορούσαν να κρατήσουν τον αγοραστή υπεύθυνο για παράβαση της σύμβασης κατά την ακύρωση επειδή ο αγοραστής μπορεί να έχει παραβιάσει μια σιωπηρή συμβατική σύμβαση της "καλής πίστης".

Επιπλέον, ας το παραδεχτούμε, οι τράπεζες θέλουν ο αγοραστής να δεσμευτεί για την αγορά και να ακολουθήσει το κλείσιμο. Εάν η τράπεζα έχει λόγους να πιστεύει ότι ο αγοραστής παίζει παιχνίδια, η τράπεζα θα απορρίψει την προσφορά αγοράς.

Ορισμένα σπίτια δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για συμβατική χρηματοδότηση

Οι ασφαλιστές των ενυπόθηκων δανείων μπορούν να μειώσουν το δάνειο από κάποιον άλλον εξειδικευμένο αγοραστή, εάν το ακίνητο απαιτεί πάρα πολλή δουλειά για την τήρηση των κωδικών υγείας και ασφάλειας. Μια συμβατική προσφορά αγοραστή με 20% χαμηλότερη, ωστόσο, θα χτυπήσει συνήθως μια προσφορά από έναν αγοραστή αποκτώντας ένα δάνειο της Federal Housing Administration (FHA).

Προϋποθέσεις αξιολόγησης FHA

Οι αγοραστές του FHA ενδέχεται να αποφύγουν την αγορά του repo της τράπεζας εάν η εκτίμηση απαιτεί όρους. Ενώ είναι αλήθεια ότι οι κατευθυντήριες γραμμές για τον εκτιμητή της FHA έχουν χαλαρώσει από το 2006, οι αποκλεισμένοι οικισμοί που είναι μεγαλύτεροι μπορεί να απαιτούν πάρα πολλές επισκευές. Οι εκτιμητές θα σημειώσουν λείπουν τουαλέτες τουαλέτας και νεροχύτες, ξεφλούδισμα βαφών σε σπίτια πριν από το 1978, ακατάλληλες ή λείπουν συσκευές κουζίνας όπως σόμπα.

Το FHA απαιτεί ικανοποίηση των όρων αξιολόγησης πριν από το κλείσιμο. Ωστόσο, οι τράπεζες REO συνήθως δεν επιτρέπουν επισκευές πριν από το κλείσιμο. Στη συνέχεια, ρίξτε στο μίγμα ότι οι τράπεζες repo αγοραστές σπάνια θέλουν να πληρώσουν για τις επισκευές πριν από την ιδιοκτησία του σπιτιού. Τα δάνεια Streamline K περιπλέκουν επίσης τη διαδικασία και χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να κλείσουν, αλλά είναι μια βιώσιμη εναλλακτική λύση όταν αγοράζετε ένα καρφιτσών.

Προτιμώμενοι αγοραστές μετρητών

Οι αγοραστές με όλα τα μετρητά είναι οι αγαπημένοι αγοραστές των REO δανειστών. Μια προσφορά συνολικής τιμής σε λίστα θα χτυπήσει μια συμβατική προσφορά, ακόμα κι αν η συμβατική προσφορά είναι πάνω από την τιμή καταλόγου. Εάν οι όροι της καταχώρησης αναφέρουν "μόνο αγοραστές μετρητών", είναι απίθανο η τράπεζα να εξετάσει μια προσφορά από οποιονδήποτε αγοραστή που βασίζεται στη χρηματοδότηση. Οι αγοραστές θα πρέπει να είναι έτοιμοι να αποδείξουν τα χρήματα σε περίπτωση που το απαιτεί η τράπεζα, πράγμα που αποκλείει την απόκτηση αναχρηματοδότησης. Τα μετρητά είναι βασιλιά στην αγορά αυτή για διάφορους λόγους:

• Καμία αξιολόγηση έκτακτης ανάγκης:Οι αγοραστές μετρητών δεν κάνουν προσφορές εξαρτώμενες από την εκτίμηση τους. Εάν η τράπεζα δεν αποτιμά την τιμή αγοράς και ο αγοραστής αποκτά δάνειο που απαιτεί προκαταβολή 20% ή χαμηλότερη, ο δανειστής του αγοραστή δεν θα χρηματοδοτήσει αν ο αγοραστής δεν βγάλει περισσότερα μετρητά ή ο δανειστής της REO εκπτώσει την τιμή.
• Οχι Προϋπολογισμός Δανείου: Οι δανειστές REO με αγοραστές μετρητών δεν χρειάζεται να ανησυχούν για το κλείσιμο της συναλλαγής. Οι δανειστές συχνά αρνούνται τα δάνεια για προκριματικούς αγοραστές επειδή τα προσόντα των αγοραστών αλλάζουν μερικές φορές μετά από περαιτέρω έλεγχο.Ίσως ο αγοραστής να μην ήταν πλήρως απασχολούμενος στο ίδιο επάγγελμα για τα τελευταία δύο χρόνια, ίσως οι οικονομικές καταστάσεις να αλλάξουν πριν από το κλείσιμο, όπως ο αγοραστής που αγοράζει ένα νέο αυτοκίνητο ή χειρότερα, ίσως ο αγοραστής ήταν άθελά θύμα κλοπής ταυτότητας.
• Ταχύτερη Κλείσιμο:Ο αγοραστής δεν χρειάζεται 30 ή 45 ημέρες για να κλείσει εάν ο αγοραστής δεν λαμβάνει δάνειο. Μόλις ικανοποιηθούν ή απελευθερωθούν οι επιθεωρήσεις στο σπίτι και άλλες περιπτώσεις, το κλείσιμο μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσα σε τρεις έως επτά ημέρες, εφόσον ο αγοραστής είναι πρόθυμος να υπογράψει μια παραίτηση από βαφή με βάση το μόλυβδο. Ταχύτερα κλεισίματα βάζουν χρήματα στην τσέπη του δανειστή REO νωρίτερα και λιγότερα πράγματα που μπορεί να πάθουν λάθος σε μια σύντομη περίοδο μεσεγγύησης.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}